企業分析『日本ハウズイング』
皆さん、
おはこんばんにちは！
kumazoです！
今回も、
不動産・建設業界の企業分析をしていきたいと思います。
不動産業界・建築業界に所属するものとして、
企業分析をすることで、
企業の良いところを自分自身に取り入れていきたいと思います。
いくつかの企業の数字を分析して比べていくことで、
企業の特色がわかるのではないかと思います。
参考資料としては、
決算短信、決算説明資料、EDINET、株探、IRBANKを用いて、
数字の分析をしていきます。
今回は、日本ハウズイングについて分析していきますので、
よろしくお願いいたします。
本編に入る前に、少しだけ自己紹介をさせてください。
Kumazoは一級建築士で不動産・建築業界で１５年以上従事し、
マンション・ホテル・戸建て住宅などを設計してきました。
個人的にも不動産投資を行っており、
建築専門の立場から不動産コンサル等を行っております。
現在では、不動産投資用のマンションを設計する立場で、
不動産関係のいろんな方々と仕事をしていることもあり、
内情には明るい立場におります。
不動産投資を正しく理解し、
大失敗をする人やだまされる人が減ればと思い発信をしております。
Kumazoは建築オタクなので、
建築を通して人が幸せにすることができたらうれしいです。
自分で「不動産投資の基本のき」というブログも書いておりますので、
こちらもどうぞ。
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では、本編に参りましょう。
1.企業概要
「日本ハウズイングの企業概要」について解説していきます。
日本ハウズイングは、
投資マンションの業界にいると必ず名前を聞く会社で、
日本ハウズイング出身の方が多くおられます。
そういう会社をしっかり把握しておくことが、
不動産業界で新興デベロッパーがどこを目指していくかを知る
カギとなると思いましたので、
高配当ではないですが、
連続増配している企業を選択いたしました。
事業内容としては、
マンション管理・ビル管理・不動産管理・営繕工事業となっております。
創業 1958年12月
資本金 24億円
従業員数 5806名
1958年に清掃会社として創業、
1966年に日本ハウズイングとして設立、
管理マンションを増やしていき1980年代では5万戸を超え、
2010年代には40万戸を超えております。
もともとはデベロッパーのように
マンションを建ててそのマンションの管理をすることで
管理物件を増やしていましたが、
最近はデベロップ事業をしておりません。
配当利回りが2.0％（2022/8/26時点）ととなっており、
高配当株ではありませんが、
10年以上連続増配を続けております。
大株主はリログループが33.44％、合人社グループが20％、
カテリーナ・ファイナンスが17.57％となっております。
不動産業界は浮き沈みが激しい業界ですが、
不動産業界でも安定企業の日本ハウズイングを分析していきたいと思います。
2.バランスシート
「日本ハウズイングのバランスシート」について解説していきます。
（2021年4月～22年3月 有価証券報告書より作成しております。）
1.バランスシートの大きさは642億円となり、
これが日本ハウズイングの資産の大きさとなります。
2.流動資産が流動負債と固定負債を併せた額より
はるかに大きくなっております。
流動資産の中で現金は191億円、受取手形が210億円あります。
3.自己資本比率は62％となっております。
かなり高い数値となっております。
負債が少なく利益剰余金が347億円あります。
ビジネスとして、建物・マンション管理なので、
サブスクリプションのように毎月決まった金額が収入としてあること、
その管理物件が40万戸を超える莫大な数となっていることで、
安定した収入源を確保しております。
その他の収入源として、
管理物件の営繕工事を請負っているので、
営業せずにタイミングで大規模修繕などの受注ができます。
管理物件数が増えるほど、
素直に収入が増えていくのでわかりやすいビジネスモデルですね。
3.損益計算書
「日本ハウズイングの損益計算書PL」について解説していきます。
まず、画像の図は、
（2021年4月～22年3月 有価証券報告書・IRBANKより作成しております。）
1.営業収益（売上高）は1246億円
2.売上原価は950億で原価率は76.24％
3.営業利益は70億円で営業利益率は5.6％
4.営業CFは55億円でFCFは-7億円
上記のようになっております。
売上の総額が1246億円あります。
管理部門の売り上げがマンション・ビル・不動産を併せて約56％あります。
約44％が営繕工事となっております。
売上原価は950億円で、
原価率は76.24％です。
営業利益率は5.6％なので、
比較的小さくなっております。
基本はマンション管理なので、
材料費などを購入することもなく、
原価率は下がっておりますが、
販管費が比較的高いため、
営業利益率は低くなっております。
営業CFについては右肩上がりで伸ばしており、
FCFについては2021年に固定資産を購入しており、
マイナスとなっております。
4.株価と指標
「日本ハウズイングの株価と指標」について解説していきます。
有価証券報告書と株探のサイトから数値を引用しております。
株価は、
2003年に95円だった株価は
右肩上がりにに上昇し2015年には116円を付けて一度下落。
2019年に556円を付けたところから、
再上昇し2021年1月に1344円の最高値を付けております。
その後横ばいで、2022年9月1日現在1200円となっております。
PER 15.4倍。
日経平均のPER（荷重）だと13倍程度なので、
日経平均より高め。
PBR 1.96倍。
２倍近い数値となっております。
配当利回りは2.00％で、
高配当とは呼べない利回りとなっております。
総資産回転率は、
2.02と他社比較で高めとなっています。
最後に、
売上高のグラフを掲載しております。
2011年は585億円だった売り上げも、
そこから徐々に上昇し、
2021年では1149億円と約2倍になっております。
ビジネスモデルとして、
管理物件が増えれば増える程売上が上がるので、
決算発表資料にも管理戸数の推移が掲載されております。
年間に8000戸程度増加しているので、
中期計画で掲げられている50万戸も3年程度で
達成されそうです。
また、不動産管理会社なので、
メインとして不動産を売買しているわけではなく、
資産回転率の高さから、
ＰＢＲ・ＰＥＲともに高い数値となっております。
オールドエコノミーのサブスクリプションビジネスですね。
サブスクリプションと言っても
管理会社を変更することは滅多にできませんから、
（管理組合の総会で過半数の賛成が必要）
（マンション住人は管理会社にそもそも興味がない）
長期にわたって管理として建物に関わっていくビジネスモデル。
調べれば調べる程、安定企業に思えてきます。
5.補足
「日本ハウズイングの分析補足」について解説していきます。
※内容はIRBANKを引用しております。
今回、
高配当株ということで、
配当金について、
データをまとめてみました。
１．配当金推移
２．配当利回り推移
３．配当性向推移
４．ＥＰＳの推移
についてまとめてみました。
今回は上場して間もないため、
データが5年分しかありませんでした。
1.配当金推移について
2010年以降連続増配を続けております。
※2022年には株式分割しております。
2.配当利回り推移について
２％前後で推移しており、
高配当とは呼べない利回りです。
3.配当性向推移について
配当性向は10年以上安定して30％前後を保っております。
4.ＥＰＳの推移について
ほぼ右肩上がりを続けております。
高配当と呼べないまでも、
10年以上連続増配を続けており、
またEPSもきれいな右肩上がり。
配当性向も30％で長年維持されており、
会社と成長とともに
（マンション管理戸数の伸びとともに）
増配も続けていくと予想され、
投資家目線として安心感のある数値となっております。
6.まとめ
高配当株ではありませんが、
2010年から12年の連続増配を続けており、
2023年も増配予想となっております。
連続増配を支える
EPSもきれいな右肩上がりです。
（こんなにきれいな右肩上がりは見たことない）
ビジネスモデルもわかりやすく、
管理戸数が増えればそのまま業績と連動していくという形になっており、
決算資料内にも
中期経営計画目標の管理戸数50万戸が射程圏内に入ったと
記載されております。
マンションに住んでいて、
マンション管理会社を変更するということはほとんどなく
最初に管理会社として選定されていれば、
契約がずっと続くようになっております。
解約リスクは小さい上に、
今後も物件数を増やすことができ、
改修工事なども請け負っていけるとなると、
スーパー強固なビジネスモデルということがわかりました。
引き続き
高配当株×不動産関係会社の分析していきますので、
参考程度に読んでいただければ幸いです。
少しでも良いと思ってくれたら、
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