不動産投資で儲かる物件を見つける手法

🔵不動産投資で儲かる物件を見つける5つの法則


⏺️自己資金が少ない50代会社員でも投資できる


⏺️老後の資産形成の一環として、家賃収入を目的とした不動産投資が注目


⬛️「物件選び」が成功のカギだが、どう見極める


⏹️「不動産投資」と聞くと、何となく危ないイメージを持っている人が多い


バブル景気を経験した50代のプレ定年世代なら、1980年代の土地高騰は記憶に残っている。


「土地転がし」や「地上げ屋」といったフレーズが一世を風靡。


一般人にとっては遠い世界の出来事でしたが、不動産投資に抱くイメージに今も影響を与えている気がします。


⭕️時代とともに不動産投資の環境は変わってきた。


「不動産投資は老後の安定収入につながるか」


これついて、ここから詳しく説明します。


⬛️50代会社員は「都心の中古ワンルーム投資」が現実的


金融庁の「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果」（平成31年3月）


「個人が投資目的で居住・宿泊用不動産を取得するための融資（投資用不動産向け融資）


➡️平成28、29年3月期に拡大してきた」とある。


・かぼちゃの馬車


・レオパレス問題


➡️最近は金融機関の一棟建て（土地・建物）向け融資が半減している。


➡️マンション（区分所有）向けは微減にとどまっている。


⬛️投資用マンションローンを扱っている一部の金融機関


「最長45年」


「最終返済時85歳未満」


➡️条件緩和を行っている。


⏹️不動産投資の物件


ワンルームなどの区分物件


アパートやマンション


ビルなどの一棟物件


戸建て物件


➡️さまざまあり、そのリスクも異なる。


⚠️リターンはリスクと表裏一体。


マンションの区分物件の場合


高いリターンは見込めないものの、失敗が少ないといわれる。


➡️プレ定年の会社員が不動産投資を始めるのであれば、都心の中古ワンルームの区分物件が現実的な選択と考える。


⬛️金が少ない50代会社員でも投資できる


⏹️「老後2000万円」問題が話題


老後の生活費を年金だけで賄えると思っている人はどれだけいるのか。


⚠️老後に十分な資産があったとしても、そのお金を取り崩していくことは心理的に恐怖を抱く。


⏹️プレ定年世代について


イケイケドンドンのバブルを経験したことから、消費を好む傾向がある。


➡️昭和の好景気を享受した親世代が年金生活も謳歌しているのを見て、「自分たちも大丈夫」と思うことは危険。


プレ定年世代


その前後の世代


➡️老後は年金収入がメインになる。


⬛️自分自身や夫婦の年金額を把握しておくことが重要


⏹️誕生月前後に送られてくる「ねんきん定期便」で確認


50歳以上に送られる「ねんきん定期便」


➡️現時点の収入が60歳まで続く」と想定した場合の年金額が記載。


・厚生年金基金


・企業年金


これらが場合は受け取り方法の選択肢も含めて調べておく必要がある。


⏹️明確になり、老後の家計に不足額があるか、どれだけ足りないかなどを予測


➡️今後の人生を大局的に予想したうえで、どう対策していくかが重要


⭕️その1つの対策として「不動産投資」の選択がある。


⬛️老後の安定のために「年間収入80万円」を目指す


⏹️不動産投資の大きなメリット


融資という他人資本を活用して資産形成を行える。


株式投資などほかの投資にはないメリット。


不動産投資を行うなら若いうちに始めるほうが有利。


⭕️【長期の融資が可能】


キャッシュフローを確保でき、物件を増やして不労所得を大きくすることができる可能性もある。

⬛️若いうちに始めなくても不動産投資はできる


⏹️50代の会社員であっても、やり方によってはメリットがあると考える


「iDeCo（個人型確定拠出年金）」


「NISA（少額投資非課税制度）」


➡️これらだけでは資産形成が間に合わないという人にとって、他人資本を利用する効果は大きい。


⏹️会社員を続けていれば50代で年収がピークとなる


節税効果が得られる。


勤務先・勤続年数によっては有利な融資条件を得られる。


会社勤めをしてきたことの信用力を生かせる。


➡️これらの可能性がある。


⏹️「団体信用生命保険（団信）」


不動産専用の生命保険がつくことで、ローン返済中に万が一のことがあった場合。


➡️残りのローンは弁済されると同時に、その不動産は家族の資産になる。


⬛️50代会社員を含めプレ定年世代が不動産投資の大事なこと


⏹️目的を「老後の安定収入を得るため」に絞ること


➡️目安は1物件当たり国民年金1人分、即ち、約80万円の年間収入。


❌「不労所得で脱サラしよう」などと夢見てはいけない。


❌高いリターンを求める必要もない。


⭕️できる限りリスクは回避すべき。


⬛️どうやって投資する物件を探せばいいのか 


⏹️会社員にとって活用できるのが平日夜や週末に開催される不動産投資セミナー


・セミナー後の個別相談を申し込むと、物件紹介も受けることができる


・1社だけでなく複数の会社のセミナーに参加し比較検討することがオススメ


【50代の不動産投資】


⏹️最終返済時の年齢を意識しつつ、あえて融資を活用すること


⭕️「借金は悪」と思うと、早く返済したい気持ちになるが、なるべくキャッシュフローを増やすことを優先


⭕️自分がリタイアするまでに戦略的な繰り上げ返済で手取り収入を増やしていく。


⏹️利用できる融資について


⚠️不動産投資会社とひもづいている。


ネット検索などで物件を見つけたとしても希望の金融機関で融資を受けられるとは限らない。


➡️付き合う不動産投資会社はパートナーとして慎重に選ぶ必要がある。


★【ここがポイント】


難しいところではあるが、提案資料は疑うくらいの気概を持つ。


⬛️現地や周辺状況の確認は必ず自分で行うべし


⏹️不動産投資を検討する際に最低限確認するべき5つのポイント


「立地」

「物件」

「物件保有のシミュレーション」

「年間コスト」

「修繕計画と修繕積立金」

➡️これらのの5つである。


①立地


⏹️空室リスクを減らすためにも立地は重要。


賃料が安定しやすい都心を検討


ハザードマップ


最寄り駅の乗降人員


該当区の人口予測のデータ確認


実際に駅から歩いて周辺環境を確認


（平日、休日、朝晩、雨天時など）。


②物件


⏹️耐震基準は新耐震基準適合か


最近では築古のリノベーション物件も注目されている。


次に購入する人が融資を利用できるかなど、出口戦略とコスパを考える。


⭕️「築10年以上の中古物件」が妥当なところ。


エントランスや集合郵便受け


ゴミ収集所など管理状態


➡️これらを実際に確認、ネットの口コミサイトなどで風評を調べ、「大島てる」など事故物件サイトも調べておく。


③物件保有のシミュレーション


不動産投資会社によっては融資利用時のキャッシュフロー表を作成してくれる。


自分の家計のキャッシュフロー表に落とし込み、繰り上げ返済の予定も含めて購入しても大丈夫か確認。

④年間コスト


固定資産税


管理委託手数料


建物管理費・修繕費の定期支出


エアコンや給湯器の設備費


➡️不定期支出の予測も含め、1年単位のコストで算出、支出に加える。


⑤修繕計画と修繕積立金


滞納者がいないか


積立金がマイナスになっていないか


➡️これらに該当する場合には適切に対応しているか確認。


⬛️不動産投資する際に最低限検証したいこと


⏹️疑問が出てきたら、都度担当者レベルに確認をとる


やりとりの中からパートナーとして信頼に値するか判断できる。


⭕️不動産のプロを味方につけるのも重要なポイント。


【金融庁の調査結果】


・「投資家において留意すべき事項」も明記


・「物件の現地確認や周辺状況の把握を自ら行う」などと促している。


🌸不動産投資を行うのであれば最低限クリアしたいところである。

～おすすめ情報サイト～

☑️「値踏み」

「知ってた？あの人○○なんだって」

「あの人この前○○なこと言ってたんだけど信じられる？」

✔️人をそういう目で見るのだな、きっと自分のこともこんなふうにほかの人に言っているのではと思われる。

https://note.mu/shouta1177/n/nf576d3928f2c



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大胆なゴール
↓
失敗から学び
↓
君は一人ではないと自覚
↓
一番の資源の集め方を理解し
↓
配慮のある意見の食い違いから学ぶ
↓
そしたら必ず到達する、成長もする
↓
最高の道はある。


失敗して、叩きのめされたときは反省する。
反省し、落ち着く、学びは必ずある。

https://note.mu/shouta1177/n/nf576d3928f2c


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☑️「DFDN男」職場にいらっしゃると思います。

DFDNとは

「デキるふりしたデキないオトコ」の略

☑️DFDN男の特徴

✔️仕事の会話が盛り上がらない

✔️本人は気づかないことが多い。

✔️相手の発言を受けて返すチカラ(質問力)にある。

☑️プロ投資家の行動
https://note.mu/shouta1177/n/nf576d3928f2c

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４ステップ

①諦め→自分には無理、できるわけない
脱したい！！

②目的論→～すべきだ、～であったら良いのに

③誓い～こんな状態から抜け出したい

④新しいイメージ→次はこうなりたい
明日こそは！


https://note.mu/shouta1177/n/nf576d3928f2c


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⚠️スマホを1時間以上見続ける人が陥る悪循環

✔️1人になって精神を落ち着かせる時がない

✔️相手から連絡が来たらすぐに返事を出さないといけない

✔️既読して何時間もスルーしているとお互いに気まずくなる

✔️いい加減に返事を出すと誤解されてしまう

☑️https://note.mu/shouta1177/n/nf576d3928f2c