一括借上ってナウい？

「いきなり、アパート建築業者から借上賃料を下げてくれって言われたんだけど、どうしたものかな？」
アパート建築業者さんによっては、賃料を下げることを専業にしている部門もあるらしいので、良くある話だと思います。

このような場合、法律はどちらの味方をしてくれるのでしょうか？
どうしても、個人VSアパート建築業者となると、個人が弱者みたいに見えます。
でも、貸主VS借主という構図からすると、法律では借主の方が弱者として保護されています。
賃貸借契約中に「家賃の減額を認めない」、という特約を入れたとしても、それは弱者である借主の利益を害するものなので、無効とされてしまいます。
実際は資金力の大きなアパート建築業者さんの方が弱者として保護されてしまうのです。
例え、20年間一定の金額で借上します、という特約をつけてもらったとしても、それをあてにすることはできないのです。

では、借上してもらうことなんかやめた方が良いのでしょうか？

借上をしてもらうこと自体に問題がある訳ではありません。

収入は安定しますし、賃貸能力の高い借上業者さんなんかだと、高い金額で長期間借りてくれることも多いです。更に、原状回復費用まで負担してくれる会社もあるので、「当たり」の会社に借上してもらうと、手間もかからずに安定したキャッシュフローを毎月得られることになります。

問題は、建築してもらった会社に借上をしてもらうことなのです。

アパート建築会社さんは、建築で利益をあげることを目的にしています。
借上契約は、安心して建築をしてもらうためのエサに過ぎません。
建築してもらって、利益をたっぷり得られれば、その後の借上契約で少々損失を出しても構わないのです。
アパート建築会社さんとしては、借上契約を無理に維持してもらう必要はありません。
なんだったら、さっさと契約を切ってくれた方が望ましかったりするのです。
借上契約を打ち切って、直接普通賃貸に出した時に、実際の市場家賃があまりに低くて困ってしまう場合もあるのです。

一方で、独立して借上業務を行っている会社もあります。
そのような会社は、その借上業務自体で利益を上げなければなりません。
オーナーからの借上賃料は低いほど良いのですが、あまり低いと借上の受注を得ることができません。
このような会社の借上賃料は、借上会社さんとしてはギリギリ利益を上げられる、でもオーナーさんとしても魅力を感じるような、絶妙なラインで設定されます。
これならば、例え借上契約を切ったとしても、それほど家賃を下げなくても良いことになります。

購入時に試算するためには、後者の、純粋な借上会社に出してもらった金額を採用した方がナウいです。

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