宅建資格対策ノート　権利関係⑨　～賃借権・借地借家法～

こんにちは！かずやです。
過去に独学で宅建資格を取得した経験をもとに、受験する方々に移動中・空き時間・寝る前などに読んでもらいたい内容を分野ごとに分けて書いてあります。
今回の分野は特に混乱しやすい内容の範囲かと思います。
似ている数字や内容が多い為、一つずつ確実に覚えておきましょう。

 ・賃貸借・借地借家法の期間

≪賃貸借≫

・必要費：すぐに請求可能（※使用貸借の場合は請求できない）
・有益費：賃貸借終了時に請求できる
・対抗：新しい所有者に対抗する場合、賃借権の登記が必要
・更新：期間満了後も使用し続けている時、賃貸人（貸す人）が異議を述べない場合は更新（内容は前と同じ）
　期間の定めがない時、いつでも解約の申し込みok
 
+α
『借地権』、『使用貸借』⇒いずれも合意のみの諾成契約

権利の移転

・所有権：賃貸人が貸しているものを他の人に売却
　⇒自由に売却可能(新しい所有者が権利を主張するときは登記が必要)
・賃借権
　⇒賃借人の承諾が無ければ、賃借権の譲渡・転貸（また貸し）はできない
　　無断で行った場合、賃貸人は契約を解除できる
　（配信的行為でないときは解除できない）

賃料

賃借権を譲渡した場合、新しい賃借人に請求
転貸の場合は賃借人・転貸人のどちらにも請求可能
転貸人に請求する場合は、賃借料と転貸料の安い方の金額になる

賃料の支払い日

⇒支払い日が決まってない場合
　毎月末に当月分を支払う『後払い』

敷金

敷金の返還と建物などの明け渡し
⇒同時履行ではない
　明け渡しが先！

≪ 借家法（借地借家法）≫

・一時使用の場合は適用されない
・期間
　最長：制限なし
　最短：制限なし
　期間の定めがない場合は、解約申請で終了
　転貸人から申請⇒解約6か月前に申し入れ
　賃借人から申請⇒解約3か月前に申し入れ
 
・対抗：建物の引き渡しでＯＫ
　　　　民法と異なり登記は不要

造作物買取請求

　承諾を得て付けた設備などを、出ていく時に賃借人から賃貸人に
　買取請求ができる
　買取しない旨の特約もＯＫ
 
・賃料
　増額：増額しない特約有効
　減額：減額しない特約有効
　　　　減額の場合特約があっても請求できる
　
・転貸人の関係
　転借して住んでいる場合に、元になる賃貸借契約が終了した場合
①    契約の期間満了⇒賃貸人から転貸人に通知・6か月で退去
②    合意で解除⇒出ていく必要なし
③    債務不履行による解除⇒退去（履行の機会を与える必要なし）

定期建物賃貸借契約

・更新のない契約
・1年未満の契約もＯＫ
・契約は書面で行う
・解約（原則、途中解約はできない）
⇒床面積200㎡未満の居住用でやむを得ない場合は賃借人から解約の申し出ＯＫ
・賃料⇒特約があれば増額も減額もできない

≪借地法（借地借家法）≫

・建物を建てる目的で使用する場合にのみ適用
・期間：30年以上⇒定めた期間
　　　　30年未満⇒30年
　　　　定めなし⇒30年
・更新：建物がある場合、以下の条件に限り更新される
①    借地権者が更新請求した場合
②    土地の使用を継続している場合
　　期間は最初の更新時：最低20年
　　　　　その後の更新：最低10年
・対抗：借地している土地の上に、借地権者名義で登記してある建物があればOK
建物が滅失した場合、看板を立てておけば2年間は対抗できる

定期借地権

・期間：50年以上
・更新：なし
・公正証書などの書面で契約

事業用定期借地権

・事業に使用する建物の所有を行う場合
　（従業者の社宅とする場合はNG）
・公正証書で契約

今回は長くなりましたが、以上になります。
似ている内容が多いため混乱しないように一つずつ確実に
覚えていきましょう

それでは！！