初期費用を見直してみませんか？
はじめに
こんにちは。空室対策の一環で初期費用を抑える方法があります。この対策が効く空室の状態は、
〇内覧自体が少ない場合
〇案内があっても決まり切らない
どちらの場合でも効果的だと思います。上記２つの内容はまた今度掘り下げてみます。
初期費用の内訳
〇初月賃料
〇敷金
〇礼金
〇仲介手数料
大きくこの４つが挙げられます。付随して火災保険料(個人賠償・借家人賠償付き)、保証会社への保証委託料、光インターネット接続料など細々した費用もあります。
中には火災保険付きやネット無料物件もありますので、契約者が支払う初期費用は抑えられます。(家賃に転化されていますが)
初期費用の負担感を抑える方法
〇賃料
フリーレントという言葉を聞いたことがある方もいらっしゃると思います。『契約時家賃を無料にします』という方法です。
期間１ヶ月から多い物件で３ヶ月つけてあげます。より分かりやすく表現するために『０円賃貸』とか表現方法を変えるのも手です。
学生向けには、年末・年明けに合格発表があった方向けに『早割り』をつけます。契約は１月中に行い、入居は４月１日～のような契約です。
また、『１００円賃貸』として、0円賃貸と同じ方法で決められた月を賃料１００円にしてしまう方法です。０円賃貸同様インパクトがあります。
このように家賃無料にした場合、契約書特約に『早期解約違約金』の設定を行い、早期解約者には割引いた賃料を違約金として請求できるようにしています。
〇敷金
これまで賃借人の不払いや損害賠償の担保として無利息で預かるお金として数か月分の賃料相当額を敷金として預かっていました。
最近では家賃債務保証会社が登場し、借りる方が契約をすることで賃料の不払いや損害賠償が発生した場合でも代位弁済してくれます。
こうした中敷金０円物件は当たり前になってきています。
〇礼金
礼金を取る理由は仲介会社への『広告費』の支払いに充てるための方が一番多いのではないでしょか。
地域によって商習慣は違いますので、広告費の相場も違うと思います。フリーレントの考え方でこちらを０円にする方法も検討されてみてはいかがでしょうか？
『広告料』については注意点があります。部屋がしっかり商品化できていなければ高額な広告料を支払っても部屋を決めることができません。なぜなら営業マンがどれだけおススメしても最終的に決めるのは入居者だからです。
自分の物件ターゲットに訴求した部屋づくりをしていることが前提となります。
〇仲介手数料
実務的には借りる側が賃料の１００％と消費税を支払っています。これは申込書の段階と重要事項説明時に同意しているからです。
これを貸主が負担し、仲介手数料無料物件として広告してもらいます。
最後に
同じような競合物件があり、どのお部屋にしようか迷っている方にとっては契約に向けての良いフックになると思います。
広告費のところで少し書きましたが一番大事なことはお部屋の商品化がきちんとできていることです。この前提が崩れると、入居させるために費用が掛かり、入居期間も短くなり、退去費用も掛かる負の連鎖に陥ります。
皆様の参考になれば幸いです。ありがとうございました。
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