#0052【資産形成】不動産投資を始めるなら一棟ものか区分所有マンションか？

皆さん、こんにちは。記事をご覧頂きありがとうございます。
皆さんは、すでに不動産投資をされていますか？現在、検討中でしょうか。よく区分所有マンションはやめておいた方がいいとか、１棟マンションはリスク分散が効かないからやめておいた方がいいとか、それぞれのネガティブな情報を聞くことがあると思います。そこで、今回は、不動産投資を始めるなら１棟マンションがいいか、区分所有マンションがいいかを考えてみます。

【始めやすいのは区分所有マンション】
個人的な意見としては区分所有マンションが始めやすいと考えています。区分所有マンション１部屋だとしても物件の購入、入居者の募集と退去、入居中の滞納等の各種トラブル、修繕、更新など様々なことが経験できます。不動産投資は買っておしまいではありません。中長期の運用になります。区分所有マンション１部屋であっても、大家さんとして経験できることを一巡、経験することができます。大きな１棟マンションを運用する前に最低限、大家さんの経験は必要です。最初から億単位の借入金をしたり、規模の大きな物件を持つことができるようになるのも区分マンションから小さくはじめて経験を積むことが自信になるからであると考えます。

【区分所有マンションの長所・短所】
始めやすいのはどちらかという質問に対しては区分所有マンションです。では、区分所有マンションにはどんな長所・短所があるか見ていきます。まず少額から始められます。東京都内でも1,000万円以下の物件もあります。もちろん、立地や築年数によりますが、サラリーマン大家さんでも手が出る水準の物件を購入して不動産投資をスタートさせることは可能です。また、区分所有マンションの場合は、管理組合のサポートとして、建物管理会社がいます。サラリーマン大家さんでも自らが建物の維持・修繕に時間を割く必要がありません。その意味では区分マンション投資は副業としても始めやすく、いわゆる投資家の手離れがよい投資対象です。不動産投資が不労収入、不労所得と言われる点であると思います。もし現時点で不動産投資をしていない方がこれから不動産投資を始めようか悩んでいるとすれば、買った後の管理は建物管理会社がやってくれるため、区分所有マンションへの投資は比較的パッケージ化された投資対象と考えるとよいと思います。
お金の管理や維持・修繕は建物管理会社がやってくれます。しかし、当然、無償で人が動いてくれるわけではありません。建物管理会社も商売として事業をしている訳なので、儲けを得ています。区分所有マンションの場合だと、毎月、管理費と修繕積立金が徴収されます。この管理費と修繕積立金を使ってマンションの管理組合の運営とマンションの維持・修繕をしていくわけです。例えば、1室8万円の賃料が受け取れる区分所有マンションがあったとしてもそこから1万円から2万円の管理費・修繕積立金が毎月引かれた残りが大家さんの手取りとなります。区分所有マンションにうま味があるから投資している方もいると思いますが、家賃から固定金額が毎月差し引かれるので区分マンションは収益性が低く投資としてうま味が少ないと指摘される点はこの点にあります。もし収益性を求めるならば、1棟マンションを運用する方が優れています。

【1棟マンションの長所・短所】
1棟マンションは金額も多額になり当然、借入金も多額となりますが、規模拡大の観点、収益性の観点で言えば、区分所有マンションを１部屋ずつ買っていくよりも爆発力があります。部屋ごとにオーナーが違う区分所有マンションと違って、自分がすべての部屋を所有しているため、マンション全体のバランスを見て、オーナーが主導的に賃料設定を決められます。区分所有マンションだと空室の際にそれぞれのオーナーが家賃を下げて空室を埋めようとする傾向にあり、マンション内の家賃が徐々に下がる現象が生じます。自分の所有する部屋だけ高い賃料で募集しても他の部屋と比較され競争しないといけない場合があります。１棟マンションの場合は、オーナーがマンション全体のコントロールができるのが利点です。
しかし、１棟マンションの場合、共用部分の維持・修繕はオーナーが負担するため、１人で多額の修繕費を負担する場面があります。また、1棟マンションには、通常は1階の部屋が必ずついてきます。1階の部屋はどうしても2階以上の部屋との比較では客付けが弱くなる傾向にあります。この点が区分所有マンション派の方からすると1棟マンションはやめた方がいいと見られる点です。

【最後に】
私は1棟マンション、区分所有マンションの両方を所有していますが、最初は区分所有マンションから始めました。本文にも書いたとおり、区分所有マンションで「大家さん力」を養うことができたことが1棟マンションに取り組むことにつながったと実感しています。いきなり1棟マンションを運用するハードルは高いですが、区分所有マンションは始めやすいと思います。今回は、不動産投資を始めるなら一棟ものか区分所有マンションか？について考えてみました。最後までお読みいただきありがとうございました。よかったらお気軽にフォロー、スキを頂けますと幸いです。