引越す予定ないけど、いつでも引越しできるように賃貸物件の探し方をまとめてみた
追記
2022/11/3 引越し直後のトラブル
はじめに
引越しする方なら絶対避けて通れない賃貸物件の選び方をまとめてみました。
私は都内在住ですが、今までに何回か引っ越しの経験があります。その度に複雑な契約書やどういった間取りにしたらいいか困惑してしまいます。そこで、一度しっかりと賃貸物件の探し方を勉強したほうがいいと思い今回まとめてみました。現在引っ越す予定はありませんが、役に立つはずです。
さまざまな物件選びが記載されたブログや記事を参考・引用しました。参考・引用した情報元はこちらです。
都内に引っ越す際の物件選びの話
物件契約時の初期費用を交渉したときのメモ
満足できる物件を探すために僕がした事
効率的な賃貸物件の探し方
【保存版】東京都内の賃貸 高い・安い地域 一人暮らし家賃相場マップ
賃貸の退去費用が思ってたより多額だった [ 追記した ]
賃貸の家探しサービス多すぎるので解説してみ
物件条件について
■地域
国土交通省の「サービス施設の立地する確率が50％および80％となる自治体の人口規模」によると、確率論的にスターバックスがある10万人の人口がいる自治体であれば、総合スーパー、病院、ジム、カラオケといった商業・公共施設もある。スタバのある地域に住むと便利。
https://www.mlit.go.jp/common/001042019.pd
■最寄り駅
乗り換えがなく電車1本で通勤できる路線がベストです。最低でも乗換１回以内に収めたいところ。通勤は３０分以内に収めると、日々のストレスが減る。
安田不動産の調査によると
1. 通勤時間が長い(片道45分以上)女性250人を「近郊型」と分類して「通勤時間」についてたずねてみると、81%が「平日の通勤時にストレスを感じている」と回答。
2. 「通勤のストレスから解放されるなら、いくら支払えるか」と質問して金額をたずねると、1回の通勤で片道あたり平均1,782円という結果となった。この金額を年間の平均労働日数である256日で掛けると、年間91万2,384円となる。
https://news.mynavi.jp/article/20160414-a102/
■賃料
管理費込みで考える。賃料を安くして管理費や敷金礼金を高くする物件はよくある。定説では給料の1/3以下にしろとあるが、税金を引いた手取りを基準に考える。
一度いい物件に住めば人は、次に住む物件はより高い賃料の物件になる傾向が人間にはあります。
都内に限れば都会と郊外で大きく変わる
https://toyokeizai.net/articles/-/130274
以下を境に賃料も大きく変わる
中央線→立川
京王線→聖蹟桜ヶ丘
小田急線→向ヶ丘遊園
田園都市線→江田
東横線→なし
京浜東北線・根岸線→石川町
東海道線→藤沢
京急本線→上大岡
総武線→津田沼
東西線→飯山満
京浜東北線(埼玉方面)→なし
伊勢崎線→竹ノ塚
東武東上線→志木
西武池袋線→ひばりヶ丘
■築年数
20年以内ぐらいにする。これは1981年6月1日以降の物件なら耐震補強工事を済ませているからです。
■階数
防犯上の観点から最低でも3階以上にするべき。泥棒はベランダを張って登ります。
■間取り
一人暮らしなら１R /１K/1DKが多いですが、社会人なら8畳以上がほしいところ。新社会人なら新しい家具を買う可能性は高くなるため、学生のときよりは広めの部屋がいいでしょう。
■バス/トイレ別
■駅まで7分以内
平日と休日も含めて、都内に住めば電車移動が多くなると思います。毎日駅まで歩くとなると、近ければ当然時間節約になります。平日、毎日通勤や通学をする人にとって、１分遠くなると１か月で４０分多く歩くことになります。その時間を勉強や遊びにあてたほうが有意義です。
物件情報に記載されている駅からの徒歩時間はあくまでも目安なので、グーグルマップで実際の時間を調べたほうがいいでしょう。
ちなみに「駅から何分」という表示は、おおよそ1分＝80mです。往復だと1分あたり160m前後差が出ます。
■日当たり
南向きであれば室内は明るくなりますし外に干す場合は洗濯物がよく乾きます。
■防音性
鉄筋鉄骨コンクリート造(SRC造)もしくは鉄筋コンクリート(RC造)にすると防音性に優れる。賃貸マンションの中には鉄骨造(S造)がありますが、防音性は低いです。隣の部屋のTVの音が聞こえたりします。
■その他
・オートロック
都内だと、窃盗の話はよく聞くのでオートロックが無難です。また、悪徳訪問営業(NHK,、新聞、光ファイバーなど)を避けることができます。
・都市ガス
ボンベ供給をするプロパンガスでは、自由にガス会社を決めることができません。地下供給する都市ガスなら自由に供給会社を決められ、電気料金とセットにすれば安くなります。
・独立洗面台
女性にとっては嬉しい。
・宅配ボックス
平日の昼間は仕事をしていると思うので、宅配ボックスがあるとAmazonなどの通販頼むときに便利です。必ずしも必需品ではありません。それは、注文する際に受け取れる時間を指定すればいいからです。また、業者によっては、宅配ボックスに入れないところもあるみたいです。
・安いスーパーが帰宅路にある
毎日安く買い物ができます。
・シューズボックスがあるか
特にジョーズが多い女性
・キッチンにまな板を置けるスペースがあるか。
・窓ガラス
複層ガラスであれば断熱に優れる。
悪質な不動産仲介会社に注意
不動産仲介会社は誰でも運営することができる分、競争が厳しいです。そのせいか無理な営業を悪質な業者が多くあります。
例えば悪質業者に連絡をすると「とにかく一度店舗にきてください」or「電話番号を教えてください」、実際に店舗に行くと「内見する際に車を出さず、自腹の電車移動」、「友達と接しているかのような頭の悪い話し方」が多々あります(筆者経験談)。さらに販売が終了となっている物件に関わらず、インターネット広告を出すいわゆるおとり物件が横行しています。
したがって、とりあえず店舗に行くのはいい選択ではありません。電話や店舗応対しかせず、問い合わせに誠実に対応しない仲介業者は必ず避けるべきです。
私は一度、電話番号を教えてしまったばかりに、夜の１２時に仲介業者から電話がかかってきたことが何度もあります。悪質仲介業者はブラック企業でもあります。
業者に対してしっかり対策をしましょう。
対策その１～行政処分の履歴を確かめろ～
悪質な業者の中には法令を守らずに行政から処分をうけたものもいます。法律すら守らない業者に賃貸契約をまともに結んでくれるはずがありません。
国土交通省のWEBサイトには、宅地建物取引業者に対して都道府県知事が行った監督処分情報を提供している「ネガティブ情報等検索システム」というものがあります。このサイトには宅地建物取引業法に違反し、業務停止や免許取消になった業者名が記載されおり閲覧することができます。
http://www.mlit.go.jp/nega-inf/
対策その２～最初の連絡手段はメールにしろ～
賃貸検索サイトで仲介業者を探し、新規のGmailアドレスを作り、物件探しのメールを送ります。これにより良い仲介業者を見つけ出します。サイトは、HOME'S, SUUMOなど自分が使いやすいところなら何でもいいですが、おとり物件は必ずあります。良いwebサイトなんてないと思いましょう。
追記
こちらが賃貸検索サイトに詳しいので参考にしてください
賃貸の家探しサービス多すぎるので解説してみる
自分が住みたい地域の物件を扱っている仲介業者を１０社ぐらい見つけられたら物件探しのメールを以下のように送ります
「以下の条件で物件を探しています。条件に合う物件がございましたらメールの添付ファイルにでデータを送ってください。もし条件があえば内見させてもらいます。また電話による返信はご遠慮いただいております。」
この際、電話番号を教えるのは控えましょう。
メールを送ったのにも関わらず、物件を紹介しないなどの対応が不誠実なら即切りします。誠実な仲介業者、納得できる物件が見つけたら次は、内見の予約をとります。
内見で気を付けること
■内見の準備
・スマホ(写真撮影用)
・メジャー
間取り、ベットの置き場所、カーテンサイズ、洗濯機の置く場所にサイズを確認
・物件の周辺情報
コンビニやスーパーが近くにあるか、軽く食べられる定食屋やファミレスがあるか
通勤路に坂はないか。
■現地で確認すること
・希望条件を満たしているか
・壁を叩いて防音強度を調べる
・自転車置き場はきれいに整頓されてるか
・ゴミ捨て場は契約者しか捨てられないようになっているか、道路に面していると不法投棄があります。また、ゴミ捨て場がきれいにされていればその住人の民度が高いと予想されます。燃えるゴミの前日に確認するとなおよい。
・集合ポストが荒れてないか
住民の民度が分かります。チラシを入れっぱなしにしてる人は掃除が出来なく、共用部分を荒らす可能性がある。
仲介業者と交渉すべきこと
■仲介手数料は「1ヶ月の賃貸料x0.54」が基本
昭和45年建設省告示第1552号(最終改正 平成29年12月8日国土交通省告示第1155号)の第４賃借の媒介に関する報酬の額によると
「借りる人の同意がない限り、仲介手数料は1ヶ月の賃貸料x0.54」と定められています。
一般的に仲介手数料は賃料の１か月分が多いと思いますが、これって知らなければ無駄なお金を払っているってことですよね....
仲介業者はこのことを知っていても絶対に我々に教えません。
ですから、以下の交渉メールを仲介業者に送りましょう。
昭和45年建設省告示第1552号(最終改正 平成29年12月8日国土交通省告示第1155号)の第４賃借の媒介に関する報酬の額によると借主の同意がない限り、「仲介手数料は1ヶ月の賃貸料x0.54」の上限があります。
http://www.mlit.go.jp/common/001213871.pdf
この点について私は同意してませんので、仲介手数料を1ヶ月の賃貸料x0.54に修正していただけませんか？
■鍵交換費用は賃借人の負担が基本
国土交通省の原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）によると鍵の取替え（破損、鍵紛失のない場合）は、貸す側の負担が妥当と考えられるあります。
したがって、仲介業者にはメールで
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)」には、
鍵の取り替えについては、賃貸人の負担とすることが妥当と考えられるとありました。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun2.pdf
したがって、鍵交換費用は、家主に請求していただけませんか？
これらは強行法規ではなく、あくまでガイドラインです。すでに結んだ賃貸契約には無効ですので注意してください。
引越し直後のトラブル
引越直後の訪問販売トラブル－管理会社と関連があるかのように思わせる手口に気をつける
【事例1】
引越当日に業者が訪れ、管理会社と関連があるかのような説明を受け換気扇フィルターの契約をしたがウソだった
【事例2】
新築マンションに引越した際、管理会社からの紹介だと言う業者に訪問され、防カビ工事等の契約をしたがウソだった
まとめ(その他注意すること)
希望する物件を見つけるには、メールによる見積もりをし誠実な仲介業者を見つける必要がある。
東京都の賃貸の場合、退去時にクリーニング費用がかかることが多いです。契約書の特約事項に記載されています。
賃貸の退去費用が思ってたより多額だった [ 追記した ]
退去時にもこのような事例があるので、注意しましょう。
ようはただ業者に言われるがままに契約書を結ぶのは愚かですよ、情報弱者ですよ、お金が余分にとられますよ、ということです。
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