新築マンションの購入申込からお引渡しまでの流れ

私はマンションディベロッパーでマンションの販売とプロジェクトの運営を経験しました。新築マンションの購入申込からの流れについてまとめてみます。

新築マンションの申込から引き渡しまでの流れ

1．住宅ローン事前審査と「購入申込書」記入
「購入申込」に住宅ローンの事前審査承認が必須の場合が多いようです。物件や会社、お客様の属性に拠りますが…
「購入申込書記入」の際に、モデルルームのオプション項目の確認、重要事項説明書の抜粋版の説明などがあります。

2．手付金の振込（通常購入金額の10％以上）

3．重要事項説明→売買契約
重要事項の説明を受け、問題がなければ売買契約を締結します。

4．インテリアオプション等の説明

5．住宅ローン本申込
契約と同時に本申込を行うことが多いようです。売買契約後に住宅ローンの本申込を行い、不承認となった場合には「ローン条項」が適用され手付金は帰ってきます（印紙代は戻ってきません）が、ローン条項の適用について「業者との提携ローン利用の場合に限る」としていることも多いようです。個人的には初めて知ったのでこれにはびっくりしました。提携ローンで進めつつ、自分の使いたい銀行があればそちらも申し込んでおく方もいるようですね。

新築マンションにおける「提携ローン」の特徴

新築マンションにおける提携ローンの特徴は私の見聞きした限りではこんな感じです。提携ローンか否かによって金利優遇についてはほとんど変わらないと思います。

①融資実行金の売主への代理受領（顧客の口座を経由せずに実行金が売主に振り込まれる）
②融資実行後、新住所での登記が可能
（実行から抵当権設定完了までは、売主がつなぎ保証する。お客様には２週間以内に新住所に移転するよう案内がされる）
③事務手数料、保証料は売主経由での支払いとなる

提携ローンを利用すれば、新住所で所有権移転、抵当権設定登記ができるため、書類が少なくて済みますし、住所変更登記の費用がかかりません。（この住所変更登記の報酬を高めに設定している司法書士もいるので要注意です）

提携ローンのデメリットとしては、売主や販売会社によっては選択肢が少ないことで、審査の進捗が顧客側には見えずらいことくらいでしょうか…

6．入居説明会
登記手続きや、火災保険、電気ガスなどのライフラインの説明、管理費引落口座の確認、引っ越し時期の確認などを行います。

7．内覧会
ゼネコンや建築担当と一緒にできあがったお部屋を内覧します。設備の使い方、共用部の説明、不具合がないか等の確認を行います。
指摘事項等があった場合は、お引渡しまでに補修し、再度「確認会」を行います。

8．住宅ローン金消契約、残金及び諸費用の振込
お引渡し当日に融資実行を行えるように金融機関で金銭消費貸借契約を締結します。（融資実行日の１週間前が目安）提携ローンであれば売主の口座に代理受領となり、その他の場合は金消契約時に「振込伝票」を記入します。

9．鍵引き渡し
融資実行による残金全額入金を確認して、鍵渡しとなります。100戸程度の新築マンションであれば１日にほぼすべての鍵引き渡しを行うため、だいたい30分刻みのスケジュールです。個人的にはかなり流れ作業に思えてちょっと味気ないです。注文戸建て住宅のお引渡しのイメージが強いからかもしれません。

購入申込から鍵引渡しまでの流れを端的にまとめるつもりが、住宅ローン方向の話になってしまいましたね・・・