築古戸建てを購入し、賃貸不動産にするまでの手順　調査・内見・購入・激安で客付けまでする方法

全体のロードマップ

築古戸建てを購入し、賃貸不動産に利用するまでの手順：激安で客付けまでする方法
の徹底解説を行います！！

不動産投資初心者でもできる、築古戸建てを利用した賃貸収益の確保方法を解説します。特に、現金決済で進める場合はシンプルな手順をしっかりと押さえることが大切です。以下では、その具体的なステップをわかりやすく説明します。

1. 現金を用意する

現金決済で物件を購入する際には、物件の購入費用だけでなく、リフォーム費用や手続きに必要な諸経費も見積もる必要があります。想定以上の出費がかかる場合もあるため、リフォーム分も含めた余裕のある資金を確保しておきましょう。

2. 条件に合った物件を探す

築古戸建て物件を探す際には、複数の方法を活用しましょう。インターネットの不動産サイト、地元の不動産会社、オークションなどが主な情報源です。
加えて、知人の不動産業者に問い合わせて、条件に合う良い物件がないか聞くのも有効です。信頼できる不動産業者は、公開されていない情報や特別な物件を紹介してくれることがあります。ここが肝で、仲介不動産業社は情報を表に出さず、アンダー(水面下)で売主、買主を仲介する事で片手取引ではなく両手取引で仲介手数料を倍額貰うことが出来るので、こういう手法を取っている業者も多く存在します。ポータルサイトに出さず、自社のHPのみに掲載している、などです。囲い込みとして禁止されていますが、現状ではあり得ます。(その話題は後日別トピックで扱います。)

特に確認したいのは「立地」「賃貸需要」「建物の状態」。これらを見極めながら、賃貸に適した条件の物件を絞り込みましょう。

探す際の主な条件としては以下が重要です：
- 表面利回り：賃貸に出した際の収益性を事前に把握するため、表面利回りが計算できる情報（家賃相場など）を重視します。  

- 価格：予算内で無理のない物件を選びましょう。リフォーム費用を含めた総額を念頭に置いてください。  

- 場所：賃貸需要が高く、立地条件が良いエリア（駅近や利便性の高いエリア）を選ぶことで、安定した収益を見込むことができます。

これらの条件を満たす物件を、複数の手段を使って効率よく探しましょう。

3. 候補を挙げて内見する

気になる物件があれば、必ず内見して現状を確認しましょう。リフォームが必要な箇所を洗い出し、修繕費用を概算します。特に築古物件は予想外の修繕費用が発生することがあるため、慎重にチェックすることが重要です。
特に、雨漏りや家の土台部分の白アリ被害、擁壁の有無には気をつけましょう。
白アリがいると、表面上状態が良く見えても、柱の内部がカスカスだったり、建物に他の被害が出てきます。蟻道の発見や、土台部分をきっちり確認して、いない事を確認しましょう。6月の梅雨明けなどは繁殖の可能性が高いので、もしいれば、床下に飛び回っている可能性大です。(と言っても悪魔(いないこと)の証明は難しいので、自分でしっかり判断基準を勉強します。)
擁壁に関しては、戸建では割とあるのですが、排水が適切に設置されていなく、水を多く含み緩んでいる壁、崩れかけの擁壁で周りに被害を及ぼしそうな可能性がある物件は特に注意が必要です。(初心者はそこまで気に掛けませんが)もし崩れて、購入直後に近隣から損害賠償請求などをされたら、たまったものではありません。
修繕費用の概算などは素人では難しいので、特定の工務店に頼むか、必要であればコメントを残して頂けると比較的リーズナブルな工務店さんを紹介できます。(地域によりますが、関西と関東の一部だと可能です。)
また回数・経験を重ねて、自分で状態を見て、どの部分にどれぐらい掛かるかを概算できる様になれば次回からの目利きで効果を発揮します。

4. 物件が条件に合えば買付を出す

条件が揃った物件が見つかれば、次は買付申し込みです。買付証明書を提出して購入の意思を示し、必要があれば価格交渉も行います。このステップは物件を確保する上での最初の大きな一歩です。
ここもやり方や交渉方法などを書き出すとキリがないので、次回の執筆に回します。

5. 売買契約を行う

買付が承認されたら、売買契約へと進みます。契約時には「重要事項説明」を受け、契約内容をしっかり確認します。この段階で細かい点まで理解し、慎重に契約を進めましょう。

6. 物件を入手する

契約と決済が完了したら、ついに物件の所有権が移転し、鍵を受け取ります。ここからは、リフォームの準備と、賃貸に出すための客付け準備がスタートします。あなたの不動産投資が本格的に動き出す瞬間です。


この流れをしっかり踏めば、不動産投資初心者でも築古戸建てを購入し、賃貸運用まで順調に進められます。それぞれのステップで注意点を押さえつつ、安心して進めていきましょう。