一度も見ないで買った物件を見に行く　１６

こんにちは。在米２０数年の大家のママンです。アメリカでお家を購入する際に必要な事を記録しています。自分で住む場合、賃貸に出す場合、リノベーションしてすぐ売却する場合など、シチュエーションによって気をつける事は少し変わってくるのですが、今回の家は購入後すぐにリノベーションして売却したお家についてメモしておきます。

家を買って鍵を手に入れたら、まずは家の中を見に行きたいですよね。

一度も見ないで購入した物件を見に行くときはいつもドキドキします。

自分のリサーチ力が試される瞬間です。想像通りだった事もあるし、思ってたのと全然違ったなんてことも勿論あります。

投資家がアメリカで家を買う場合、オークションでなく通常の方法で購入した場合であっても、買う前までに中を見られないことは多いですから、やはり家の中の状況はどうなっているのかとても気になります。というか心配。毎回が肝試しです笑。

名義の変更も済ませ、鍵が手に入ったらまず中を見にいきます。その前に電気もちゃんと付く状態にしておくことも大事です。中に入って電気がなくて懐中電灯で色々見て回る事になるのはテンション下がります。

いったいどんな状況になっているのか。この時インスペクターと一緒に行き、直すべき所を明らかにしていくのがいいでしょう。屋根の修理が必要かどうかも確認しべき重要な箇所です。屋根は結構お金がかかるからです。

今回は友人がオークションで購入した家について。タウンホームという形式のそのお宅はアジの開きのような感じで左右に同じ間取りの２軒の家がくっついていて、購入したのはその片方。

間取りはリビングルーム、キッチン、２ベッドルーム、２バスルーム、裏庭が付いています。ここはプールが付いていませんから、プールの修理にお金をかける必要もありません。

早速修理するべき箇所を探し、いくらかかるかの見積もりを出します。

-　屋根の修理必要なさそう。ラッキー。屋根の修理はだいたい２０年に一度くらいを目安に張り替えます。小さいお家でも屋根はコストがかります。

- 　キッチン以外の部屋のカーペットを新しくする必要があります。キッチンの床はタイルなのでコンディション良しで修理の必要なし。ラッキー。

-　キッチンの家電。冷蔵庫、コンロ、食洗機。全て新しく変えることに。
想定内。

-　バスルームのトイレとシンクを新しく変える。想定内。

-　すべての部屋の壁のペンキを塗り替え。想定内。

-　天井からの電気を全て新しくする。古いスタイルの電球だけでなく全てスポットライトにする。買えなくてもいいが、低コストでできそうなのでモダンにしようという事になりました。

-　ガレージの窓が割れているので窓を新しくする。１日で直ります。

以上の修理すべき箇所のコストが全て合わせて８０００ドル以下になりました。想像以上にコンディションが良くて驚きました。

隣、近所の売り相場が１２０K
オークションでの競り落とした額が４７K
修理にかかったコストが８０００ドル

結局２週間で全て直してマーケットに出しました。キッチンの家電や、家中の電気天井からのライトなどを最新のモダンな物にしてすぐに住めるようにしてマーケットに出したら、４日で買い手が見つかりました。

修理にかかったコストと購入額を合わせて５５K
売値は１２０K
利益は６５K
でした。購入から売却まで３週間でした。

このように購入後すぐにリノべして、売却する事をフリッピングといいます。フリッピングを何度か繰り返しキャッシュを増やしていきます。フリッピングだけをやる投資家もいます。個人でフリッピングをやる場合は、一年に何十件もフリップできないので、途中で嫌になる人も多いです。
ママンも何度かフリッッピングを経験してからは、疲れ果てすぐに住める家を購入する方へシフトしました。毎回当たりクジのような物件にあたるわけではありませんし。

一度も中を見ないで購入した物件を初めて見にいく時、家に入る瞬間は本当にドキドキします。

読んでくださりありがとうございます。