不動産投資の「基本のき」
どうもこんにちは！
朝活を継続してはや一か月。
夜活していたときよりも精神衛生が良く、
充実感を味わえているKumazoです！
このページを開いたということは、
不動産投資について少しは興味がある方なのではないでしょうか。
不動産投資の勉強をはじめている方もいると思います。
みなさんは、不動産投資についてどこで勉強しましたか？
webサイトや大家ブログ、書籍、最近ではyoutubeなどで
勉強する人が多いのではないでしょうか。
Kumazoもその一匹でした。
ただ、、、
グーグルの検索で出てくるwebサイトは、
広告費を払った大手の不動産販売会社のサイトや、
大家さんが書いた経験ブログなどが出てくるばかり。
また、書籍を読めば、
範囲の狭いノウハウ本か
かなり抽象的な資産形成本ぐらいしかないと思います。
書籍に関しては、
目を引くタイトルや万人受けするタイトルでしか、
本をかけないというところがあると思います。
断片的には学べるけど、
大まかに全体像を学べない状況だと思います。
そんな中で、
目の引くタイトルで、
「○○をすれば資産○○億」みたいな本を手に取り、
「たったこれだけやれば収入が得られる」と
特定のノウハウに心酔してしまっている人もいます。
「コインランドリーが今は儲かる」とか
「戸建てなら利回り超高い」とか
不動産投資の一部しか見えてなくて、
焦って投資をスタートしてしまい、
気付いた時には手遅れだったということになりかねません。
不動産業界は、何もしらないカモを笑顔で待ち構えております。
Kumazoからのお願いです。
「まずは基本から学びませんか？」
そういう想いで、
このどこにでもあるような題名でブログを書きました。
Kumazoも１００冊以上の不動産投資本を読みました。
自分も不動産投資で実践をして、
「はじめから知っていればもっとうまくできたのに」
と、思ったことが何度もあります。
不動産投資で大失敗すると、
かぼちゃの馬車のように自己破産する人も出てきます。
このブログを読めば
「不動産投資の基本のき」が理解でき、
人生を棒に振る大失敗は避けられます。
是非、一読ください。
本編に入る前に、少しだけ自己紹介をさせていただきます。
Kumazoは一級建築士で不動産・建築業界で１５年以上従事し、
マンション・ホテル・戸建て住宅などを設計してきました。
個人的にも不動産投資を行っており、
建築専門の立場から不動産コンサル等を行っております。
現在では、不動産投資用のマンションを設計する立場で、
不動産関係のいろんな方々と仕事をしていることもあり、
内情には明るい立場におります。
不動産投資を正しく理解し、
大失敗をする人やだまされる人が減ればと思い発信をしております。
Kumazoは建築オタクなので、
建築を通して人が幸せにすることができたらうれしいです。
自分で「賃貸併用住宅を建ててみた」というブログも書いておりますので、
こちらもどうぞ。
では本編にいってみましょう！
1.不動産投資とは
不動産投資とは、
「動かない資産」を「貸し」たり「売る」ことで利益を上げること
です。
動かない資産とは、土地や建物の事を指します。
動かないというよりは動かせないといった方が
正しいかもしれません。
その土地や建物を
住む場所、
商売をする場所、
駐車をする場所、
何かを営む場所など、
場所を貸し出すことで賃料を得ることができます。
これがインカムゲインです。
そして、
その土地や建物を売ることで
売却益を得ることもできます。
これがキャピタルゲインです。
このように、
貸すこと売ることで利益を上げることを不動産投資と呼びます。
2.不動産投資の種類
不動産投資と言っても沢山の種類があります。
ちょっと何を言っているかわかりづらいかもしれません。
言い換えるならば、
不動産投資のノウハウの種類といった方が良いかもしれません。
具体的には、「土地」や「建物」なのですが、
種類によって投資法が異なるということを頭に入れたうえで、
下記した種類をみてみてください。
・アパート一棟
・マンション →一棟
→区分→ワンルーム
→ファミリー
・戸建て
・賃貸併用住宅
・二世帯住宅
・シェアハウス
・駐車場
・太陽光
・コインランドリー
・店舗
・オフィス
・トランクルーム
・テナント
・ホテル
・アンテナ
・農地
・軍用地
・REIT
など
思いつく限り挙げてみましたが、
これだけの種類があります。
マンションやアパート、戸建てなどの住宅系が一般的で、
駐車場、太陽光、コインランドリーあたりは聞いたことがあると思います。
コロナ前は、ホテル（民泊）などもかなり増えてました。
株式投資が主戦場の方は、
REITを購入している人もいるのではないでしょうか。
特殊なところで、
軍用地なんてところもありました。
（沖縄の米軍基地に貸すための土地）
不動産投資というのは、
その用途の数だけあると考えてください。
例えば、
ホテルは誰が貸しているのか？
東京ドームの持ち主は誰か？
東京駅の容積を誰が買っているのか？
そう考えると、
好奇心がくすぐられます！
3.不動産投資と不動産事業
不動産投資と不動産事業の違いについて解説していきたいと思います。
実際にこれといった定義はないのですが、
Kumazoの経験値から
図のイメージのようになるかと思います。
全体としてはグラデーションのようになっていて、
境目が曖昧になっていると考えてください。
上が投資に近く、下にいくにつれて事業になります。
1.REIT
→証券会社で買うだけ。
2.賃料を得る
→インカムゲインを得る。
3.売却する
→キャピタルゲインを得る。
4.新築する（土地から企画する）
→土地を購入して、設計、施工、賃貸付けまでの一連の流れを
協力会社とともに一から計画する。
5.建物を修繕する
→建物のリフォームやコンバージョン（用途変更）する。
例えば住宅をシェアハウスにする。
ＤＩＹをすることもあるが、
一般的には施工業者にお願いをします。
6.賃貸管理をする
→自分でやる場合自主管理という。
家賃の確認、クレーム・トラブル対応をする。
7.仲介をする
→賃貸仲介や売買仲介。
宅建士の資格が必要なので、
業として行う必要がある。
一般的に不動産屋さんと呼ばれる。
8.一体的に開発をする
→一般的にデベロッパーと呼ばれる。
隣り合ったいくつかの土地をまとめて購入し、
大きいビルやマンションを建てる。
不動産投資でもいくつかの種類があるというだけ
覚えていただければＯＫです。
１から８の中で、
８に近いほど専門知識が必要になり、
協力会社との付き合いが必要になります。
難易度が上がり手間もかかりますが、
得られる利益が爆発的に増えます。
豆知識として、
銀行へ融資を申し込みに行く際には、
必ず「不動産事業」という言葉を使ってください。
間違っても「投資」という言葉を使わないように。
銀行に「人の金使って投資するのか？」
と悪いイメージを持たれかねないですので。
4.金持ちは不動産投資をする
金持ち達が不動産投資をやっている事実について解説します。
金持ち個人投資家がポートフォリオの一部として
不動産投資を行っていたり、
金持ち企業が不動産会社を子会社としてもっているという事実があります。
それだけでも、
不動産投資を行う理由になってきそうですが、
詳しく深堀していきましょう。
まず、
日本の金持ち有名個人投資家として
ダンさん、ＢＮＦさん、与沢翼さん、両学長が
挙げられると思いますが、
皆さん不動産投資を行っております。
ダンさんは不動産投資仲間の勧めで行ったとお話ししておりました。
ＢＮＦさんは有楽町の大きなビルを1棟買いした
というニュースになっておりましたし、
与沢翼さんはアパレルから情報商材にそしてＦＸから不動産という流れで
今はドバイのマンションを買いまくっているようです。
両学長に至っては不動産投資自体メインではないようですが、
事業で成功し片手間で不動産投資をやっているとのことでした。
（すべて動画より）
次に、
金持ち企業について
トヨタは子会社に東和不動産、
ＮＴＴは子会社にＮＴＴファシリティーズ、
ＪＦＥスチールは子会社にＪＦＥライフ、
という不動産会社をそれぞれもっています。
企業については、
挙げ始めたらキリがないほど沢山あります。
少し調べたらすぐに出てきますので、
興味がある方は調べてみてくださいね。
なぜ、金持ち個人投資家や金持ち企業は不動産投資・事業をしているのか？
本人たちに直接聞いたわけではないので、
本当のところはわからないのですが、
Kumazoの考えた
金持ちたちが不動産投資をする理由として、、、
個人投資家の場合は、
ポートフォリオの一部としている面が大きいと思います。
不動産投資は、
株やFXトレードのように日々心が削られることもなく、
また、評価額が乱高下することもありません。
S＆P５００が１０％の暴落がキターなんて騒ぐこともありません。
不動産投資自体、一度システムを構築してしまえば、
手間もかからず安定的に不労所得を得られる投資手法です。
なので、
本業とは別にポートフォリオの一部として不動産を持つことが
多いのだと考えられます。
また、不動産はインフレにも強いので、
稼いだお金を守ることができます。
企業に関しては、
節税効果が大きいことが挙げられます。
本業で大きな稼ぎが出たときに、
不動産を購入しマイナスが出れば、
税金を圧縮できます。
本業とシナジーを生むために不動産事業を持つ企業もありますが、
今回提示した3社については、
守りの部分で不動産会社を持っていると考えられます。
（ちなみに、不動産とシナジーを生む会社としては、
鉄道会社やマクドナルドなどが挙げられます。）
このように、
金持ち個人投資家や金持ち企業は
不動産投資を副業として行っております。
Kumazoが不動産投資をするのも、
本業をおろそかにせずにできる副業という理由もあります。
（FIREしたいと言っているが本音は仮面FIREを狙っています）
不動産投資自体、
安定感のある投資なので、
本業がうまくいかなくても、
不動産収入が後ろ盾になってくれます。
この事実を素直にとらえるなら、
金持ちがこぞってやっている不動産投資は
デメリットはあるけど、
メリットの方が大きいと考えられます。
5.不動産投資のデメリット
どんなものにもメリット・デメリットがあります。
まずは、
不動産投資のデメリットを確認しておきます。
１．専門知識が幅広く必要
不動産投資で儲けようとすると、
幅広い専門知識が必要になります。
・不動産の知識（賃貸付けや売買）
・銀行にする知識（事業計画・融資内容）
・税金の知識（節税効果）
・建築の知識（有利なプランの作り方）
こういった知識が相互に絡みあって
不動産投資というものが出来上がっております。
２．各種のリスクを伴う
不動産にはいくつかのリスクが挙げられます。
・空室リスク（賃貸がつかない）
・災害リスク（火事、地震、洪水）
・トラブルリスク（近隣トラブル）
・関係会社の倒産リスク（建設会社の倒産）
こういったリスクを負うのが不動産投資です。
３．流動性が低い
株のように証券取引所があるわけではないので、
ネットでぽちっとして買うことができません。
また、
売るときも買いたい人がいないと売れないため、
損切したいと思っていても、
なかなか買い手が見つからないということがあります。
４．失敗したときのダメージが大きい
融資を引いている場合、
レバレッジが効いているため、
損害も大きくなります。
かぼちゃの馬車事件では、
自己破産する人もいました。
この４つが挙げられます。
もう少し詳細を解説したいのですが、
長くなってしまうので、
今後別の機会でお話します。
まずは、
概要を掴んでもらえればOKです。
6.不動産投資のメリット
次に、メリットの紹介をします。
Kumazo本人は、
不動産投資をしているので、
半分ポジショントークだと思って
気楽に聞いていただけると助かります。
できるだけ客観的に判断しているつもりです。
１．ほぼ不労所得
→手間がかかると以前にも述べましたが、
建物を造ったり、売買したり、
空室に対して不動産屋さんと連絡を取り合ったり、
そういった手間がかかります。
ただ、ある程度チームができてしまえば、
片手間でできるようになります。
Kumazo自身も、
日々作業することはありません。
２．融資を受けられる
→お金を借りて投資ができるということ。
レバレッジを効かせることができ、
保有現金の何倍もの資産を購入することができます。
市況もありますが、
Kumazoは頭金をほぼ入れないで不動産投資をしております。
３．リスクが洗い出されている
→不動産投資は株式投資よりも歴史の長い投資です。
いろんなリスクがありますが、
ほぼ洗い出されており、
対応策は先人たちがすべてと言ってよいぐらい
経験しているので、
リスクに対しての対応策が万全です。
基本的には保険でカバーできます。
４．インフレに強い
→インフレがおこるとお金の価値は下がります。
相対的に物件の価格は上がります。
そうなると物件の売却額が上がり、
融資返済後の売却益が増えます。
５．事業にもなる
→規模を拡大していけば、
事業にもなります。
法人化して人を雇えば、
企業の社長になることができます。
株式会社であれば会社ごと売ることも可能です。
※もふもふ不動産さんの事業売却解説動画↓
６．税制優遇がある
→不動産は減価償却というものが使えます。
これは建物を数年に分けて経費計上するということで、
節税効果があります。
（投資しているのに節税までできるってやばい）
不動産投資の代表的なメリットってこんなこともあるんだなーと
思っていただければ幸いです。
7.不動産投資と高配当株の比較
高配当株投資と不動産投資の比較１０項目
Kumazo自身が高配当株投資と不動産投資を両方行っているので、
内容を比較してみました。
比較した方が理解が深まると思います。
高配当株投資の特徴
１．配当金が得られる
２．手間がかからない
３．知識はそれほどいらない
４．融資が引けない
５．キャッシュフローがマイナスにはならない
６．キャピタルは小さい（グロース狙いとは別）
７．流動性が高い
８．采配の余地がない
９．節税はできない
１０．失敗しても投資額まで（追証なし設定）
不動産投資の特徴
１．家賃収入が得られる
２．手間がかかる
３．知識がいる
４．融資が引ける
５．キャッシュフローがマイナスになる時もある
６．キャピタルが大きい
７．流動性が低い
８．自分で采配ができる
９．節税ができる
１０．失敗すると自己破産することがある
となります。
高配当株投資と不動産投資の比較
１．両方ともインカムゲインを得られます。
ここについてはそれほど違いはありません。
２．不動産投資はほかの事業ほど手間はかからないが、
ペーパー投資よりは手間がかかります。
３．不動産投資は、いろいろな知識が必要です。
勉強にある程度の時間がかかります。
４．不動産投資は銀行から融資を引くことができ、
自分がもっている現金に対してレバレッジをかけることができます。
例えば、
１００万円で高配当株を買うのと、
１００万円を頭金にして１０００万円の不動産を買うのとでは、
１０倍の違いがあります。
（株式投資でもレバレッジはありますが、
長期の株式投資で１０倍レバレッジはリスクが高すぎてできません）
５．高配当株投資の場合、損切しない限り損は出ませんが、
不動産投資はキャッシュフローがマイナスになることがあります。
空室が埋まらず家賃収入がない場合でも、
融資の返済や固定資産税はかかるからです。
６．高配当株は投下した種銭にたいして倍になることはまれですが、
不動産投資は、融資を使うとレバレッジがかかっているため、
種銭に対してのキャピタルゲインが何倍にもなります。
７．高配当株は証券会社のwebサイトで
ぽちっとクリックすれば売り買いができますが、
不動産投資は業者に不動産をさがしてもらったり、
融資先の銀行を検討したり、
売却時には売主をさがしたりと工程が多いため、
すぐに売買ができません。
８．高配当株は
その会社が良かろうが悪かろうが、
増配しようが減配しようが、
経営陣にお任せですが、
不動産投資は自分で采配ができます。
手間がかかることの裏返しですが、
経営力に自信がある人は自分で采配した方が儲けられます。
９．株式投資全般ですが、株を買って税制面の優遇はほぼありません。
（損益通算はできますが）
不動産投資は減価償却というものがあるため、
節税することができます。
１０.高配当株は大失敗してもレバレッジをかけない限り、
投資資金が０になること（倒産する）はほぼないですが、
不動産投資で大失敗すると自己破産することがあります。
前述でメリット・デメリットを挙げましたが、
高配当株投資と比較すると、
メリット、デメリットがわかりやすくなるかと思います。
8.不動産投資の流れ
最後に、不動産投資の大まかな流れを解説します。
流れとしてはシンプルです。
１．買う
まず、物件を探します。
不動産のポータルサイトのスーモやホームズ、
投資専門のサイトで楽待、健美家などで探します。
他には、不動産業者にメール登録しておくと、
物件情報が定期的に送られてきます。
良い物件を見つけたら、
不動産業者に連絡し、
新築物件、中古物件に対し、
買い付けを入れます。
それと同時進行で銀行を探して、
両方が決まれば決済し不動産を取得します。
取得後に登記をします。
２．賃貸
買った物件を賃貸に出します。
賃貸管理をしてくれる不動産屋さんと管理委託契約を結びます。
その後、賃貸付けをしていきます。
賃貸管理会社で仲介してくれることもありますし、
仲介が得意な不動産屋さんにお願いすることもあります。
中古物件は借主がいますので、
契約書のまき直しをします。
（所有者が変わったため）
新築物件は借主がいないので、
０から賃貸付けをしていきます。
物件購入後は融資返済が始まるので、
収益があってもなくても返済をしていきます。
中古物件の場合は、
空室対策のために修繕したり、
建物の老朽化に合わせて補修していきます。
３．売却
不動産をずっともっている人もいますが、
売却のことも考えなくてはなりません。
売却するときは、
不動産仲介会社にお願いし、
買主を探してもらいます。
金額の折り合いがつけば、
売却し、残債がある場合は返済します。
残ったお金がキャピタルゲインとして得られます。
手放さずに建物だけを新しく造りなおして、
その場所で続けていくことも可能です。
不動産投資の大体の流れは、
このようになります。
9.まとめ
ここまで、
不動産投資とは？という題で解説してきましたが、
大枠はご理解いただけたのではないでしょうか？
１．不動産投資とは土地や建物を売ったり貸したりして利益を得ること
２．建物の用途の数だけ投資法があるということ
３．不動産投資から不動産事業になるということ
４．金持ちは不動産をもっているということ
５．不動産投資のデメリット
６．不動産投資のメリット
７．高配当株投資と不動産投資の比較
８．不動産投資の流れ、買って、貸して、売るまで
という流れで解説してまいりました。
不動産投資は、
歴史が長く比較的安定している投資法です。
Kumazoが好きな福本伸行氏
「銀と金」にもこんな名言があります。
※銀と金はドラマにもなっているから見てみて！
すごく良くできてると思う！
アマゾンプライムで見れるよ！
注意：不動産のドラマではないです！
やっぱりKumazoは
不動産投資をオススメしている側にポジションをとっているため、
ポジショントークになっている部分は否めないと思いますが、
この内容が、
少しでも皆さんのお役にたてていただければ幸いです。
今後、
詳細を解説投稿していきますが、
迷子にならないように
今回解説した大枠の部分を思いだしながら
読んでいただければと思います。
もし、わかりずらい部分がありましたら、
コメントに残していただければ、
回答させていただきます。
今後も不動産投資に関する情報を投稿してまいりますので、
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