注文住宅を建てる時、最初に読むnote「お金編」

■はじめに
ゆーすけ@浦和住みリーマンと申します。X上で住まい関連の発信などしております。マンションも戸建てもどちらも好きです。

今回注文住宅を検討して初めて分かったのですが、お金のかかり方・流れが非常に分かりづらいです。検索で出てくる記事もなんだか的を得ないので、自分が事前に知りたかった目線で整理してこの記事を書いています。皆様の住まい検討の一助になれば幸いです。

対象はマンションからの住み替えに限らず「土地から注文住宅を住宅ローンのフルローン」で検討されている方向けです。エリアとしては近郊都市部向けですが一般的と言える内容にしています。
割とガチ検討者向けのためちょっと長いです＆有料ワンコイン設定させていただきました。導入部まで無料です。

既にお持ちの土地に建てる方は、明解かつ注意点が少なくなりますので回れ右でお願い致します。羨まし過ぎる。やはり地主しか勝たん。

■想定ペルソナの憂鬱と希望
※ここは別に読まなくても大丈夫です※

注文住宅を検討する動機は様々だと思いますが、近郊都市部お住まいの方の場合、分譲マンションのボリュームゾーンである「70㎡3LDK」では広さや部屋数が足りない、足りなくなりそう、という理由が多いかと思います。

4LDKマンションのグロスは相当なもの（坪400万で1億超、近郊都市部や都内は更なり）で、管理修繕費を含めると35年ローンで30万/月を超えてくるような水準です。昨今は金利上昇も見込まれます。

1億円の4LDKマンション、月の手取りで90～100万弱、世帯年収1500万程度、いわゆる共働きパワーカップルを前提とした水準でなんとか成り立つ…という状況。
固定費次第かつ様々な考え方はありつつ、手取りベースで月の住宅ローン返済比率3割以下には抑えたいところです。

ボリュームゾーンかはさておき、住み替え検討マンション民はこう思います。
「1億円じゃ4LDKマンションを買うのも厳しい現実…。非常に世知辛い。月30万超のランニングであれば、多少の利便性を捨て広い戸建てで居住快適性を追求するのもありではなかろうか。子供も大きくなってくるし。幸い夫or妻は在宅もまだ多いので、多少の駅徒歩は譲れるかもしれない。」と…。

恐らく、今はまだ、という枕詞は付きますが「都心通勤可能圏」で「土地・建物・諸費用含め、2~3階建て延べ床100～120平米4LDK駐車場付き注文住宅を1億円で建てる（ざっくり土地5000万、建物5000万）」というのは不可能ではないと思います。なので希望をもってください。管理修繕費をさておけば、35年ローンでざっと25～6万/月の手出しです。

なお、立地を攻めたり余裕ある間取りを狙ったり設備仕様をグレードアップしまくったり外構を凝ったりするとすぐに数千万上振れますので、そこはどうかご注意を、何卒ご注意をお願いします。

■注文住宅検討の注意点
こちら導入部です。
注文住宅は、建売戸建てや区分マンション等のパッケージ品とは比べ物にならないほど費用総額やお金の流れが分かり辛いという特徴があります。

目次的に費用がらみの注意点をざっと挙げていきます。

①費用総額が掴み辛い
特に建物関連で何にいくらかかるかが分かり辛いです。大きく分けると以下3項目です。
・建物本体工事費
・付帯工事費
・諸費用

業界の怠慢ということではなく、検討を重ね最終見積もりに近づかないと分からない(土地の地下状況など本当に分からない)ので、初期段階で総額を掴むのが難しいのです。

契約前の最終交渉に近づくと出てくる値引き文化や、各社フォーマットが異なるところが分かり辛くしている側面は否めませんが。。
ていうか値引き文化ムズイよ最初からその金額にしてくれよ。

②いつ何の支払いが発生するのか分かり辛い
・土地と建物で支払い＝融資タイミングが異なる
土地と建物で取得タイミングが異なることにつき、住宅ローンの融資周りが少々煩雑になります。土地だけ先行融資不可（詳細追って述べます）の場合はつなぎ融資というものが必要になります。

・建物は支払いが複数回ある
建物特有の必要資金として「中間金」が必要なケースがあります。

③住宅ローンの手続き含めた全体の流れが分かり辛い
・全体の流れ
この記事で最も説明したい部分です。上記の②に加え、住宅ローンの事前審査・本審査手続きをマージした全体感をご提示できればと思います。

・借入条件
住宅ローンの借入条件が各行でかなり異なってくるのが注文住宅における融資の特徴でもありますので、こちらも説明していければと思います。

では、①～③に沿って掘り下げていきます。
ここから本編です。チェケラ！