不動産の評価額？公示価格・路線価・固定資産税評価額で混乱したらチェック！

2022年2月24日 10:51

不動産の評価額は複雑ですね。いろいろな評価基準で不動産価格が異なり、一般に高い順から、実勢価格、公示価格、路線価、固定資産税評価額。路線価は公示価格の約８割、固定資産税評価額は公示価格の約７割が目安です。（「公示・路線・固定の8・7」と覚えます😋）

ざっくり言うと、毎年国土庁が毎年１月１日に発表する「標準地価」が、全ての計算のもとなる「公示価格」です。いっぽう、毎年7月１日に都道府県によって公表されるのは「基準地価」と呼ばれます。

アバウトで、相続税・贈与税を計算するときは、公示価格の約８割の「路線価」、固定資産税を計算するときは、公示価格の約７割の「固定資産税評価額」を基準とし、実際の売買の「実勢価格」（流通価格・取引価格）は、公示価格の1.1〜1.2が目安。

「実勢価格」は、不動産の売買市場で、売りたい人と買いたい人の需要と供給のバランスで決まり、等価交換や投資の面で重要な価格です。

また、不動産の評価額は、人に土地を貸している場合は借地、土地・建物を賃貸している場合は貸家建付地として、評価額が異なってきます。

詳しくは、下記をCHECK！

実勢価格・流通価格・取引価格

「実勢価格」は、実際に不動産を購入するときの価格で、需要と供給のバランスで決まり、「流通価格」「取引価格」とも呼ばれます。

いっぽう、「売出し価格」はチラシやネット広告に最初に載る価格で、売却希望者・購入者の相互交渉のすえ「取引価格」が決まりますが、一般に公示価格の1.1～1.2倍が目安とされています。

全く同じ不動産はなく、不動産は個別性が高く、市場や流通性によって「流通価格＝取引価格」は変動するため、地域に精通した不動産会社に相談するのがお勧めです。

注意点：
・「流通価格」＝「取引価格」＝「実勢価格」で、需要・供給で変動する
・「売出し価格」を「流通価格」として買換え計画を立てるのは危険

「公示価格」は、全国の不動産鑑定士の評価に基づき、毎年１月１日時点の土地の価格として国土庁が発表する、特定地の「標準地価」で、土地に建物が建っていない「更地の状態の評価額」です。

「基準地価」は、各都道府県が７月１日時点の土地の評価に基づき発表する「公示価格」で、「一般的な不動産取引の指標」「鑑定士の鑑定基準」「公共事業の取得算定基準」となります。

ポイント：
・全国の不動産鑑定士の評価を、国土庁の土地鑑定委員会で審査
・標準地価は、更地状態の評価額で、建物の物件込み価格ではない

路線価は、国税庁が公表する、相続税や贈与税の算定基準となる「相続税評価額」で、公示価格の約８割となっています。

路線価は国土庁のサイトで調べることができます。https://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm

ポイント：
・路線価は、ビル街地区、高度商業地区、繁華街地区、普通商業・併用住宅地区、普通住宅地区、中小工場地区、大工場地区などに分かれる
・道路との関係で記号で評価額が示されている
・借地権の割合が英字で表記されている

計算の仕方など詳しくは下記サイトをCHECK！
https://www.homes.co.jp/cont/buy_kodate/buy_kodate_00429/

路線価については、別途紹介します！

固定資産税評価額は、市町村などの自治体が、税金徴収のために決定する不動産の評価額です。

土地、建物などの不動産を購入する際の「不動産取得税」「登録免許税」、不動産を保有している人が毎年払う「固定資産税」の算定基準になります。

土地と建物に分かれて、土地は更地ならば公示価格の約７割、建物は新築ならば建築費の５～７割とされています。

ポイント：
・「固定資産税評価額」は市町村が税金徴収のため決定する不動産評価額
・「不動産取得税」「登録免許税」「固定資産税」の算定基準となる

不動産評価額の路線価、借地割合、貸家建付地、等価交換については、別途掲載予定です。