1件目のボロ戸建て購入記録｜内覧から交渉までの流れ
目次
はじめに（なぜボロ戸建て投資を始めたのか）
内覧時によく見たポイント（雨漏り、上下水道の確認）
購入の決め手（土地価格より安い、利回り20％クリア、周辺環境）
購入交渉の流れ（売値300万→280万へ値下げ成功）
まとめ（得られた教訓やアドバイス）
1. はじめに
初めてのボロ戸建て投資。最初の物件選びはとにかく慎重に、そして絶対に失敗したくないという思いがありました。ボロ戸建て投資の最大の魅力は、少額から始められ、利回りの良い物件に出会えること。ただし、購入時の判断を誤ると大きな修繕費がかかったり、再販が難しくなるリスクもあります。
そんな中、私が1件目に購入した物件は「築54年の木造2階建て、駅まで自転車7～8分、売主は不動産会社」という条件の物件でした。この物件をどう判断し、購入に至ったのかを振り返ります。
2. 内覧時によく見たポイント
ネットで事前に学んでいた知識をフル活用し、特に以下の2点を重点的にチェックしました。
雨漏りの有無：天井や押し入れ、床のシミを確認し、雨漏りの跡がないかをチェック。
上下水道の接続状況：いわゆる「ボットン便所」ではないことを確認。上下水道がしっかり繋がっているかも重要なポイントでした。
この2つをクリアしていたため、大きな問題はないと判断。
また、「容認事項あり」との記載がありましたが、内容は「家の中で老人が亡くなっている」というものでした。ただし、発見は数時間以内だったため、異臭などはなく、私自身は全く気になりませんでした。
3. 購入の決め手
最終的にこの物件の購入を決めたのは、以下のポイントがクリアできたからです。
周辺の土地価格より坪単価が安かった：更地にしても十分売れると判断。
利回り20％をクリアできた：投資としての条件を満たしていた。
周辺環境が良かった：お隣が新築、近くにも新築が多く開発が進んでいた。
更地にしても売却の可能性があり、また周辺環境の良さから長期的に見ても資産価値が期待できると判断しました。
4. 購入交渉の流れ
売り出し価格は 300万円。最初の投資なので、とにかく慎重に進めたい気持ちが強かった私は、売主の不動産会社に「初めての購入で失敗したくない」という思いを正直に伝えました。
すると、売主側も同情してくれたのか、交渉の結果 280万円 まで値下げに成功。大幅な指値ではなかったものの、少しでも安く買えたことで初めての取引としては満足のいく結果となりました。
内覧の時点で「この物件を買いたい」という気持ちが強かったため、振り返ると勢いで買付を入れたような形になりましたが、結果的には良い選択だったと思っています。
5. まとめ
1件目のボロ戸建て購入を通じて学んだことは、「最低限のチェックポイントを押さえれば、思い切って決断することが大事」ということです。
特に、
雨漏りや上下水道のチェックは必須。
周辺の土地価格と比較して割安かどうかを確認。
将来的な出口戦略（更地売却の可能性など）も考慮する。
これらを意識すれば、ボロ戸建て投資での失敗を減らせるはずです。
最初の物件を購入したことで、実際に運営やリフォームの経験を積むことができ、その後の投資にもつながりました。次回は、この物件のリフォームや運用について書いていきます！