住宅ローンの基礎知識③審査金利と借入可能額

住宅ローンの基礎知識第３弾、審査金利と借入可能額についてです。実際の借入可能額を計算してみましょう。

実行金利と審査金利

実行金利とは、実際に適用になる金利のことです。基本的には借入時（融資実行時）の金利のことで、実際に支払う金利です。

審査金利とは、金融機関が借入可能額を計算するうえで利用する金利のことです。都市銀行の場合、おおむね3.10％～3.50％の金利で計算することが多いようです。

<主要な銀行の審査金利一覧＞（くみょん調べ）

・三菱UFJ銀行 3.10%
・みずほ銀行 3.50%
・りそな銀行 3.30%
・住信SBIネット銀行 3.25%
・auじぶん銀行 3.10%

ちなみに、フラット35は基本的に実際借り入れる金利で審査をします（フラット35Sなどの優遇前、異なる手数料タイプがある場合一番高い金利で審査するのが一般的）
フラット35は、35年間金利の上下はありませんし、長期固定金利以外のタイプを選択する余地もないので、審査金利という概念がありません。

銀行の場合、変動金利を選んでも返済途中で固定金利に変更する可能性もありますし、顧客及び銀行、経済状況の変化により、優遇がなくなったり金利が上昇していく可能性があるため、「審査金利」という仕組みを導入しています。

借入可能額の計算

それでは、具体的に借入可能額を計算してみましょう。

＜条件＞
・三菱UFJ銀行、35年、元利均等返済（ボーナス払いなし）
・年収600万円（返済負担率35％）
・その他の借入なし
・審査金利3.10％

⇩

＜借入可能額の計算方法＞
まずは、年収を月収に直し、審査基準の返済負担率からいくらを住宅ローンの支払いに充てられるかを計算します。
（600万円÷12）×35％=200,000円（住宅ローンに返済に充てられる金額）

次に、審査金利3.5％の100万円あたりの月々返済額（3,904円）で割ります。
100万円あたりの月々返済額は、返済額早見表等で確認します。
200,000円÷3,904円×100万円＝5,122万円

この場合の、数字上の借入可能額は5,122万円となります。
かなり大きな金額ですよね。
年収600万円で毎月20万円の返済をするのはかなり厳しいので、借入可能額はあくまでも上限を知るためのものとしておきたいものです。

この計算は、新人住宅営業のうち30％くらいの方々がすぐには理解できません。
「100万円あたりの月々返済額で割る」というところがイメージしずらいのだと思います。
今はネット上にたくさんローンシミュレーションが転がってますが、電卓を使って計算できるとスマートですよね。