Đầu tư vào 1 Room - con đường phá sản nhanh nhất

Gần đây, có nhiều người hỏi về cách đầu tư vào căn hộ đơn (1 Room) tại Nhật Bản. Loại Bất động sản này có một số đặc điểm đáng chú ý. Bất kỳ ai có thu nhập hàng năm trên 500 man có thể vay ngân hàng để mua, và số tiền cọc ban đầu thường chỉ từ 10 man. Thậm chí, có những ngân hàng không yêu cầu đặt cọc, cho phép bạn bắt đầu đầu tư mà không cần đầu tư một khoản tiền ban đầu.

Nhà 1 R tại Nhật

1 Room - Đừng nên sờ vào loại hình đầu tư rủi ro này

 Các công ty bất động sản thường quảng cáo căn hộ 1 Room như một cơ hội đầu tư lợi nhuận, với thu nhập thụ động hàng tháng từ việc cho thuê căn hộ. Họ chém gió rằng với vốn đầu tư ít và lãi suất thấp, việc ngân hàng đầu tư cho căn hộ này đã chứng minh giá trị của nó, nhưng thực tế không phải lúc nào cũng như vậy. Không phải tất cả ngân hàng đều cho vay cho loại hình này, và không phải tất cả căn hộ đều là cơ hội đầu tư tốt.

Nếu bạn định đầu tư vào căn hộ 1 Room mà không đặt cọc ban đầu, hãy xem xét thật cận thận. Trong thị trường bất động sản truyền thống, chúng ta thường phải trả một khoản tiền đặt cọc từ 10 đến 20%. Ngoài ra, còn phải chi trả các khoản phí môi giới, thuế, và các khoản phí liên quan khác. Tổng cộng, chi phí ban đầu thường tương đương khoảng 25% giá trị căn nhà. Tuy nhiên, trong thời kỳ lãi suất thấp ở Nhật Bản, một số công ty bất động sản hướng dẫn mua nhà mà không cần bỏ ra số tiền đầu tư ban đầu. Thay vào đó, bạn có thể sử dụng số tiền này để đầu tư hoặc trang bị nội thất cho căn hộ, điều này là hoàn toàn hợp lý. Mình cũng hướng dẫn các anh chị khách hàng của mình điều này. Tận dụng lãi suất thấp để chúng ta dùng tiền mặt làm việc khác.

Tuy nhiên, hôm nay chúng ta nói về BĐS đầu tư chứ không phải để ở. Hầu hết các bạn nào muốn đầu tư với giá 0 đồng, đa số là không đủ tài chính cũng như không có khoản tiết kiệm nào đáng kể.
Với những trường hợp như vậy, tuyệt đối không nên đầu tư. Đây là thời điểm xem lại chi tiêu gia đình, kiếm thêm việc làm để tăng thu nhập. Chứ không phải thời điểm chúng ta chịu rủi ro trong 35 năm vay vốn đề đầu tư vào kênh khá lá nhiều rủi ro như thế này.

Hợp đồng thuê lại (サブリース契約) - Cái bẫy vô hình

 Vấn đề lớn nhất khi đầu tư vào căn hộ 1 Room liên quan đến hợp đồng thuê lại (サブリース契約). Đây là một dạng cho thuê lại mà các công ty bất động sản thuê lại căn nhà của bạn, quản lý nó và tìm khách thuê. Họ sẽ trả cho bạn một khoản phí hàng tháng cố định, trong khi họ thu lợi từ việc cho thuê thực tế. Thường khi bạn mua căn hộ 1 Room, công ty sẽ yêu cầu bạn ký một hợp đồng thuê lại như một phần của giao dịch, và nếu bạn không có hợp đồng này, ngân hàng có thể từ chối cho vay.

Mặc dù có vẻ hấp dẫn vì bạn không cần làm gì và có tiền đều đặn vào tài khoản, nhưng điều này có thể là dấu hiệu của một cái bẫy. Nguy cơ đầu tiên là chi phí cho công ty cung cấp dịch vụ thuê lại này rất cao. Nếu căn nhà mới xây, bạn có thể phải trả từ 5 đến 10% giá thuê hàng tháng cho họ, và nếu là căn nhà cũ, tỷ lệ này có thể lên đến 10-20%. Nếu bạn cho thuê với giá 10 man, thì phải trả cho công ty từ 1 đến 2 man hàng tháng.

Hãy xem ví dụ sau: Nếu bạn mua một căn 1 Room với giá 2500 man và vay toàn bộ số tiền này với lãi suất 1.5% hàng năm. Tiền thuê hàng tháng là 9 man, tức là 108 man hàng năm. Tổng chi phí bao gồm thuế BĐS khoảng 10 man mỗi năm, tiền bảo trì khoảng 18 man mỗi năm, tiền trả ngân hàng gốc và lãi 91 man 8 sen, và bảo hiểm cháy nổ là 6 man. Tổng thu nhập là 108 man, trong khi tổng chi phí hàng năm là 125 man 8 sen. Vậy cuối cùng, bạn sẽ mất 17 man 8 sen. Hãy cân nhắc thêm chi phí của hợp đồng thuê lại.

Nguy cơ thứ hai là việc bán căn nhà trở nên khó khăn nếu bạn đang bị ràng buộc bởi hợp đồng thuê lại này. Luật Bất động sản tại Nhật Bản rất bảo vệ người thuê nhà, và khi bạn cho công ty thuê lại, bạn đang đưa cho công ty BĐS đằng chuôi còn bạn cầm lưỡi dao, pháp luật sẽ từ bỏ bạn mà bảo vệ đối phương. Khi bạn muốn bán căn nhà, bạn sẽ phải tuân theo luật thuê Bất động sản của Nhật Bản, và điều này có thể tạo ra khó khăn cho việc bán nhà. Thậm chí, nếu bạn thành công trong việc bán, giá bán có thể rất thấp và điều khoản hợp đồng thuê lại có thể gây khó khăn cho quá trình này.

Kết bài

 Như vậy, dựa trên những điều trên, mình muốn nhấn mạnh hai điểm. Thứ nhất, nếu bạn không có tài chính đủ mạnh mẽ và tiết kiệm đáng kể, bạn nên suy nghĩ lại việc đầu tư vào căn hộ 1 Room. Thứ hai, đầu tư vào bất động sản không phải lúc nào cũng đơn giản, hãy trang bị kiến thức kỹ thuật để tránh rơi vào những cái bẫy của các công ty và ngân hàng.

Cảm ơn bạn đã đọc bài viết này, và trong bài viết tiếp theo, mình sẽ giới thiệu các công thức để tính lợi nhuận khi đầu tư vào bất động sản. Mời các bạn đón đọc.