破綻リスクの少ない不動産投資
皆さん、
おはこんばんにちは！
kumazoです！
都内では桜が散り、
もうすでに夏の日差しを感じる今日この頃。
半袖で出歩けるぐらいの暖かさで、
洋服も身軽になってきました。
夏に向けて、
身体も身軽にならないといけないですね。
今年こそは、
お腹のお肉を落としたいKumazoです。
（おなかの割れたクマになりたい）
４月に入り、
新生活がスタートした方も多いのではないでしょうか。
新しいお部屋での生活はワクワクしますね。
Kumazoも不動産や新しいマイホームを探しに、
不動産屋さん巡りをしておりますが、
コロナの影響もあり、
賃貸需要は少しずれこんでいるようです。
不動産屋さんと
その辺の雑談をしながら軽く市場調査をしております。
さて、
今回のブログは
空き家・築古戸建て不動産投資について綴りたいと思います。
不動産投資の中でも、
一番破綻のリスクが少なく、
小額からリスクを負えるため、
万が一失敗したとしても大けがをしないで済むのが、
空き家・築古戸建て不動産投資です。
また、
不動産投資の実務経験がギュギュっと詰まった投資法なので、
経験値が爆増すること間違え無しです。
初心者が一棟目に購入するには適切な投資法です。
今回のブログでは、
空き家・築古戸建て不動産投資の概要と
オススメ本を紹介します。
このブログとオススメ本を読んでおけば、
空き家・築古戸建て不動産投資のことは理解できます。
一記事で空き家・築古戸建て不動産投資を概要を掴みたい方は、
是非立ち寄って行ってくださいね。
本編に入る前に、少しだけ自己紹介をさせていただきます。
Kumazoは一級建築士で不動産・建築業界で１５年以上従事し、
マンション・ホテル・戸建て住宅などを設計してきました。
個人的にも不動産投資を行っており、
建築専門の立場から不動産コンサル等を行っております。
現在では、不動産投資用のマンションを設計する立場で、
不動産関係のいろんな方々と仕事をしていることもあり、
内情には明るい立場におります。
不動産投資を正しく理解し、
大失敗をする人やだまされる人が減ればと思い発信をしております。
Kumazoは建築オタクなので、
建築を通して人が幸せにすることができたらうれしいです。
自分で「不動産投資の基本のき」というブログも書いておりますので、
こちらもどうぞ。
では、本編に参りましょう。
１．「空き家・築古戸建て不動産投資」について
まず、空き家・築古戸建て不動産投資の概要を解説し、
次から本の紹介をさせていただきます。
まず、不動産投資で一番破綻リスクが少ない投資法が
空き家・築古戸建ての現金投資です。
不動産自体現金買いできない投資法ですが、
唯一できるのが築古戸建てです。
（大金持ちは例外）
一般の人は、
現金で何百万、何千万も保有している人は少ないと思います。
そうすると不動産投資で融資が必要になります。
しかし、属性の悪い人は融資を引くことも難しいですし、
大きい金額の借金を背負うことが怖いと思う方や、
融資を引くのに嫁ガードがあるとか、
さまざまな理由で融資を引くことができない人は案外多くおります。
それでも、金持ちになるために何かできる不動産投資はないのか？
と考えると、
数十万円から数百万円の間で購入できる築古や空き家の戸建て投資に
行きつきます。
ギリギリ現金で買える額の築古戸建ては、
所有者の個別の事情があるため、
０円譲りたいという人がいたり、
数十万円で売りたいという人がたまにいます。
それがまれだったとしても、５００万円以内で購入できることは、
比較的多くの事例があります。
なので、
融資を引かなくても不動産投資をスタートすることができます。
スノーボールの一転がし目なので大変だと思いますが、
現金買いの場合はほとんど破綻リスクはありません。
以前にも話している通り、
不動産投資破綻の原因は資金繰りのショートなので、
現金買いの場合は固定資産税が払えなくならない限り、
破綻することありません。
破綻リスクがほぼないので、
不動産投資のスタートには良い選択肢の一つかと思います。
うまく安く買うことができれば、
利回り１０％とも２０％とも軽く狙える投資法です。
中には２００％みたいな場合もありますし、
やりようによっては高利回りが可能な投資法となっております。
しかし、
一つ注意しなければならないのは、
その建物が使えるか（賃貸出しできるか）ということです。
もし使えないのであればどこを修繕すべきなのかということが分からないといけません。
空き家・築古戸建て投資は破綻のリスクが低いくリターンが大きい分、
手間がかかります。
中には自分で勉強し、独学でＤＩＹをする強者もいますが、
時間も技術もない人が大半なので、
業者に頼むのが一般的です。
しかし、リフォーム業者はピンキリなので、
優良な業者を見つけることが難しい状況です。
優良な業者を見つけるためには、
いろんな業者に片っ端から連絡をしたり、
何度か業者に頼んでは、違うところを探してみたりと、
業者探しにも手間がかかります。
このように、
築古戸建ての一番の難点は、
優良業者探しとなります。
ただ、
ここがクリアできれば、
再現性の高い投資法ですので、
ローリスクハイリターンを得らえる投資法の一つです。
まず、空き家・築古戸建てを安く手に入れて、
優良なリフォーム業者と一緒に上手に修繕し、
貸し出すことができれば、
不動産投資の第一歩を歩み出したことになります。
どのようにすればよいか、
先人たちの知識をかりるために、
今回はオススメの本を紹介いたします。
２．「空き家を買って、不動産投資で儲ける！」の書籍紹介
三木 章裕さん著の「空き家を買って、不動産投資で儲ける！」の
書籍紹介をしてまいります。
三木さんは、
全国古家再生推進協議会顧問をされており、
築古投資の第一人者です。
生まれは大阪で、
代々大阪商人の家系に育ち、
言い伝えられた商人道と蓄財術を活用して、
不動産投資をしている方です。
三木さんはJ-recという不動産コミュニティにも参加されており、
kumazoも何度かお見掛けしたことがあります。
書籍でもでてくるＴｈｅ大阪商人という感じで、
不動産投資というより商売をする感じで、
不動産を買って貸しているというイメージでした。
世の中には
「空き家問題」という言葉があるように、
使われていない建物は朽ちやすく、
倒壊したときは大事故になりかねません。
日本中にそういった可哀そうな建物が沢山あり、
空き家・古家再生は半分社会貢献にもつながっております。
三木さんは、
空き家・古家再生を通して、
貸し手よし、借り手よし、世間体よしの三方良しで、
商売をしているという感じがしました。
書籍内には、
不動産投資の本というよりは、
大阪商人の言葉が散りばめられており、
建物や借り手に向き合うマインドセットについても書かれております。
不動産投資の内容としてはいくつか事例が紹介されており、
築古の木造住宅を２００万円程度で購入し、
２００万円程度でリフォームをして、
利回り１５％以上を目指すような物件が多いようです。
リフォームの仕方も、
大阪っぽいなーって思ったところがあって、
お金はかけないけどオシャレに仕上げる工夫をされています。
不動産投資は、
夢のマイホームを作るわけではないので、
借り手が賃料に対して納得して住める程度のちょうどいいリフォームが必要です。
（リフォームにお金をかければいくらでもかけられるので）
家賃相場が決まっているので、
想定利回りから逆算すると、
リフォームにかけられる金額は決まってきます。
その金額内で費用対効果の高いリフォームができるかが、
投資家のセンスとなります。
この本には
その事例がいくつかカラーで掲載されていますので、
手に取ってみてくださいね。
３．「空き家・古家不動産投資で利益をつくる」の書籍紹介
本日は、
大熊重之さん著の「空き家・古家不動産投資で利益をつくる」の
書籍紹介をしてまいります。
大熊さんは、
全国古家再生推進協議会の現在理事長をされており、
昨日の三木さんとともに築古投資を広めてきた人物です。
もともとは塗装会社の社長をしておりましたが、
中小企業の資金繰りの厳しさをなんとか改善できないかと、
事業を安定させるために不動投資に入ってきた方です。
現在となっては、
不動産投資事業の方も成長を遂げております。
以前に、
大熊さんのセミナーに参加させていただいたことがあり、
勉強させていただきました。
空き家・古家再生を事業として行っているため、
その事例の数がめちゃくちゃ多く、
個人投資家というよりは再生屋さんみたいな感じでした。
昨日の三木さんのように商売人というよりは、
中小企業でどのように生き残っていくかを試行錯誤した結果、
不動産投資にたどり着いたとのことでした。
著書の中に、
中小企業は「機械設備と銀行のために働いている」というような言葉がありました。
銀行にお金を借りて設備を購入しその返済のために働く。
返済が終わるころには、
設備が古くなりまた買い替えが必要になる。
というように、
いつまでも楽にならないと感じていたとのことでした。
そんな大熊さんは、
空き家・古家再生の事業を始める際に、
融資を受けるのが怖いとのことで手元資金でスタートしました。
空き家を購入して、
リフォームして貸したり、売ったりしながら利益を積み上げていきます。
初年度は資金が必要なため、
基本的にはきれいにした戸建てを販売したそうです。
初年度の粗利は５２０万円と順調にスタートし、
事業として軌道に乗せ４年目の粗利は４３００万円だったとのことでした。
古家再生は、
事業として一度システムを作ってしまえば、
安定的かつ利益・売り上げの拡大が速いということが、
はっきりわかる良い事例ですね。
こちらの本にも、
カラーで事例集が掲載されておりますので、
是非一度手に取ってみてくださいね。
４．「常識破りの空き家不動産投資術」の書籍紹介
村上祐章さん著の「常識破りの空き家不動産投資術」の
書籍紹介をしてまいります。
村上さんは、
大学卒業後、定職に就かず、
無職・資金ゼロから月収１００万円を実現した
強者です。
常識破りと書いてありますが、
まさしく常識破りの手法です。
何が常識破りなのか、
手法の説明をしていきます。
まず、
１つ目の常識破りは、
不動産投資と書いてありながら、
不動産を購入しないという点です。
なんだそりゃと思う人もいると思います。
空き家で誰にも使われていない物件を、
借りて、転貸（又貸し）するのです。
一般的に、
賃貸物件は又貸し禁止条項が契約書に盛り込まれているので
又貸しはしないのですが、
契約書上の問題なので、
法的に禁止されているわけではありません。
一般的にサブリースと呼ばれるのも、
又貸しと同じ意味です。
ボロボロの物件を原状回復なしで借ります。
それをきれいにして転貸しその差額で稼ぐのです。
ビジネスとしてはまっとうな事業ですよね。
２つ目の常識破りは、
一物件に対して１０万円程度しか修繕をしないことです。
ほぼほぼボロボロのまま。
自分でごみを捨てて、掃除をして、
見せたくないところは隠して安く貸すのです。
その際に、原状回復なしで勝手にリフォームしてくださいねと一言添える。
借主も安く借りるため、
資金的にも余裕があり、気に入らないところは塗装したり、
床を張り替えたりと自由にバリューアップしてくれます。
そうすると、
お金をかけずに勝手にきれいな住宅になって返ってくるのです。
徹底的にコストをかけないということが、
利回りを良くするということに繋がります。
３つ目の常識破りは、
その物件をポータルサイトではなく、
自分の足で探し出し、
持ち主に直接会いに行くということです。
一般的に不動産情報はポータルサイトで見れますが、
ボロボロの戸建てや空き家は、
売りに出されたり、貸しに出されたりしてるわけではなく、
”放置”されているのが現状です。
その市場に出されていない物件を、
町を歩きまわり電気メーターの動いていない空き家を見つけ、
近隣住民にヒヤリングすることで、
持ち主を見つけ交渉するのです。
なかなか人にできない行動力の持ち主だなと思います。
この３つの常識破りで、
資金をかけず月収１００万円を到達したということになります。
書籍の中に、
失敗事例や成功事例が掲載されているので、
是非一度手に取ってみてくださいね。
５．廃屋から始める不動産投資」の書籍紹介
本日は、
小嶌大介さん・岡田のぶゆきさん著の「廃屋から始める不動産投資」の
書籍紹介をしてまいります。
小嶌さんは、
もともとグラフィックデザイナーをしており、
脱サラして手持ちの５０万円から不動産投資をスタート。
現在では、年間１５００万円ほどの家賃収入があるデザイナー大家である。
岡田のぶゆきさんは、
これから大家の会の代表を務め、
今まで売却額が４０億円以上、実行融資額３０億以上の実績がある。
賃料収入を得つつ売却益を得る、The不動産投資家である。
このお二方が推奨している、
廃屋を購入し住めるようにして貸し出し、
のちに売却をする。
という不動産投資をおこなっています。
２で紹介した空き家・築古とは
一線を画すほどのおんぼろ物件を購入し、
建物を蘇生させる投資法です。
以前から話している通り、
手間を引き受ける程、利回りが上がるのが不動産投資です。
ほぼすべての手間を引き受けることで、
利回り７０％みたいな物件も手に入れることが可能となります。
この著書のなかで「川底物件」という言葉が出てきます。
一般的に不動産業界で「川上物件」という言葉が使われますが、
これは一般人には入ってこないスーパー優良物件のことを川上物件と呼びます。
逆に「川底物件」というのはこの書籍内の造語で、
一般の人にさえ見向きもされない物件のことを指しています。
売却の募集をかけても何年も放置されているような物件なので、
えげつないほど安く買えます。
戸建ての家が５０万円とか３０万円とかで購入できてしまうこともあります。
しかし、そこにはもう壊すしかないような建物が建っていることが多く、
解体費用が差し引かれて激安で売られているのです。
ただ、
建物を解体しなければその分金額が浮くため、
建物を修繕することができれば高利回り物件になります。
そんな解体寸前の物件を数十万円で購入し、
２００万円ほどで設備を入れ替え、
雨漏りを直し床を張り替えて貸します。
例えば、
物件購入代金と修繕費用がトータル３００万円の時、
毎月５万円で貸し出したら利回りは２０％である。
戸建てが５万円で貸し出せたら、
空室リスクなんてほぼないようなものです。
なので、
不動産投資では、
安く買うことは正義です。
このように、
問題・課題を引き受けることで高利回りの恩恵を受けれます。
ただ、その問題・課題が大変なことが多いので、
手を出すなら覚悟がある人のみチャレンジしてください。
書籍の中には、
クセの強い住民との押し問答が掲載されているので、
是非一度手に取ってみてください。
現実にこんな事が起こるの？ってことが書いてあるので、
読み物としても面白く読めます。
６．まとめ
ここまで、
本の紹介とともに、
空き家・戸建て不動産投資を解説してきました。
ポイントとしては
１．不動産投資の中で最も破綻リスクが少ない投資法
２．おんぼろの戸建てを激安で現金買いをする
３．適切な修繕をして賃貸する
でした。
テクニカルな方法としては
４．又貸しをする
５．廃屋と呼ばれるぐらいボロ戸建てを直す
という方法もありました。
本気で不動産投資を始めたいがお金を借りるのが怖いという人もいるかと思います。
そんな人はまず空き家・築古戸建て不動産投資を
選択肢の一つとしてみてはいかがでしょうか。
今後も、
不動産投資について役立つ知識を投稿してまいりますので、
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また、ココナラで不動産投資についてのアドバイスも行っております。
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