うちんちの夜明けぜよ

2021年11月14日 19:58

「デッドクロス状態で毎年持ち出しで辛いんです。一体、どうすれば良いのでしょうか？」

Aさん親子3名さまでご相談に見えました。

Aさんは不動産投資の大失敗？

ではありません！

むしろ、これからはバラ色の未来が待っています。

これが、購入直後ならば大問題です。

でも、Aさんは、あと１年でローンを完済するとのこと。

夜明け前が一番暗い（←そんなことある？）とか言いますが、Aさん親子は１年我慢すれば、夜明けどころか、いきなりエチオピアかどっかの真夏の正午が待っています。

デッドクロスというのは、減価償却費よりもローン返済の元本が上回ってしまう状態を言います。

減価償却費は、毎年出ていくお金がないのに経費になるのに対し、ローン返済の元本は、毎年お金が出て行くの経費にならないもの。

例えば、税引前キャッシュフローが100万円で、減価償却費が20万円、ローン返済うち元本が30万円の場合、課税対象になるのは、100万円ー20万円＋30万円＝110万円に対して課税されることになります。

一旦実際に手元に入ってくる100万円に対して課税されるのではなく、110万円に対して課税されるのです。

で、元利均等方式で借入をしていると、返済総額は同じでも、毎年元本の比率が高くなっていくため、毎年課税される金額は増えていくのです。

というと、デッドクロスというのは怖いものに思えますが、そういう訳ではありません。

元本の比率が増えていくということは、その分、効率よく元本の返済が進んでいっているということなのです。

ローン完済の直前は、返済額のほとんどが元本になるので、課税される金額は最大になっているのです。

それを乗り越えれば、ローン完済！

ローンの無い収益物件を一棟持っていると、キャッシュフローは得られるは、共同担保に使うこともできるは、で、後は何でもできます。

このような状態にまで漕ぎ着けたのは、ご両親が頑張ってローンの返済をし続けたから。

あと１年だけ頑張って、薔薇色の老後を送っていただきたいものです。

ちなみに、デッドクロス対策として、色々あるとされていますが、どれもせいぜい当面をやり過ごすだけで、トータルで有効なものは無いと思います。

唯一あるとすれば、高く売り抜けることくらいですが、そんなの計画的にできるものではありません。

そもそも、デッドクロスは最初からあるものとして計画しなければなりません。

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