等価交換が良いかも

「国が地主ならば、必ずしも底地を買い取る必要はないかも知れませんよ」

初めてのご相談のO様。
ZOOMでの遠隔です。

お父様が都内好立地の借地上にアパート２棟と自宅を所有されているとのこと。
その底地を国から買い取って、アパートなどを建て替えるべきか、とのご相談です。

一般的には、借地状態は解消した方が良いとされます。
ただ、借地の嫌なところは、地主の気まぐれによって、建物建替承諾を得られるかなどの借地の条件が変わってしまう恐れがあること。
その点、国が地主ならば、条件は決まっているので、不確定要素は殆どありません。
ちょっと高めの固定資産税を支払うだけ、とも言えます。
実のところ所有権だって固定資産税を払わなければ国に土地を取られてしまうだけなので、実態は大して変わらないのです。
必ずしも借地状態を解消する必要は無いとも言えます。

また、古くても借金の無いアパートを、借金をして新しい建物に建て替えると、キャッシュフローは落ちてしまうことが多かったりします。
ご両親の老後の生活を考えると、そのまま保有して家賃収入を得ていた方が良いことが多いのです。

なので、冒頭にように、買い取る必要も無いし、建て替える必要も無い、とお伝えしたのです。

が、その場所の容積率と面積を見ると、高い容積率の割に、アパートの総戸数があまりに少ないことに気が付きました。

あっさり前言撤回。

借入をしてでも、現在の２階建ての古いアパートを高層マンションに建替えたほうがキャッシュフローはあがりそうです。

ご両親も建替についてすごく嫌がっている訳では無いとのこと。

一方で、やはり借金を負うことは避けたいようです。

マンションデベロッパーと協力してマンションを建てて、そのうち何戸かを
分けてもらうようにするのが良いかも知れません。

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