マンションポエムに踊らされると致命的
🔵マンションポエムに心躍る人が犯す致命的ミス
⏺️不動産価値の9割は｢立地｣で決まる
⏺️マンション広告で最も見るべきポイントとは
うたい文句に惑わされずに物件の真価を見抜く方法をここから詳しく説明します。
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⬛️新築マンションの広告
⏹️不動産のプロ
❌あまりにも大仰すぎるキャッチコピー。
❌「マンションポエム」はまったく参考にならない。
マンションの「真の価値」を見極めるにはどうすれば良いか。
⬛️住宅ジャーナリストの意見を参考に解説。
「天地創造」というキャッチコピーを打ち出した、さる財閥系大手不動産デベロッパーが東京近郊に開発した、600戸規模のマンション。
⏹️そのマンション自体は「完売」している
・「天地創造」とは
旧約聖書の冒頭で「光あれ」から始まる、神様がこの世界を創ったというエピソードを指すフレーズ。
600戸程度のマンションのキャッチコピーに使用。
➡️ポエムとしか言いようがない。
⏹️そのマンション、かなり販売に苦戦。
➡️「天地」は「創造」できたが、住む人は思うように引き寄せられていない様子。
10年以上前の例、
⏺️ある新築マンションが「○○涼子」という人気女優をイメージキャラクターに起用。
⏺️マンションの折り込みチラシの表面には、彼女の写真と「感度リョーコー」というキャッチコピー。
⚠️そのマンションの購入を真剣に考えている場合には笑えない。
マンションの広告からその物件の「真の姿」をさらに深堀り。
⬛️プロは広告の「どこ」を見るか
⏹️業界インサイダー
マンション広告の中でどこをまず見るのか。
⭕️「不動産の価値は9割が立地で決まる」と言う。
★【実際の手法】
①「現地案内図」や「MAP」という項目を探し出してクリックする。
②物件がどのあたりにあるのかを大まかに把握する。
③首都圏で分譲される新築マンションの場合。
場所の次には「〇〇駅徒歩〇〇分。
3LDK、〇〇・〇〇m2、〇〇〇〇万円」。
➡️これを確認する。
⭕️業界用語では「3P」。
🌸Place、Plan、Price の3要素。
⬛️最寄り駅とそこからの徒歩分数、間取りと面積、価格の3要素。
⏹️これらの要素
「概要」という新築マンションのオフィシャルサイトのなかでは、最も地味に作られているページに集約。
⭕️これらの要素だけで、そのマンションの資産価値が決まる。
・「全体計画図」を割り合い重視。
・敷地形状と建物や共用施設の配棟計画。
➡️そのマンションの設計がどの程度丁寧になされているかをうかがい知る。
⭕️プロだからわかること。
❌一般の方には少し難しい。
★【伝えていない部分】
❌全体計画図を表示していない物件も多い。
❌共用施設についてはプールや温浴施設など、よほどのものでないかぎりはざっと見るだけ。
❌「設備・仕様」というのは大手ならどこも似たり寄ったりなので、チェックさえしない。
❌「ディスポーザーがついている」などということは枝葉末節。
オフィシャルサイトのトップページ
「天地創造」とか「感度リョーコー」。
➡️そのマンションの真の価値を見極めるためには、何も関係がない。
例、
・「天地創造」
➡️「俺たちはこんなに大きなスケールで街を作ったのだ」
△やや上ずった意気込みが表れている。
・「感度リョーコー」
「このマンションは、なんの取りえもないから、涼子ちゃんのイメージでごまかしています」
❌という本音が透けている。
⬛️本当に見るべきは「立地」
⏹️トップメッセージ
「渋谷区松濤」
「京都下鴨」
➡️地名を大々的にうたっていれば、「このマンションのいちばんのウリは立地です」と言っている。
「駅徒歩3分」
「1分」
➡️大々的に打ち出しているトップページも多い。
⭕️「不動産は場所が9割」
➡️このような打ち出し方は、むしろ王道と言っていい。
⚠️なんの関係もないタレントやキャラクターが前面に出ていれば、要注意。
⚠️何かをごまかさなければいけないマンションである場合が多い。
⭕️スペックの優れたマンションは広告に頼らずとも売れる。
⭕️広告がほとんど出ないのに完売しているマンションもそれなりにある。
★【注意ポイント】
⏹️オフィシャルページ
①「なんだこれは」という印象を受けるマンションは、選択肢から外して良い。
②「自分と合わない」と感じたなら、そのマンション自体と感性がずれていることが十分考えられる。
⬛️自由主義経済の下では、モノの価格は需要と供給の関係で決まる。
⏹️新築マンションの場合
売り主側が販売価格を設定。
①その価格で売れればいい。
②売れなければどうなるか。
➡️②の場合、価格を引き下げなければならない。
⏹️新築マンションの販売価格が下がるパターン
⭕️「価格改定」
売り主が販売価格を引き下げて、それを広告などでアピールする。
あからさまに元の価格では売れない場合に選ばれる手法。
売り主企業のギブアップ。
⭕️「特別価格の設定」
「モデルルーム使用住戸につき」といった言い訳。
限られた住戸だけ理由をつけて値下げする。
➡️そんなことをやっている新築マンションは、その限定住戸以外でも同じ割合で値引きをしている場合がほとんど。
★【広告上で表明しない】
個別交渉で値引きをする場合が多い。
ほとんどの値引きは、水面下での交渉で行われる。
⚠️値引きによって契約が成立した場合、購入者は「他言いたしません」という念書を取られる。
⚠️いくらの値引きが行われたかを、ほかの検討者は知りえない仕組みになっている。
⬛️新築でも「値引き」できる
⏹️新築マンションの値引き
➡️売り主が決断することで行われる。
⚠️売り主が値引きをしない方針である物件では、販売現場の担当者とどれだけ上手に交渉しても無駄。
⚠️売り主によっては、どれだけ販売不振でも絶対に値引きをしない方針の企業がいくつかある。
⬛️値引きをしている新築マンションを見分ける方法
★【重要ポイント】
①すでに竣工しているか。
②竣工間際のマンションだと値引きが行われやすい。
③物件の公式ホームページなどで、販売側の焦りが感じられる物件も、値引き可能な場合が多い。
④「モデルルーム使用住戸につき」とやっている場合は、ほぼ値引きが可能。
⑤マンションは高くなりすぎると売れない。
🌸間違って高すぎるマンションを買わないためにも、まず値引きの可能性を探ってみるべきである。
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