もしも新しい大家さんに「出て行って」と言われたら | 東村山市の不動産屋

2024年10月4日 20:45

「賃借権」という権利～ひとりで営む広告代理店

あなたが賃貸住宅に住んでいる間に、所有者（貸主）が別の誰かにその賃貸住宅を売却した場合。もしも、新しい所有者が「今日から私がここに住むので出て行ってください」と言ってきたとしたら。あなたは出て行かなくてはいけないのでしょうか。

結論から言えば、出て行く必要はありません。借主であるあなたは「建物の引渡し」を受けているから、そこに住んでいるわけです。建物の引渡しを受けていることこそが、出て行く必要がない根拠となります。

それによって、あなたには「賃借権」という権利があることになるので、明け渡さなくてもよいのです。

あなたのその賃借権は、建物の引渡し、または登記（法務局で登録）してあることによって、当然に貸主も旧貸主から新貸主に交代するので、その不動産の所有者になったからには、新貸主が「私は貸主になるつもりはない！」というわけにはいかないのです。

貸主が交代することを貸主の地位が移転するなんて言いますが、貸主の地位が移転すると、費用の償還にかかる債務や、敷金に関する権利義務も新貸主（新所有者）に引き継がれます。たとえば旧貸主の時代に発生した、貸主が行うべき修繕や敷金の返還等も、新所有者が履行すべきことになるというわけです。

もっとも、旧所有者と新所有者の間で、貸主は旧所有者のままにしておくよ、という合意を行うこともできます。その場合、借主の承諾を得る必要もありません。借主にとって、不利益なことはないからです。

ただ、新所有者が借主に賃料の支払いを求めたりといった貸主であることを主張するためには「所有権移転登記」（「所有者が変わりました」などの法務局で行う登録）が必要になります。

では、貸主が第三者にその賃貸住宅を売却して、新所有者（新貸主）への所有権移転登記を完了した後に、借主に引き渡した場合はどうでしょうか。「これから住みます」というケースでは、借主は賃借権を主張できず、当然に新貸主に諸々が移転されるということにもなりません。

とはいうものの、新所有者と旧所有者の合意があれば、新所有者は新貸主となれるし、借主もそこへ住み始めることもできます。

新貸主が「私は貸主になるつもりはない！」というわけにはいかないと述べましたが、不動産市場で誰かに貸して賃料を得る目的以外で、わざわざ借主（賃借人）がいる不動産を購入する人はほとんどいないでしょう。

分譲マンションで、賃貸目的で売買される物件ことを「オーナーチェンジ物件」などと言います。

オーナーチェンジの場合はどちらかといえば、すでに賃借人が住んでいる賃貸中のお部屋のほうが買主からは歓迎されます。空室だと、入居者を購入してから探さなければなりませんが、普通に考えれば最初からその苦労が無く、賃料収入を得られるわけですから当然と言えばそうです。