フラット５０は本当に悪なのか？
皆さん、
おはこんばんにちは！
kumazoです！
先日、
日経新聞の記事より
『足利銀行、住宅ローン融資期間を50年に延長』
という記事が掲載されていたので、
解説したします。
記事の概要は、
足利銀行はこれまで最長３５年だった住宅ローンの融資期間を
最長５０年に延長したと発表。
融資期間を延ばすことで毎月の返済負担の軽減につながり、
若い世代でも住宅を取得しやすくなるとしている。
とのこと。
アルヒでもフラット５０が発表されて、
金融・住宅販売業界ではにわかに物議を醸しだしている。
私も良く見ているリベ大の両学長の動画では
アルヒの決算資料を掲載し、
フラット５０は低属性の方を対象とした商品であるとし、
本来、家を買えない人にまで家を買わせるためのローンと
紹介しておりました。
確かに、
低属性の人がローンを組むという話をすると、
サブプライムローンから発端としたリーマンショックが
思い出されます。
正直、
初めて発表された商品でわからないことだらけ、
５０年後に世の中がどうなっているかわからないので
怖いイメージがあります。
ただ、
そもそもフラット３５で３５年ローンを組もうと思っている人が、
３５年も５０年も先のことはわからないですし、
未来に対してどのようにヘッジをかけていくかの方が
大切なような気がします。
なので、
フラット５０を否定することは簡単ですが、
否定せずにそれこそ"フラット"な視点で
現実に即したシミュレーションをしてみたいと思います。
まず、前提条件を整理したいと思います。
フラット３５
融資期間３５年 金利１．７５％ 融資額 物件価格１００％＋諸経費５％
フラット５０
融資期間５０年 金利２．００％ 融資内容 物件価格９０％
購入物件価格 税込み ５０００万円
物件 首都圏 長期優良住宅
こちらが条件となります。
フラット３５は諸経費も込みで融資を引くことが可能ですが、
フラット５０は諸経費は含まれず、
また物件価格の９０％までしか融資を引くことができません。
よって、
フラット３５は物件価格５０００万円＋諸経費２５０万円
＝融資金額は５２５０万円とし、
フラット５０は物件価格５０００万円×９０％
＝融資金額４５００万円とします。
フラット５０に関しては、
頭金が７５０万円必要になりますが、
融資対象が２０代の若者が対象のため、
基本的には親世代もしくはおじいちゃん世代が補助すると考えます。
（多分現実はこんなもん）
これでシミュレーションすると
フラット３５は
月々支払い１６７,２５３円、支払総額７,０２４万円、利息分１,７７４万円
フラット５０は
月々支払い１１８,７０５円、支払総額７,１２３万円、利息分２,６２３万円
となります。
フラット５０の方は、
頭金として７５０万円先に払っているので、
物件取得にかかった総額は７,１２３万円＋７５０万円で
７,８７３万円となります。
支払総額の差はフラット５０の方が８４９万円増。
利息の差はフラット５０の方が８４９万円増。
月々の支払いはフラット５０の方が４８,５４８円減。
となりました。
これだけを見ると
利息分の増がそのまま支払い総額増加となっていることがわかります。
さらに、
もしフラット５０でローンを組んだ場合の３５年後を見ると、
残債が２，０００万円あります。
そして、もし月々浮いた４８，５４８円を
３５年間貯蓄していたとすると約２,０００万円となります。
その２，０００万円で繰り上げ返済も可能となります。
もう一歩突っ込んで考えてみます。
しっかりとお金の勉強をされている人がフラット５０を組んだとします。
月々４８，５４８円を積み立てNISAで７％で３５年運用したとします。
※NISAが改正された場合を想定（恒久化と増額）
そうすると、なんと約７,７００万円となります。
３５年後には、
残債が２,０００万円あるので、
差し引いたとしても５,７００万円の金融資産が作れます。
（２％でお金を借りて７％で運用できるようなもの）
さらに、
今後日本がデフレに戻るのかはわかりません。
どちらかというと円安（外圧）によるインフレの可能性の方が大きいのではないでしょうか。
以前のnoteで超長期での円高トレンドが終わり、
円安方向に動き始めたと書かせていただきました。
※その時のnote『不動産価格指数の上昇加速！！！』
そうなると、
原材料を輸入に頼っている日本は、
原材料高を受け入れざる負えません。
また、
海外ではインフレ２％を目標としているため、
原材料も２％以上のインフレがあると考えられます。
物価が３５年間、年率２％で上昇したら、
約２倍になります。
ということは、
例えば新築マンションが５０００万円の住宅価格が
３５年後の世の中で新築マンションを購入しようとすると
１億円となります。
日本は失われた３０年のなかで経済成長していないですが、
アメリカは２％ずつ成長することで３０年前から２倍成長しています。
それは給与にも表れており、
日本の初任給は２０万円前後ですが、
アメリカの初任給４０万円です。
日本がインフレするのであれば、
資産性のある住宅を購入することが前提として、
住宅価格が上昇する可能性もあります。
新築住宅価格の上昇は中古住宅価格も押し上げるので
所有物件の価格も上昇している可能性はあります。
また、今回の物件については、
長期優良住宅が対象となっております。
長期優良住宅では劣化等級３の取得が必要となっており、
劣化等級３は
”構造躯体が３世代（７５年～９０年）もつ程度”となっているので、
しっかりと管理されていれば、
５０年後もリフォームしながら十分住める建物として
残されているはずです。
なので、
良いタイミングで売却することも可能だと思います。
ここまでシミュレーションという妄想を膨らませてきましたが、
皆さんから見てどのように感じられたでしょうか。
「やっぱりリスクが高い」と感じる方もいらっしゃると思いますし、
「そんな考えもあるのか」と感じる方もいるかと思います。
もちろん、
長い期間融資を引くこと自体リスクを伴います。
地震が起きるかもしれませんし、
洪水が起きるかもしれません。
しかし、
そのリスクはフラット３５でも
フラット５０でも変わらないと思います。
端的に「フラット５０なんて終わってる」いうのは簡単ですが、
物事はいろいろなことが複雑に絡まっているので、
いろいろなシミュレーションをすることができます。
また、
日本ではデフレが長く続いているため、
デフレマインドの中で考えると、
お金を長期で借りることはマイナスに捉えがちですが、
インフレの世の中では、
融資期間が長くとれることは、
月々のＣＦの改善もされますし良いことです。
不動産投資をするとわかりますが、
融資期間をどれだけ長くとれるかが事業継続に大きな影響を与えます。
※以前のnoteにＣＦの大切さも書いております。
『不動産投資で破綻するたった一つの理由』
お金の勉強をすると、
いろいろな観点がもてるので、
シミュレーションの幅も広がりますね。
大きな決断をするときは、
メリット、デメリットを両面から見て、
いろいろなシミュレーションをしてみると良いかと思います。
前述で紹介した両学長の書籍『お金の大学』
勉強の第一歩としてこちらは最高の一冊となっております。
今ならkindle unlimited で無料で読めます！
今後も家計に役立つ知識を投稿していきますので、
少しでも参考になったかたは、
いいねとフォローをよろしくお願いいたします。
サポートされたら、kumazoは果てしなく喜びます。 kumazo幸せ家族計画のために使わせていただきます。