『【不動産投資】今から戸建て投資は破綻確定、なぜ？』
皆さん、こんにちは！
不動産投資家のコアラです。
27歳の時に不動産投資開始し3年で
資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。
今回のテーマは、
『【不動産投資】今から戸建て投資は破綻確定、なぜ？』
です。
結論から言うと・・・
理由は3つあります。
・人口減少に伴い、ファミリー層が減り続けている
・築古になればなるほど、無駄に修繕・リフォーム
コストがかかってしまう
・戸建ての売却ができない可能性が非常に高い
本題に入る前に
なんですけども戸建て投資は
今の市場的にはどうなのか？
結論、お勧めしていませんが
安定的に賃貸経営されて
儲かってる人も中にはいます。
建売住宅の売れ行きに急ブレーキ！
「建て売り氷河期到来」のニュースが
最近、また流れていました。
ただ、これはあくまでも一部のエリアに限っての
話になっていて、供給がされすぎただけだと
個人的には思っています。
そもそもなぜ、建売戸建てが
売れなくなったかというと
・コロナの影響
・巣ごもり需要
で元々たくさん売れていたところから
さらに売れると予想して、仕込みすぎたのが
現状です。
これから不動産投資を始められる方で
まず1棟目に戸建て投資を考えている方も
いらっしゃるかと思います。
また、今から戸建て投資を始めたいけど
リスクを感じてる人も多いかと思います。
私の見解として戸建て投資に関しては、
都心部で土地に価値がある戸建て投資なら
出口が見えるから良いと思っています。
（出口とは、売却のことです）
今回は、私が戸建て投資をやらない理由も合わせて
なぜ、お勧めしないのか
解説していきたいと思います。
①人口減少に伴い、ファミリー層が減り続けている
（賃料収入が0か1）
地方の戸建ては高利回りとよく聞きます。
高利回りにしないと、オーナーチェンジ物件として
売れない可能性が高いからです。
人口減少から予想できることは、
・入居付けが難しくなる
・地方に行けば行くほど土地が無価値になる
・空き家問題などの深刻化 など
さらに、
戸建ての場合は賃料が0か1なので、
リスク分散ができない、空室リスクが高いです。
金融機関が融資を出しづらい理由も
ここにあります。
②築古になればなるほど、無駄に修繕・リフォーム
コストがかかってしまう
修繕リフォームが高額になるケースが
多々あります。
自身で、リフォームコストをコントロールすること
が賃貸経営の根幹とも言えます。
共通項として、ボロければボロいほど
中と外の必要最低限のリフォームで500万円以上
になります。（特に外壁塗装、水回り）
また、家賃の価格に対してコスト高に
なってしまう可能性が高いです。
（畳み、フローリング、原状回復など）
私も過去に１棟全空室を購入し、
賃貸ができるようにリフォームをしましたが
１部屋やる手間と、数部屋まとめてやる手間を
考えるとアパートの方がやりやすいです。
また建物や施工に精通してないと
特に戸建て投資だと怖いです。
リフォームコストは圧倒的コスト削減するのが
肝になってくるのでぼったくりなども
実際にあります。
さらに、
需要に対してマッチするリフォームと施工を
しないといけないため、
リサーチもかなり重要になってきます。
③戸建ての売却ができない可能性が非常に高い
市場に出ている高利回り戸建ては、
高利回りにしないと売却できない可能性が高いです。
賈う時に売却も視野に入れて購入を
検討するようにしましょう。
そもそも、
・戸建を購入する時に融資がつきにくい
・低資金で始められるが、資金効率が非常に悪い
・高利回り＝資産性が低い可能性が高い
・売却したくても買い手が見つからない可能性が高い
元手資金500万円あるなら、現金買いで
戸建てを賈うのではなく、
2000万円〜3000万円の１棟アパートを購入した方が
資金効率がいいです。
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なっていますので、欲しい方は是非公式LINEに
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今回のまとめになります。
戸建て投資も立派な手法ではあると思います。
どれぐらいまで資産拡大するかにもよると思いますが
今回は私の見解をお話しさせていただきました。
決してやらない方がいいということではなく、
勉強も兼ねてやるのも全然選択肢としては
ありかと思います。
今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を
発信できたらと思っています。
不動産投資家のコアラでした。
★最後に、YouTubeでも再度復習ができます！
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