「抵当権」と「根抵当権」の違い

お金はタダでは借りられない

銀行などからお金を借りる際には基本的に担保を求められます。担保とは、「お金を返せなくなったら別のもので払います」というものです。担保は、それが人であれば「保証人」「連帯保証人」です。自分が支払えなくなったら保証人から回収してもらうというお話ですね。

不動産が担保になるのが一般的

担保としてよく用いられるのが不動産（土地・建物）です。マイホームを購入する際に購入資金として銀行から融資（住宅ローン）を受けるのと同時に、購入した不動産を担保に取るというのが一般的です。この場合の担保権を「抵当権」といいます。まずはこの「抵当権」について説明していきます。

今回は、その担保の種類についてご紹介

債務者がお金を返済できなくなった場合、債権者といえども勝手に債務者の家に押し入ってお金や財産になりそうなものを持ち帰るというのは犯罪ですよね。そうであれば、法的に債務者が持っている物でお金に換えられそうなものを換金して返済に充てたい、そう思いますね。それを「強制競売」というのですが、通常はまず債権者が債務者を訴えて、強制的に取り立てる権利を持っていることを証明する必要があります。

つまり、例えば債権者が契約書を持っていたとしても、それだけでは強制競売はできません。なぜならば、既に返済したかもしれないし、消滅時効にかかって債権債務が消滅しているかもしれないなど、契約書があるからと言って権利が証明できるわけではないのです。
そこで、裁判をして双方の言い分を聞いて、債務者からの主張は有効なものがなく、債権者に軍配が上がった（勝訴）場合には、債務者の財産を差し押さえて強制的に売却してよいですよ、というお墨付きが出るわけなんです。
このような「差し押さえていいですよ」というお墨付きのことを法律用語で「債務名義」と言います。

１、抵当権

滞納してしまうと担保の不動産が強制的に売却される

さて、抵当権に話を戻します。不動産に抵当権を設定して登記手続きを経ておけば、法務局の登記記録にその抵当権が記録されますので、債務者が契約に違反した滞納などを繰り返すと、裁判などによる債務名義は不要で差し押さえをすることができます。そして、その不動産を裁判所の手続きを利用して強制的に売却することによって、その売却代金から貸したお金を回収するということになります。ですから、債権者がこの抵当権を設定しているというのはすごく強力なんですね。

２、根抵当権

抵当権とは少し違う部分あり

抵当権とよく似たもので、「根抵当権」というものがあります。抵当権と趣旨は同じなのですが、性質がやや異なります。
抵当権は、例えばＡさんがＢさんに令和5年１月１０日に１０００万円を貸して、Ｂさんの所有している不動産に抵当権をつけると、不動産で担保している貸し借りはその令和５年１月１０日の貸し借り分１０００万円のみです。その後、３月１５日に追加で２００万円貸したとしても、これは抵当権には含まれないわけです。この２００万円を滞納した場合は原則通り裁判をして債務名義を取らなくてはなりません。あるいは、１０００万円とは別の抵当権として登記しておかなくてはなりません。

借りたお金を返済しても消滅しない

ここで、これを商売されている方に置き換えてみましょう。銀行から商売のために１０００万円お金を借り入れて、取引の資金に充てたとします。その取引により２０００万円利益が出たので、銀行に借りていたお金を返したとします。すると、抵当権であれば消滅するのですが、商売をしていると次も継続して取引をしていきますから、引き続き資金繰りが必要になってきます。つまり、この貸し借りを抵当権でやってしまうと、その都度「契約⇒登記⇒返済⇒登記抹消」をしなければならず、かなり面倒なわけです。
そこで、根抵当権は、まず貸し借りの「額の枠」「債務者」「貸し借りの内容」を決めておいて、その決めた内容に当てはまる貸し借りであれば１回１回根抵当権の権利が消滅しないようにしているのですね。

例をあげてみます

具体的には、例えば
「額の枠（極度額）」金１億円
「貸し借りの内容（債権の範囲）」金銭消費貸借取引　手形債権　小切手債権
「債務者」株式会社ＡＢ
という根抵当権設定契約であれば、この内容に相違ない内容の貸し借りであれば、返済しても１回１回その根抵当権は消えずに、次の貸し借りに利用できるというようにしたわけです。そして、法律に規定した「元本確定事由」に当てはまると、その時点で残っている債権債務に固定しますので、それ以降は新たな貸し借りを担保することはできないわけです。
さらに、その確定した債務を返済できない場合には、抵当権と同様に不動産を差し押さえて強制的に売却して、貸したお金を回収することができるということです。

今回は、やや難しいかもしれませんが、なんとなくお分かりいただけたなら幸いです。