不動産を売却するときに気を付けるべきこと | 不動産を売るときの話

業者に依頼しなければいけないという法律はありませんが、一般的に不動産を売却するときは当社のような宅建業者へ頼んで媒介契約を交わすのがほとんどでしょう。そんなときに気を付けていただきたい点を述べたいと思います。

両手取引と囲い込みについて～東村山の不動産会社

両手取引とは、売主・買主双方から仲介手数料を受け取る取引のことです。たとえば、あなた（売主）が業者Aと媒介契約を交わします。その場合に、買主の仲介も業者Aが行い、売主であるあなたと買主の両方から仲介手数料を受け取るのが両手。
 
一方、買主を他の業者に紹介してもらうのが片手取引です。仲介手数料は両手取引に対して半額となって、もう半額は買主を紹介した業者が買主から受け取ることになります。
 
そんなことで、本来であれば売主と媒介契約を交わしたら広く他の業者へ呼びかけて買主を探さなければいけないのですが、両手取引にこだわって他の業者に対して情報を隠すところが後を絶ちません。それを物件の囲い込みと言います。

囲い込みで売主だけが損をさせられる～東村山の不動産会社

囲い込みがなぜいけないかというと、売主だけが損をさせられる結果になりやすいからです。販売価格400万円以上の物件の仲介手数料の上限は、価格の3％＋6万円（税別）と法律で定められています。ですから、仮に5000万円の物件であれば156万円（税別）です。
 
業者がきちんと他の業者へも協力を呼びかけて買主を探せば、5000万円で売れるかもしれません。いや、場合によってはどうしても欲しいという人がたくさんいて、5000万円よりも高く売れることだってあり得ます。
 
ところが、両手取引にこだわって囲い込みを行うと、いつまで経っても買主が現れないということが起こり得ます。そして、その業者は売主に値下げを勧めてくるでしょう。業者にすれば、5000万円の片手取引で156万円よりも、販売価格を4000万円に値下げしても両手取引で126万円×2＝252万円を仲介手数料として受け取ったほうがおいしいというわけです。
 
業者は「一粒で2度おいしい」ですし、買主は安く買い物ができました。だけど、売主だけが1000万円も損したことになります。

囲い込みの図

媒介契約を交わすとき両手取引にこだわらないか確認しよう～東村山の不動産会社

不動産を売却するために業者と媒介契約するときは、両手取引にこだわらないか確認しましょう。言葉を濁したり、嫌な顔をするようならその業者へ依頼するのはやめたほうがよいです。
 
また、専任媒介契約を結んだら業者は、レインズという業者間サイトへ情報を掲載しなければなりません。レインズの登録証明書は本来、売主から求められるまでもなく発行しなければなりません。出さないようなら、くださいと言いましょう。
 
そして、「広告掲載区分」という項目が「広告可」となっていることを確認してください。「不可」になっているのは、他の業者に広告宣伝しないでくださいという意味ですから、囲い込みに該当します。
 
ちなみに、レインズへの掲載義務が発生するのは専任媒介および、専属専任媒介契約です。売主が複数の不動産会社へ同時に売却を依頼できる一般媒介契約には、掲載義務がないのでご注意ください。

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