バランスシート（お勉強メモ「財務編」第1回）

お勉強メモ「財務編」第1回

気になるバランスシート（貸借対照表）

バランスシートといえば、「B/S（ビー・エス）」などとも呼ばれ、多くのビジネスパーソンからすると聞きなじみのある言葉です。

これは企業の財務状況を示す財務諸表の一つですが、不動産投資をする上で、銀行からの評価軸の一つにもなっています。それは個人であっても法人であっても同様です。

つまり、融資によるレバレッジを効かせた投資において、バランスシートの理解もとても大切であり、

これが判ると銀行からどう評価されるかが判り、「このままではA銀行からは債務超過と判断されてしまう」なども判断できるようになります。

バランスシートの右と左は、調達源泉と運用形態

バランスシートの構造はこの形。右（ピンクの部分）と左（ブルーの部分）
に大きく分かれていて、右側のブロックはさらに上下（負債と純資産）に分かれています。

資産、負債、純資産という三つのブロックで構成されるのですが、判りやすくかみ砕くと、右側を「調達源泉」、左側を「運用形態」とすると理解しやすいと思います。

お金をどこから調達し（調達源泉）、それをどのような形で運用しているか（運用形態）。

調達源泉としては、たいていの投資家であれば銀行など金融機関からの「融資（負債）」か、自分のお金である「自己資金（純資産）」です。

運用形態としては、現金のままか、株式をもつか、不動産物件か、、ということになります。

原則、この右と左の数字は同じ（同額）になります。

調達源泉も運用形態も銀行目線の評価次第

銀行から、債務超過とみなされる場合は、この運用形態（資産）の評価が、負債を下回っている場合です。

例えば銀行Ａからの借り入れ残高が5000万円だとして、保有不動産を積算で評価する銀行Ｂがその物件を2000万円と評価するようなケースです。

積算評価の建物部分は再調達価格と残存耐用年数で決定しますので、物件の土地面積や路線価、建物の築年数次第では積算評価が伸びないことがよくあります。

この場合、借入と物件評価の差が3000万円（債務超過）にもなります。

物件単位でみればこのような差額も、銀行によっては現金などの他の資産でこの3000万円を純資産の部でカバーしてバランスさせる場合もあるので、

融資担当者にヒアリングして銀行ごとの目線を確認していく必要があります。

バランスシートは最初の財務諸表

このバランスシートは、起源は中世ヨーロッパまで遡るそうで、商人が借入から資産を大きくし純資産化して信用を高めていく過程で重要な帳簿だったようです。

悠久の歴史あるものなんですね～。