はじめての不動産投資で融資を受けるには
はじめまして、宅建おじさんと申します。
3/6楽待相談室にこんな質問があったので回答をさせていただいたところベストアンサーに選んでいただきました！
【ご質問者様の投稿】
初の物件購入を計画しているのですが、物件探しと平行して、融資先も開発できれば、いい物件を見つけた時に成約に繋がりやすいのではないかと考えています。最初から紹介なしに融資先を開発した方いらっしゃいますか？
一棟目から法人での経営を予定しています。一つ一つ訪問していては効率が悪過ぎるので、ある程度は電話で目星をつけなければと思うのですが、物件もみつかっていない、不動産投資経験０の状態で、電話で何を話していいのか今一つイメージが湧きません。
ちなみに、資金は500万程度で、属性は良い方だと思います。同じような経験がある方、アドバイスを頂ければ幸いです。よろしくお願いいたします。
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続いて私の回答がこちらです。
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はじめまして、宅建おじさんと申します。
僭越ながら回答をさせていただきます。
その前に(上から目線に聞こえたらすみません)、
物件探しと並行して融資先の開拓も行う姿勢がとても素晴らしいなと思いました。
貴殿の仰る通り、良い物件を見つけた時に買えるか買えないかは、融資が付いているかが大きな要因です。昨今、特にサラリーマン大家に対する融資が引き締め傾向にありますので、今のうちから対策されているのが素晴らしいなと思います。
(前置きが長くなりましたが)回答させていただきます。
Q 最初から紹介なしに融資先を開発した方いらっしゃいますか？
A はい、おります。新築一棟アパートを販売している本業では、当方が取引をしている金融機関をご紹介しているため、少なくとも100組以上の方が弊社からの紹介で1棟目をご購入されています。ただしこちら一見効率は良さそうとお思いになるかもしれませんが、正直あまりお勧めは致しません。理由は、(自分で言うのも何ですが)融資条件(金利・期間・自己資本)を優先した斡旋ではなく、スピーディーかつ融資が通りやすい金融機関を優先に紹介する傾向にあり、貴殿に不利に働くことがあります。
私自身の1棟目は、物件周辺の金融機関に電話で10行ほど問い合わせをした中で一番感触の良かった信金でした。貴殿の仰る通り1件1件の訪問は効率が悪いと思います。理由は、
①そもそも不動産融資に積極的ではない支店があり無駄になる。
②コロナ禍にあって融資担当者の勤務時間が短縮されており行っても会えない。
③物件が定まっていないと相手にされにくい。といった感じです。
一棟目から法人を立てる計画、とても良いと思います。
ただし、その目的を明確に金融機関に伝えれるよう、ストーリーを準備したほうがさらに説得力が増します。例えば、
①不動産賃貸業をこの先拡大していきたい。
②所得金額が年間800万円を超えそうなので節税効果が期待でき手残りが増額する。
③本業の就業規定にも不動産事業による法人設立が許可されている。などと言ったことを希望や理想で構いませんのでストーリー仕立てで話せると担当者も「この方に融資すれば儲かりそうだ！」と言った心理状態になってくれたらこっちのもんです（笑）
Q 不動産投資経験０の状態で、電話で何を話していいのか今一つイメージが湧きません。
A 電話では「投資用不動産を購入するために融資を希望しています。面談のアポイント取らせてください」で良いと思います。あとは聞かれたことに簡単に答えるだけにしてください。なぜなら電話では良さが伝わりづらいので多くを語らずにアポイントを取ることに集中してください。
むしろ面談時が重要でして、次の３つの論点でお話出来たら良いと思います。
１．個人の属性
住まい、職業、家族構成、収入、不動産賃貸業をはじめるきっかけ、目的、将来像が話せる良いと思います。
その際にくれぐれも「大家業」とか「投資」などといった言葉は極力使わず「不動産賃貸業」という言葉を使うと心象が良くなります。理由は、担当者は案件を事業用と捉えています。なのに貴殿があたかも個人のために活動する(結果はそうなんですが)ような話しぶりだと、担当者の中でギャップが生じ「この方意識が低いなぁ」「分かってないなぁ」とせっかく属性が良くても評価を下げてしまいます。
２．財務内容
ご自身の貸借対照表、損益計算書、キャッシュフロー計算書は作成していないと話が進みません。担当者はこんなところを見ています。
①現時点でどれだけ収支が良好なのか
②他の負債が資産を超えていないか？(債務超過になっていないか)
③自己資金を使い物件を購入した後、賃貸業を運営するだけの資産があるか、などを重点的に確認して支店長や本部へ稟議をあげますので、そこを明確に示せると一段と評価が上がります。
(もし作成する手間を省きたいとお思いでしたら有料ですが「ココナラ 宅建おじさん」で検索してみてください。簡単作成ツールをご提供しております)
すみません、宣伝みたいになってしまいましたので話を戻させていただきます。
３． 物件情報とキャッシュフロー計算
とりあえずで構いませんので希望条件に近い物件候補の情報（マイソク・レントロール・地図・固定資産税評価証明書・建物図面）とキャッシュフローを計算して持参することを強くお勧めします。理由は、担当者は物件が定まっていないと貸付の合否判断ができません。
融資の審査基準は
①属性
②財務状況
③物件担保力で構成されています。
その③物件担保力が分からなければ判断がつかないのです。とりあえずで構いませんので価格帯や場所、規模が似たような物件情報を持ち込み、その後目的の物件が現れた時は担保力だけを審査してもらえばスピーディーかつ従前の合否もブレないと思います。
最後にまとめです。
・一棟目の金融機関は物件周辺にある金融機関に電話して、有力そうなところはアポを取って訪問する。くれぐれも不動産会社頼みにはしないことです。
・電話口では極力簡単な説明に留め、アポを取ることに集中して下さい。
・面談時の論点は
①属性②財務内容③物件情報
をなるべく多くのエビデンス(書面)を持参して希望や夢で構いませんのでストーリー仕立てで話をしてください。面談の到達目標は「この方に融資したら儲かりそうだ！」です。
長文にも拘わらず最後まで読んでいただきありがとうございました。
貴殿の不動産賃貸業が成功することを心よりお祈り申し上げます。
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