しっかり確認しないと大変なことに？不動産投資の修繕費用について
はじめに
収益物件を運用する上で避けられない支出の一つが修繕費です。
修繕費を抑えることは重要ですが、適切なタイミングでの修繕を怠ると空室率が上がり、収益が減少するリスクもあります。
この記事では、収益物件の修繕にかかる費用の目安や、修繕費を安く抑えるコツについて詳しく解説します。
これを読んで、計画的な修繕計画と資金計画を立て、収益物件の運用を成功させましょう。
収益物件の修繕に関連する3種類の費用
収益物件の修繕には、大きく分けて3種類の費用があります。
これらの費用を理解し、計画的に対応することが重要です。
大規模修繕に掛かる費用
大規模修繕とは、マンションやアパート全体を対象とした大がかりな修繕工事のことです。
外観の美化や物件の安全性・耐久性を高めるための必須の修繕であり、費用はオーナーが「修繕積立金」として負担します。
例えば、RC造マンションの場合、築12年ほどで補修・塗装工事が必要とされています。
大規模修繕を行うことで物件の資産価値を維持し、入居者の満足度を高めることができます。
修繕予防に掛かる費用
修繕予防は、大がかりな修繕を予防するための早期発見と軽微な修繕を指します。
例えば、外壁の不具合を定期的にチェックすることで、大規模な修繕を防ぐことができます。
これには外壁や屋根の検査、設備の点検などが含まれます。
早期に不具合を発見し修繕することで、結果的に大規模な修繕費用を抑えることが可能です。
小規模修繕（原状回復）に掛かる費用
小規模修繕は、入居者退去後のクリーニングや内装整備、共用部分の日常的な修繕を指します。
基本的に入居者退去後の原状回復修繕は、賃貸借契約の際に入居者から支払われた敷金でまかなわれます。
小規模修繕を怠ると、次の入居者を迎える際の印象が悪くなり、空室期間が長引くリスクがあります。
収益物件に発生する主な不具合の箇所と修繕する時期の目安
収益物件では、各箇所で発生する不具合に対して適切な修繕が必要です。
以下は、一般的な不具合の発生個所と修繕の時期の目安です。
屋根
塗装・補修、防水・葺替は11年～20年目に必要とされています。屋根は建物を守る重要な部分であり、適切なメンテナンスを行うことで雨漏りなどの重大な問題を防ぐことができます。
外壁
塗装は11～18年目、タイル張り保証は12～18年目に必要とされています。外壁のメンテナンスを怠ると、見た目の悪化だけでなく、内部への水漏れや断熱性能の低下などの問題が発生する可能性があります。
給排水管
高圧洗浄は5年目、取替は30年目に必要とされています。給排水管の詰まりや漏れは、入居者にとって大きなストレスとなるため、定期的な点検とメンテナンスが不可欠です。
階段・廊下
鉄部塗装は4～10年目、塗装・防水は11～18年目に必要とされています。共用部分のメンテナンスは、入居者の満足度や安全性に直結するため、計画的に行うことが重要です。
給湯器・エアコン
11～15年目に交換が必要とされています。これらの設備が故障すると、入居者の生活に直接影響を与えるため、適切なタイミングでの交換が求められます。
修繕費用を安く抑えるためのコツ
建物の健康を維持しながら修繕費を抑えるためには、いくつかのポイントがあります。
修繕を行っている施工業者へ直接発注する
管理会社を通さず、直接施工業者に発注することで中間マージンを省くことができます。
自分で発注する場合は、信頼できる業者を見つけることが重要です。
直接交渉することで、工事の内容や価格について詳しく確認して納得のいく形で進めることができます。
相見積もりを取って施工業者を決める
複数の業者から相見積もりを取り、修繕の相場を把握しましょう。
高すぎる業者は避け、安すぎる業者も注意が必要です。
見積りが安くても追加料金で高くなるケースもあるため、信頼できる業者を選びましょう。
適正価格で質の高い修繕を行うためには、慎重な業者選びが欠かせません。
築年数の浅い物件に投資する
築年数が浅い物件は修繕費が少なくて済むため、長期的に見てコストを抑えることができます。
築2～3年の物件に投資し、築10年になる前に買い替えることで修繕費を大きく節約できます。
これにより、収益を最大化し、リスクを最小限に抑えることができます。
最後に
収益物件の修繕費は、適切なタイミングで計画的に行うことで物件の価値を維持し、収益を安定させることができます。
施工業者への直接発注や相見積もりの活用、築年数の浅い物件への投資など、修繕費を抑えるためのコツを実践しましょう。
長期的な視野で計画的に修繕を行い、収益不動産の運用を成功させましょう。
収益物件の投資家にとって、適切な修繕は物件の価値を保ち、安定した収益を確保するための重要な要素です。