民泊開業で必要なこと
こんにちは！株式会社GRApPの衣笠です。
緊急事態宣言の最中に民泊の開業を考えている方は稀かと思いますが、
逆張りの発想で、コロナ収束後に向けて動かれている方や
興味をもたれている方もいるかなと思い、
基礎中の基礎である開業をするためには何をすればいいか？
5年以上民泊に携わってきた僕の経験で書かせていただきます。
運営する物件を決める
ご自身で不動産をもたれている場合を除いては、基本的には不動産会社に
お願いをして探していただくことになると思います。
お付き合いのある不動産会社への相談や持ち込み、運営を考えられている
エリアの不動産会社に聞かれたりするのが一般的かと思います。
また、下記のような民泊運営可能な物件のみ取り上げているサイトから
探されるのも一つかと思います。
オペレーション会社が紹介してくれるケースもありますが、僕の経験上オペレーション会社に運営相談ではなく、客付相談が来る案件に関しては
そこまでいい物件がないです。
賃貸だと利回りが合わないけど、民泊でやれば利回り合うでしょう？
誰か買う人もしくは借りてくれる人いないかな？？
ってノリのご依頼がほとんどなので、
今回のコロナのようになれば一瞬で終わります。
オペレーション会社も運営をとりたいので、微妙だなと分かっていても
紹介したりするケースも多いので、相手任せにするのではなく、
ご自身でもしっかりとシュミレーションをしてから
決めるように注意してください。
オペレーション会社を探す
物件が決まれば次はオペレーション会社を探します。
オペレーション会社に関して僕が言うのもなんですが、
そんな大きな差はないです。
コンセプトやストーリがあるラグジュアリー施設などとは違い、
宿泊特化型の民泊なら、下記3点で基本的に勝ち負けは決まります。
１ 立地
２ 価格
３ 清掃
ですので、オペレーション会社に求めることは、
「当たり前のことをしっかりと丁寧にやってくれるか」
これだけです。
民泊の運営で裏技的なことは基本存在しません。
施設をairbnbやbooking.comなどの集客サイトに掲載をし、
適切な価格設定を行い、
先々の予約状況やベンチマーク施設の状況などをみながら
日々の価格設定を行う。
メイン画像の変更やタイトル、文章の変更など
季節や集客状況に合わせて細かく変更や改善を行う。
そして最も大事なことが、実際の宿泊者とのコミニケーションです。
どんなにテクニック的なことを言おうとも、
一番のマーケティング方法は宿泊者に聞くことです。
なので、自社でしっかりとしたオペレーション体制があるのかどうか、
日々webサイトをいじる人たちがいるのかどうか
担当者の営業トークばかりを鵜呑みにせず、
会社の人員体制などの実態をしっかりと把握して
ご依頼をされることを強くお勧めします！
内装を完成させる
webサイトで集客活動をする上において、
泊まりたいと思ってもらえる建物、室内にすることは大変重要です。
マンスリーマンションのような殺風景な最低限の設備を置くだけであれば、
宿泊者に選んでいただける可能性は限りなく０となります。
旅行は非日常です。
宿泊者が満足してもらえる内装に作り上げることに妥協はせずに施設を完成させましょう。
その他契約関係
一気に雑な見出しになってしまいましたが、
ここから先は運営上必要ではあるが、
オペレーション会社が準備・紹介してくれるところが多くなりますので
項目の認識だけしてもらえたら結構です。
・清掃会社
・リネン会社
・消耗品関連
・アメニティー関連
・ゴミ契約
・ライフライン（ガス・水道・光熱費）
・wifi
・NHK
・チェックインシステム
・PMS（プロパティーマネージメントシステム）
・サイトコントローラー
・保険（火災保険・事業保険）
・建物管理会社
ざっくりとこの辺りの契約が必要となります。
書き出すと意外と多いのと、消耗品やアメニティーなど、詰めて考えだすと止まらなくなる項目も多いので、この辺りは信用できるオペレーション会社が決まったならそこにお任せしていくのをお勧めします。
オペレーション会社としても、任せてもらえると動きやすいのはもちろんですが、信用されてる感が嬉しくモチベーション上がります！笑）
最後に
長々と書きましたが、結局重要なのは
１、物件取得
２、オペレーション会社選定
この二つです。
全くダメな物件を契約してしまったら
いくらオペレーション会社が優秀でもダメですし、
めっちゃいい物件を契約したとしても
オペレーション会社がショボかったらそれも死にます。
内装関連や運営上必要な契約関係もオペレーション会社さえいいところを
選んでもらえたら、そこがしっかりと提案・準備をします。
また、物件取得の段階でオペレーション会社に相談は是非してください。
賃貸ニーズはあるが宿泊ニーズはないエリアとかも多くありますので
不動産経験がある方ほど、民泊で失敗されるケースも多いです。
餅は餅屋です。
検討してる施設などがあればまずオペレショーン会社に相談されることを
お勧めします。
物件の取得の注意点とかも僕なりにあるので
それはまた別の記事で書きますね！
興味ある方は是非読んでみてください！
最後まで読んでいただきありがとうございました！！
民泊や宿泊施設の運営で気になることがありましたら、
ご遠慮なくなんなりとご相談ください！