[不動産投資]物件を積算評価で検索できない？
皆さん不動産投資してますか？
僕は良い不動産を探すために、楽町や、健美家をよく利用してます。
良い物件を探すために、物件価格が安い、利回りが高い、立地が良いなどなど、いろいろあるかと思います。
でも、不動産投資で、一番大事なのは、【積算評価】だと思います。
積算の計算方法
土地価値：土地面積 × 路線価
建物価値：（建物面積 × 建築単価）÷ 耐用年数 × 残存年数
積算 = 土地価値 + 建物価値
お金を貸してくれる、銀行側から、この不動産の価値を決める基準となります。
なので、いくら気に入る不動産でも、この【積算評価】が良くないと買えない状況になります。
例えば1億円の良い物件が見つかったとしても、【積算評価】が3千万しかない場合、銀行から借りれる金額は3千万しか借りれません。残り7千万は自分はわないといけません。
ところが、【積算評価】をすぐみれる方法はなくて、毎回計算しないと分からないのが、面倒です。
不動産の住所から路線価を調べて計算する必要があります。
それで、自動で【積算評価】をつけて、物件をみたいことで
【buy-tokyo.com】というサイトを作ってみました。
(サーバーが不安定でたまに、DBが落ちます)
健美家の物件情報から、物件の価格、住所などを取得して、路線価マスターを作り、【積算評価】を付きで物件を見ることができました。
今回【積算評価】だけじゃなくて、【総合スコアリングシステム】も開発してみました。
各不動産物件に対する総合的なスコアを見れたら、もっと簡単に物件の価値が一目でわかると思いました。
スコアは様々な要素を考慮して計算され、投資家が複数の物件を簡単に比較できるように設計してみました。
スコア計算に反映される主な要素
利回り（表面利回り、満室ROI）
積算比率
駅までの徒歩時間
収益還元価格比率
築年数
部屋の広さ
駅の1日の乗降客数
各要素に重み付けを適用して100点満点の総合スコアを算出します。これにより、投資家は複雑なデータを単一の指標で簡単に比較することができます。
自分で作って、自分で使ってみた感想
物件探す基準は投資家それぞれです。僕の場合【積算評価】を優先してみるので、良い物件を探すことができました。
正確な計算ができてない物件もありますし、まだサーバーも不安定であり、これから改善して行きたいと思います。
ありがとうございます！
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