中古マンションを買う？[選定編]
こんにちは。関西で終の棲家を探しているサハラと申します。
今回は、30～40年後も資産価値を保てるマンションをどう選ぶかについて考えます。
【私の結論】
資産価値を長く維持するために
・物件価格、管理費、修繕積立金
・方位、間取り、専有面積
・立地、築年数、総戸数
・管理形態、管理状況
・長期修繕計画の実施状況
・管理費や修繕積立金の滞納額、積立金総額
を調べ、総合的に判断する。
レインズマーケットインフォメーションを利用して、相場勘を養う。
管理・運営状況は、内見とマンション管理会社が発行する重要事項調査報告書で確認する。
１．マンションの価値
一般に、戸建てと比べマンションは、耐震性、防犯性に優れています。
用途地域の関係から、同一金額ではマンションの方が駅近物件が多く、生活の便、交通の便にも優れています。
光熱費も安く済みがちだし、またバリアフリーの観点からも、マンションの方が優位と思われます。
中・高層階に住めば、洪水などの被害にも耐えられます。
一方で、将来マンションが老朽化し、負債となってしまうことも恐れています。
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マンションは戸建てとは違い、重要事項の決定に区分所有者の合意が必要なので、維持・管理が思うようにいかないかもしれません。
これらを解決するには、築浅で管理・運営がしっかりしているマンションを選べばよいとの結論に至りました。
２．相場勘を養う
投資目的でないとはいえ、購入直後にマンションの価値が下落すれば心中穏やかではありません。
将来のことはわかりませんが、築年数によって価格がどれくらい変わるのかは確認しておきたいところです。
また、誤って相場より高く購入してしまうと、いきなりの値崩れ感は否めません。
レインズマーケットインフォメーションで、実際に売買が行われた物件の価格（成約価格）等の取引情報を検索してみました。
下図は、レインズマーケットインフォメーションで得た直近1年間の特定駅の徒歩5分圏内の物件取引情報(左)と、直近2年間の市場推移(右)です。
このような個別の取引情報も得られます。
不動産の価格は個別要因や取引事情で変動するものなので、あくまで参考情報とはなりますが、購入したい場所の成約状況がより具体的にわかります。
３．管理・運営状況を確認する
2022年4月から、マンション管理計画認定制度(マンション管理・再生ポータルサイト/国交省)、マンション管理適正評価制度(マン管協)が始まりました。
購入するマンションが、このマンション管理計画認定を受けている、マンション管理適正評価がついているなら、しっかりと管理されていて、区分所有者の意識も高いと分かります。
ただし、この制度は始まったばかりで、認定マンションが増えるまでには時間がかかりそうです。
（マンション管理計画認定制度において初の認定が行われました！）
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ところで、売買契約前に宅建士に説明してもらう重要事項説明書は、マンション管理会社が発行する重要事項調査報告書を基に作られるそうです。
重要事項調査報告書には、管理費や修繕積立金の滞納額、積立金総額、管理費や修繕積立金の増額予定の有無、過去のトラブル履歴（豪雨による冠水、雨漏り、心理的瑕疵等）等が記載されています。
（管理に係る重要事項調査報告書作成に関する ガイドラインの 様式等の改訂について/マン管協 令和4年4月）
仲介の不動産会社の担当者の方にお願いして、この重要事項調査報告書を取得し、詳しい物件情報を知ってから決めたいですね。
また、併せて物件の内見時に、共用部分の清掃、照明の交換、植栽の剪定や除草、エレベーターの定期点検、給排水・消火設備の法定点検等で見れるところがあれば見ておくと良さそうです。
４．管理形態を確認する
マンションの管理形態には
・自主管理
管理組合が自ら全ての管理業務を行う。
・一部委託
一部の業務のみ管理業者に委託する。
・全面委託
全業務を管理会社に委託し最終決定だけ管理組合が行う。
の3種類があります。
これとは別に、区分所有者の高齢化、賃貸化等で役員のなり手がないなどで、第三者管理方式*を採用しているマンションもあるようです。
輪番制でマンション管理に関わるのが煩わしいなら第三者管理方式のマンションを選ぶのも一つの手かもしれません。
（マンションの新たな管理ルールに関する検討会報告書/国交省 平成27年3月）
一消費者である主婦が、個人的に調べた内容を記載しています。計算方法など間違っている場合もありますので、あくまで参考として見ていただければ幸いです。
これまでの3回で中古マンションについて調べました。
次回は、本当に購入する方が得なのか、実はこのまま賃貸し続けた方が得なのかについて調べた結果を共有します。