お部屋の大規模リノベーションにかける費用はどのくらい？

　物件の築年数が経過してくると設備の劣化が顕著になり、生活様式の変化から賃貸市場で求められる間取り、㎡数、設備の内容が変わってきます。

　今回は賃貸市場に求められている部屋に変えた時、いくらの金額をかけたら良いのか検討して行きます。

「現状賃料から考える」

　近隣の競合物件と自分の物件(部屋)を比較してリノベーションの内容を決めるという話を以前しましたが、賃料相場と比較して家賃が相場通り、つまりリノベーションを施して競争力は上げれても、賃料アップは大幅にできない場合は、現状賃料をもとに利回り、回収を考えます。

あくまで指標ですが、平均入居年数で考えます。日本賃貸住宅管理協会がインターネットによるアンケート調査を行っており、全国平均の入居年数は確認することだ出来ます。

※公益財団法人日本賃貸住宅管理協会　市場データ　引用

　さらに自分の物件に即したデータがほしいのなら、各部屋の営業履歴を集め、入居申込書のコピーを管理会社から取り寄せ、入居者の属性と入居期間を割り出します。

　地域性や入居者属性もあるので、案外全国平均と違った数字になりかもしれません。

　そして一部屋あたりの平均入居年数がわかれば、大規模リフォームした場合の回収期間を設定します。
　

　例えば一般ファミリー物件の場合、１７％は６年以上の居住。６２．６％は４～６年居住。１９．７％が２～４年居住。０．７％が１～２年居住というデータ見て取れます。

リノベーションをかけた時は次の入居で工事代金を回収したいですよね？

　結論から言うと最大で、３年分の賃料＝リノベーション費と考えます。

最大ですので当然それを下回る価格で、価値の高いリノベーションができれば最高です。費用をかけすぎると回収が難しくなります。

例えば家賃６０，０００円、共益費３，０００円、駐車場５，０００円、合計賃料６８，０００円の物件で考えます。

・６８，０００円×３６ヶ月＝２，４４８，０００円

表面利回り
・６８，０００円×１２ヶ月＝８１６，０００円

８１６，０００円(１契約年間収入)÷２，４４８，０００円(費用)×１００＝３３％

　表面利回りで３３％の投資ということになります。リノベーション後のお部屋は入居者の満足度が高く、テナントリテンションの効果も期待できます。

　注意点として、皆さんよくご存じだと思いますが、賃貸経営の指標は表面利回りではなく、実質利回りがたいせつですよね？実質利回りの部屋割りで考えると以下になります。

実質利回り　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　２，４４８，０００円(費用)、年間収入８１６，０００円(１契約収入)、物件保有諸経費(部屋割り)２５０，０００円だったとすると、利回りはどうなるでしょうか？

　実質利回り＝(816,000円ー250,000円)÷2,448,000円×100＝23％

　ここに物件全体の空室率(部屋割り)を考慮すると(例えば２％)、物件所有諸経費率30％

実質利回り率＝１００％ー(空室率(部屋割り)２％＋物件所有諸経費率30％)＝６８％

空室率ふくむ実質利回り＝(816,000円÷2,448,000円×100)×６８％＝１８％
　

　こう見てみると、かかる費用を引いて実質の手取りでみると、

3年分の賃料ベースでリノベーションした場合、回収に5年半かかる事がわかります。

　一般ファミリー物件では先述したように１７％は６年以上の居住。６２．６％は４～６年居住です。回収もこの範囲でできる可能性が高いと考えられます。
一つの参考として考えていただければと思います。
また、「物件の資産価値から考える」リノベーションもあり、時間を見つけてまた書いてみようと思います。

ありがとうございました。