不動産#2 どのエリアに買えばいいの？
こんにちはwaterです！
今回の記事では前回の続きとして現在私が購入したマンションのエリアの選定理由ついてご紹介させていただきたいと思います。
自己紹介の記事で2024年に1LDKのマンションを一次取得したとお伝えしましたが、最終的に購入に踏み切れたのは再開発計画から見込める将来的な資産価値向上を信じ切ることができ、毎日3回suumoとathomeを調べていたところ、タイミングよく条件の合う物件が出てきたためです。
今回はどんな根拠を持ってエリアの将来性を信じることができ、購入をすることができたのかについてご紹介できればと考えています。
はじめに
マンションを購入するにあたっては、与信がある前提ですが、考えるべき項目は大きく分けると3つのStepに分けられると考えています。
賃貸で住むべきなのか、購入するべきか
エリアはどうするのか
個別物件の駅徒歩や築年数などの条件は問題ないか
一つ目の「賃貸で住むべきなのか、購入するべきか」に関しては前回の記事でまとめさせていただきました。
今回は2つ目の「エリアはどうするのか」という点です。
また、初回の記事で記載させていただきましたが、以下のような方を想定しています。
職業：外資IT・金融専門職・コンサル・製薬・商社・広告等
年齢：20代中盤〜30代前半
世帯構成：独身
年収：800万〜
物件価格：6000万〜（年収の8倍想定・諸費用を加味）
日本橋に家を買え！！！
日本橋に家を買いましょう。
今後の5年-10年間で凄まじい規模の再開発が実施され、街が生まれ変わります。さらに、日本橋は歴史と現代が融合する街で、江戸時代から続く老舗や美しい街並みと、再開発による近代的な建物が建設され、これらが共存する唯一無二と言えるような貴重なエリアです。
さらに地下鉄の駅が密集しているため、乗り換えなしで行ける駅がたくさんあり、通勤時間が短縮されるだけでなく、仕事や遊びで終電を逃してタクシーを利用することになってもそこまで費用はかかりません。
懸念点は、購入したくても中古マンションの出物が全然ないことや、大手デベロッパーが日本橋が栄えることを確信しているので、分譲マンションではなく賃貸マンションばっかり開発していることですね。（ザ・パークワンズ日本橋人形町とかも出てましたが高くて手が出ません、、、）
以上！
、
、
、
すみません。ちゃんと解説します。
資産性 × 居住性
エリア選定をするにあたり考慮に入れるべき項目は様々ありますが、以下の2点に集約されると考えています。
資産性：売却予定の時期に資産価値の上昇が見込めるか
居住性：自身の生活の利便性や快適性が向上するか
先ほど「日本橋に家を買え！！！」と提唱していたのは、今後5-10年間での資産価値上昇が見込め、バリバリ仕事をされる20代中盤〜30代前半の独身の方にとって アクセスの面でかなり条件が良いため、具体例として挙げさせていただきました。（自分が購入したというポジショントークもかなりあります。笑）
資産性とは
将来を正確に予測することができる人はいません。インフレや日本円の通貨価値の下落などにより不動産の市場価格が上昇することもあれば、不況や災害などにより不動産の市場価格が下落することもあるでしょう。
資産性の高い物件とは、「市場全体が上昇している際に上昇率が高くなりやすい物件や、逆に市場全体の価格が下落する際に、価格が下がりずらい物件」と私は考えています。
そして、資産性が高い物件は希少価値が高い条件に該当している傾向にあったり、知名度やブランド価値が高いという場合も多いかと思います。つまり、他に代替が効かない要素が多ければ多いほど良いということです。このような良い条件に該当していればいるほど、売却をするタイミングで購入を検討していただける属性が増えていきます。
短期間でエリアの価値上昇をもたらす要素としては、アクセス面の改善や街が開発されることによる魅力の向上が挙げられると思います。
アクセス面で大きな影響を与える新駅や延伸の計画に関するものと、街の魅力が高まる再開発に関して都内の代表的な事例を以下に記載します。
新駅や延伸の計画があるエリア
直近5年で大型の再開発が計画されているエリア
八重洲~日本橋エリア（東京駅東側）
品川エリア
六本木〜虎ノ門エリア
もちろん他のエリアでも再開発が行われていたりしますが、上記で挙げたエリアは規模が違います。今から10年前の姿と今から10年後の姿を比較してみたら、本当に同じエリアなのかと思うくらいの変化があると思います。それが再開発で魅力や価値が高まるということです。
また、紹介したエリアについては個人も投資家も狙っているエリアです。そのため今から購入したいと思っても出物がほとんどないエリアですし、出てきてもかなり高い金額になることも多いので、目利きが非常に重要です。
もちろん上記で挙げたエリア以外にも現実的な価格であることや再開発の影響を受けるという観点でおすすめしたい場所はいくつかありますが、こちらはまた別の記事で具体的な物件とともにお伝えしたいと思います。
居住性とは
居住性に関しては、不動産を買う当事者であるあなたが「この街に住みたい！」と感じることができるかどうかが重要です。
住みたいと思う理由は人によってさまざまだと思いますが、私は以下の点を重視しました。共感していただける項目がある方もいらっしゃるのではないでしょうか
会社までのアクセスがいい
電車に乗る時は乗り換えなしで
終電を逃してタクシーを使うことになっても抵抗が少ない
自宅周りの散歩が楽しい ←めっちゃ重要
ランチや飲みに行ける飲食店が多数ある
休日にふらっと入れる個性的なカフェがたくさんある
友達を呼んだ時に「遠いから行くのだるい」って言われない
「⚪︎⚪︎に住んでます！」って言える
自宅周りの散歩が楽しいと、休日に自宅周りを散策するという楽しみができますし、仕事や遊びから自宅に帰るたびにテンションが上がります。また、歩くという行為自体が脳にかなり良い影響を与えます。（これはまた別の機会に）
資産性だけを重視して、不動産を購入することは決して悪いことではありません。ただし、私は人生の充実の最大化が重要だと思っているので、資産性と同じくらい、いやむしろ資産性よりも重視するべきは、居住性なのかなと思います。
昔から憧れていたエリアでもいいですし、今まで住んだことのない系統のエリアでもいいですし、自分が住んでみたいなと感じるエリアがあればぜひそれも評価の項目の一つとして考えていただくのがいいと思います。
最後に
今回の記事では不動産を購入する際のエリアの選び方に関してまとめさせていただきました。
資産性に偏り過ぎてしまうと、貴重な若い時期を自分の住みたくないエリアで住むことになってしまい人生の充実度が下がると思います。
居住性に偏り過ぎてしまうと、独身の方で家族が増える場合に身動きが取りづらくなってしまうかもしれません。さらに十分な資産がない状態で1次取得をされる方が資産価値の低い物件を掴んでしまうと、住み替えることが困難になり、居住用不動産で資産形成をすることができなくなってしまいます。
そのため、資産性と居住性のバランスが非常に重要で、特に居住性に求める条件や、バイネームでこのエリアに住んでみたいというものがあるのであればぜひ言語化してみてください。また、休日とかに気になる街に出かけてみて雰囲気を感じるのも重要だと思います。
こちらの記事が参考になれば幸いです。
これからもよろしくお願いします！