『これを間違えると破綻確定！購入した方がいい築古１棟アパートの『間取り』を公開』
皆さん、こんにちは！
不動産投資家のコアラです。
27歳の時に不動産投資開始し3年で
資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。
今回のテーマは、
『これを間違えると破綻確定！
購入した方がいい築古１棟アパートの『間取り』を公開』
です。
結論から言うと・・・
間取りのポイントは2つになります。
・とにかく広めの間取りであること
・必要設備がある間取りであること
本題に入る前に、
物件購入時の間取りはそんなに大切なことなの？
とご質問もあります。
そもそも入居者様に選ばれる間取りじゃないと
住んでもらえないからです。
他物件との競争力を担保する上で
「間取り」とは非常に重要なポイントです。
常に満室にできる物件はもちろん立地の要素も
大切ですが、間取りも非常に大切な要素です。
間取りが悪いと入居付けができず
さらに入居者がいないと賃料が入らないわけです。
お客様の立場から見て、賃料が同じでかつ
広い間取りと狭い間取りなら
どちらを選ぶと思いますか？
なるべく広い間取りの方を選びます。
後から間取りを変えようと思っても
変えることができないパターンも
非常に多いです。
私のやり方としては、
築古一棟アパートを購入前に
どのような間取りの賃貸ニーズがあるのか
購入検討しているエリアの仲介店さんに
ヒアリングをし、部屋をリフォームする前提で
購入するケースが多いです。
なぜなら、
・ニーズがある間取りでないと入居者が決まらない
・人口減少に伴い1人当たりの占有面積が増えてきている
・最悪1R、1dk、1LDKでも広ければ戦える可能性がある
からです。
そのため、今回間取りで失敗しないためにも
築古一棟アパートを購入する時に
どういった間取りの物件を購入してきたのか
実例も合わせて公開します。
ポイント1 とにかく広めの間取り
広めの間取りとは
どの程度広ければいいの？
結論、
広ければ広いほどいいです。
狭小すぎると立地が良くても
埋まらないケースも実際にあります。
・単身の間取りの目安は最低でも20平米以上
（都心に限り）
・ファミリー、カップルの間取りは62平米以上
が好ましいです。
私自身の経験で
地方の単身物件は入居付けが難しい＝競合物件が多い
もし地方物件を買うなら、
間取りが広ければ広いほどいいです。
また、人口減少の影響によって
1人当たりの占有平米数が増加しています。
原状回復費用のリスクが高いです。
入退去のスパンが単身はファミリーに比べて
短いからです。
実際に持っている物件の例をお見せします。
20平米以上ワンルーム
◎メゾネットタイプの部屋
どういったターゲットを狙ったかというと
このエリアがワンルームで賃料6万前後だったため
単身者も狙っていけると思ったからです。
このように、どのターゲットに向けて
部屋を貸し出すのかにもよって
間取りを変えることも意識してください。
ポイント２ 必要設備がある間取り
設備に関して
最低基準のレベルも近年上がっているので
設備準備はですね非常に大事です。
日常生活において絶対に必要な設備は
必ずあります。
また、入居付けにおいて必要最低限の設備は
大きく分けて6つあります。
１、お風呂場
２、洗面化粧台
３、脱衣スペース
４、室内洗濯機置き場
５、収納スペース
６、日当たり
特に大事なのがお風呂場です。
実際の物件の実例をお見せします。
お風呂場がステンレスで
壁もタイルで古いと感じたため
変えました。
この６つの設備は必要最低限のものです。
その他、もちろん必要設備はありますが
物件によって多種多様になります。
リフォームコストはまとめてすると
高額になりかねませんので
適切な価格と相場感を養っていきましょう。
特に私がリフォームをする時に
1番見るべきポイントは
やはりお風呂場になります。
今回のまとめになります。
購入した後に物件の間取りを変えるのは
非常に難しいので、間取り選びも慎重に
行ってみてください。
今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を
発信できたらと思っています。
不動産投資家のコアラでした。
★最後に、YouTubeでも再度復習ができます！
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