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物件探し編

喫茶カタリヤ

いよいよ物件探し編。今回ちょっと長めになってしまいましたが

肝心の費用どうする？

自分の工房を持つことを決意するも、もともと金銭的問題から自分の工房を断念してレンタルキッチンにたどり着いたのでは？と思われるでしょう。
いずれは作りたいのだからと実体験レポなどの情報収集を続ける中で、予算50万円程度で菓子製造許可を取得している方を発見。そのぐらいなら何とかなりそう。さらに調べていくうちに通常のマンションやアパートなら家賃固定費含め毎月３万～捻出できればやってやれないこともないのでは⁉さらに自分が利用する時間以外をレンタルキッチンとして貸し出すことで家賃ぐらいはカバーできるでしょう！というどんぶり勘定のもと本格的な物件探しをスタートさせました。

必要な条件は？

菓子製造許可を取得＆レンタルキッチンにする前提として必須な条件は

  1. 用途地域が適切か

  2. 菓子製造許可取得のために改装工事をしてもよい

  3. 事務所利用可

  4. 転貸可（居住者以外が出入りしてもよいか）

ざっくりこんな感じ。

1.用途地域

その土地の使用用途が決まっている場合があります。住居専用であったり、お店をだしてもいいけど2階以下であることが定められている場合も。菓子製造許可を取得する物件がどの地域に分類されるか調べておく必要があります。（ネットで検索できます）

2.菓子製造許可取得のために改装工事をしてもよい

後ほど別枠で説明したいと思いますが、菓子製造許可はどこでも取得できるわけでもありません。必要な設備、床材や壁、手洗い場の数などが決まっている中で、そこに合わせて改修工事をしてもよいか持ち主の許可が取れる物件である必要があります。

3.事務所利用可（事業利用可）

今回の使用用途は住居ではないため。

4.転貸可（居住者以外が出入りしてもよいか）

これは調べてても微妙なラインだなぁと思いましたが、時間貸しであっても契約者以外が部屋を利用する場合、転貸とみなされることが多いようです。（カラオケやレンタルのワークスペースが転貸なのかといわれるとそうでもなさそうなので色々とややこしい…）防犯上の観点からも第三者が出入りするというこの条件が一番難しいことを後ほど痛感します。


検索条件

上記の必須条件2～3に関しては直接不動産屋さんに確認をとるしかないので、ネットでの検索は下記条件で行いました。

  • 京都市伏見区を中心に自宅や職場から通いやすいところ

  • 家賃は今の自宅以下

  • 事務所利用可

  • 室内洗濯機置き場（給排水設備があると設置がしやすい！と考えたため）

  • 1Rを中心に（部屋側にキッチン設備があるほうが作業しやすい）

そこからひたすら間取りをみて、少ない工事で許可が取れそうか、キッチンの場所や設備の設置位置・動線の確保が問題なさそうかを見ていき可能性がある物件の用途地域を確認→不動産屋さんに条件2～3を問い合わせるを繰り返していきます。（のちにあまりにも見つからな過ぎて条件を場所と家賃だけに緩和して探し始めます(´;ω;｀)）

正直もっと簡単に見つかると思ってた

いい物件に見つけられたら借りるぞ！ぐらいの気持ちで本腰入れて探し始めたのが2023年11月ごろ。翌年の2.3月ごろ休みが多めにとれる予定だったのでそこに合わせて借りれたら一番いいなと余裕をこいていました。が！！
可能性のありそうな物件を問い合わせるも、「この条件ではうちで取り扱っている物件で紹介できるものはないですね」「改修工事の許可はできますが契約者本にの利用に限ります」などほんっっっうに見つからない。
事業者向けのテナントサイトや、実際に店舗への訪問、メールでのやり取りで4～5件の不動産屋さんと連絡を取りましたが良い結果は得られませんでした。

やっと可能性がある物件を発見！するも…？

可能性のある分譲賃貸


いくつかの不動産屋さんとのやりとりでアドバイスをいただいたのは

  • 分譲賃貸

  • 一軒家

  • そもそもマンションやアパートをあきらめ居ぬき物件やテナント

このなかだと比較的可能性があるのではということでした。

居ぬき物件やテナントは改修工事も少なく済むのですが確実に月の予算をオーバーしてきます。家賃の維持が苦しくて活動にお金を回せないとなると本末転倒なので分譲賃貸に絞って探し始めたところ、可能性のあるマンションの一部屋が！予算はややオーバーでしたが駅やコインパーキングも近く部屋の間取りが理想的。その場で管理会社と持ち主のひとに確認をとってもらったところ原状回復さえすれば改修ＯＫかつレンタルキッチンも可とのことでした。
予算オーバーであることと、洗濯機置き場はないため備え付けのミニキッチンを取り外して2槽シンクに交換するというリスクがあることから一時保留にして引き続き物件探しをすることにしました。

物件探し開始から約半年

2024年4月、探し始めから約半年たちましたが可能性のある物件は例の分譲マンション1件のみ…...。家賃をあげるか範囲を広げるかぐらいしか選択肢がなくなってきました。オープンまでに明確な期限はないにしても現状停滞に対する焦りと不安がでてきます。

返事が来ない

このままぐずぐずしてしまうなら「やれる可能性があるだけやってみよう」と思い、例の物件がまだ空いているかの確認とあらためて第三者が出入りすること（転貸）や工事の詳細、費用の確認のメールを不動産屋さんに送り、「管理会社に確認して再度連絡いたします」と返信が。しかし2週間たっても返事は来ず、様子を尋ねてみると「建物の管理会社に問い合わせているが連休（GW）で組合長と連絡が取れないのかまだ返事ができない」とのこと。もうしばらく待ってみることにしましたがさらに1か月たった5月下旬になっても連絡はありませんでした。

次回「もう一つの可能性」

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