自宅購入_パート②（物件選び①）
さて、一番書きたかった物件選びについて。
書き出したらかなり長くなってしまったので、2回に分けることにしました。
結論から書くと、我が家は探し始めてから6ヶ月で旧耐震の築古マンションに決めました。
旧耐震を希望していたわけではなかったものの、suumoでヒットした500件近い物件の中から10件強内見に行き、自分たちの希望を削り出していった結果、一番気に入ったマンションが旧耐震のものでした。
旧耐震は新耐震と比較して安全性にリスクがあるケースもありますし、経済的なデメリットもあるので手放しに薦めるつもりは全くないのですが、探し始めるまでは気づかなかった旧耐震（≒築古）なりの良さもみつけたので、良かったらご覧ください。
尚、他の方がお話しされている様なことは極力端折って書いていこうと思うので、これだけ読めば完璧！と言う網羅的な内容にはなっていない点、ご了承ください。
なぜ中古マンションにしたのか
適切なコストの範囲内で自分で家づくりをしてみたかったからです。
新築でも間取りや内装のオプションをつけることはできますが、私のこだわりが強いので、ただでさえ高い新築だと大分贅沢な買い物となってしまいそうだなと感じました。
終の住処にするならそれもありかなと思いますが、いずれ住み替えで売却することを考えると適切なコストに抑えるには中古が適当だったのです。
尚、家づくりをしたいなら、注文戸建てという選択肢もありますが、ものぐさ夫婦な我が家は管理会社が管理して下さるマンションが好きです。（希望するエリアではそもそも注文戸建てなんて高くて手が出ないと言うこともありますが、、、笑）
新耐震 vs 旧耐震
中古マンションといっても、築年数は様々です。
一つ指標になるのは、どの時代に建築確認を受けているかと言う点です。
新耐震と旧耐震の違いは専門家の方が様々な場所で触れてますのでこちらでは割愛しつつ、我が家も当初は新耐震にしたいと考えていたものの、最終的に総合判断で旧耐震を選びましたが、具体的にどんな良し悪しがあったか記載していきます。
旧耐震のメリット
旧耐震の一番のメリットは、築年数が経過している分、新耐震の同じ価格帯のものと比較して広かったり駅近だったり、築年数以外の条件が揃っている物件に出会いやすいということはよく言われていますが、本当にその通りでした。
加えて、今回2つ気づきがありました。
共有部で住民のマンション管理への関心度合いがわかる
大手ゼネコンが施工しているケースが多い
＜1つ目：共有部で住民のマンション管理への関心度合いがわかる＞
総会議事録や、長期修繕計画と管理費修繕費の積立状況まで見無いと詳細なところはわからないものの、共有部のメンテナンス状況から管理組合の活動状況が推測でき、管理組合の活動には住民の協力が必要不可欠なので、マンションをどの様に考えている人が住んでいるかを推測するヒントとなります。
旧耐震と一口に言っても、「これはない」と思うものから、「あれ？悪い意味での古さを感じない」というものまで、メンテナンス状況の良し悪しで近い築年数でも別物の様に異なります。
新耐震でも大規模修繕の2回目が到来する様な時期のマンションは同じことが言えますが、古いからこそ、過去のメンテナンスの積み重ねが顕著に現れる様に感じまました。
実際、管理状況が良いと感じたマンション達は、積立金の徴収状況に問題なく、積立金は足元1-2年以内に策定された長期修繕計画の支出予定と照らして無理のない金額となっており、月々の負担も過度に高いものではありませんでした。（積立金については後日第二弾の記事に詳細記載します。）
また、管理会社がリードしてマンション管理をしているケースもあります。
某大手（非財閥）系の物件を見学に行きましたが、素人目にも管理がよく、さらにその物件は売主様のお話から管理組合もマンション管理のリテラシーが高いことが伺え、非常に好印象でした。
駅から距離があったのと、最寄りの駅も通勤に不便だった為見送りましたが、一番最初に見た旧耐震がそこだったので、旧耐震への印象がガラリと変わったきっかけにもなりました。
＜2つ目：大手ゼネコンが施工しているケースが多い＞
傾向として大手ゼネコンが手掛けている物件が多く、時代柄なのか、そういった物件は使っている資材も良い様で、今見ても高級感があるものが多いです。
大手もやらかすことがあるので、それだけを拠り所にするつもりはないのですが、素人には見えない中身（設計）の安全性の部分でも、よくわからない会社が手がげているものよりも安心感があるという点で、我が家はメリットありと感じました。
旧耐震のデメリット
一般的に言われていることとも一部重複しますが、大きくは2つ、デメリットとまでは言い難いもののチョイスが少なくなると言う点では1つ、合計3つのデメリットがあると感じました。
耐震性に不安が残ったままになる
ローンの選択肢が少ない・金利が高い
保険会社の選択肢が少ない
＜1つ目：耐震性に不安が残ったままになる＞
やはり一番は、土木や建築に関する知見がないと、耐震診断で耐震性有りとなっていない以上、その安全性を確認する術がないと言う点です。
かく言う我が家は、耐震診断で耐震性無・補修も一部のみに留まり、唯一最大の欠点です。
このデメリットに対し、満足のいく方法で解を導き出すことはできなかったものの、具体的にやったことを記します。
耐震性については、地盤と構造が影響すると言われています。
まず地盤ですが、物件が立地するドンピシャの箇所ではない可能性はあるものの、行政で番地毎にボーリング調査結果を保管しています（稀に対象外になっている番地もあります）。ボーリング調査なんぞやという方にはこちらがわかりやすくてオススメです。
私が確認しに行った自治体では無料で閲覧できました。ただ、インターネットで見方の解説を読んでも、残念ながら理解が及ばず、役所の方に伺ってみても（当然ではあるのですが）実際に建ててある土地のボーリング調査結果と、実際の杭打ちの深さを見ないとなんとも言えないということで、この角度からの検証は断念し、古地図と、ハザードマップで問題がなさそうなことを確認をし終了としました。
尚、ハザードマップは「重ねるハザードマップ」が見やすくてオススメです。国交省の運営なのでまず問題ないだろうとは思いつつも、一応自治体の公示するハザードマップも併せて確認しました。
次に構造ですが、こちらは完全にブラックボックスで、知見があれば設計図書まで見ずとも建物見たら何かわかることもあるのかもしれませんが、納得のいく解を見つけることはできませんでした。
そんな中、我が家では「半世紀近く経った今も残る企業の建てた建物であること」、「東日本大震災で異常が発生していないこと」の2つの状況証拠と、定期調査報告書や理事会資料から読み取ったメンテナンス方針（とにかく問題発生発覚から対処が早い、どの年も同じ対応なので個の敏腕理事さんの成果ではなく、その年どしの理事さんが夫々頑張っていらっしゃる模様）を踏まえると、「地震で倒壊するリスクは極めて低かろう」と整理しました。
逆に言うと、そこまで動きの速い管理組合で動けていない程、補強には高い壁があるということでもあると思うのですが、マンションとしても対応はいずれせねばならないと考えている様子は過去の総会資料からも伺えました。
足元耐震素材の研究が進んでいることもあり、今検討すれば以前よりも安価に対応できる可能性が広がっているかもしれないので、理事会に参加し、調査の上、補修を提言していきたいと考えています。
長くなったのでまとめますと、（根拠弱めなのは目をつぶって）「地盤は問題なさそう、当面倒壊するリスクは低そう、理事会に提言の余地あり」ということで、我が家は整理をしました。
＜2つ目：ローンの金利が不利＞
新耐震と比較したところ、大体0.3%程度悪化しました。
尚、私は希望していた金融機関は旧耐震も検討可能であった為問題はなかったものの、そもそも融資不可の金融機関もある様です。
また、少し話が脱線しますが、我が家は今回リノベーションも行うのですが、旧耐震・新耐震問わず、リノベーション費用不可や、物件引渡し時にリノベーションまで完了していないと融資不可、という金融機関も多く、この点自分でリノベーションしたい勢には不利だなと感じました。
＜3つ目：保険会社の選択肢が少ない＞
ローン以上に引き受け不可の保険会社が多い印象を受けました。
ローンは元々新耐震で仮審査を7行に出したことがあったので、その中から条件の良かったタイプの異なる2行に絞って検討した為感じなかったのかもしれませんが、保険は4社洗い出し、旧耐震引受可だったのは1社のみでした。
尚、引受不可の場合も代理店経由で検討可（その結果引き受けできない可能性もあり）というところもありましたが、そこまで大きな金額差はつかないだろうと考え、比較はせず、引き受け可能な1社に依頼することにしました。
次回予告
次回は物件探しに関して私が具体的にやったこと、留意していたことを書いていきたいと思います！