不動産投資の種類について マンション編
まとめ
収益構造：
築古で7~10％前後・築浅で5~7％が目安、1室空室が発生しても他の部屋でカバーできる、家賃収入だけに限らず広告・太陽光・携帯基地局等副収入化しやすい、立地が良い場所は入居期間も短くなくファミリー向けなら安定度はなお高い、収入の安定度が高いのも特徴
ファイナンス：
殆どが金融機関の借入、自己資金は総じて諸費用部分は求められる、RC造の場合は借入期間を長く取れるのが強み、法廷耐用年数が47年なので築15年経っても30年の借入期間を延ばせる
出口戦略：
売買市場は投資用なので限定的（売買金額はアパート1棟より高いので流動性は更に低い）、収益還元法により築年数ごとの市況利回りで値付けされる、土地の担保評価良ければ積算による再調達原価法もあり、築古なら大規模修繕すると売却金額に上乗せされやすい
マンション
今回はマンションについて一緒に勉強していきましょう。
マンション1棟を購入するということですよね？
そのとおりです。マンションを丸ごと購入して、その各部屋を賃貸に出して家賃収入を得るということです。
マンション1棟はアパート1棟への投資より規模も大きくリスクや難易度も高そうですね
そのとおりです、しかしその分マンション1棟への投資は上手く行けば、収益性や資産性も高く投資の安定度が高いの魅力です。検討にあたり基本的な事項をおさえましょう。
以下がマンション1棟投資に関する基本的特徴です。
・マンション1棟が投資の対象
・建物はRC造か鉄骨造がほとんど
・間取りはシングル向けとファミリー向けの半々
・大規模な開発を要するために、比較的街中に立地する傾向にある
・基本的には投資用を目的として売買されるので市場は限定的、アパート1棟よりその点が顕著にでる
なんとなく知っている聞いたことあるという方もいると思います。
続いては、以下の３つの特徴から詳細を把握していきたいと思います。
・収益構造
・ファイナンス
・出口戦略
投資をする上では、この3つの観点による分析は欠かせませんね。
収益構造
最初は収益構造について見ていきましょう。
具体的にはどんな項目から分析するのですか？
３つあります。表面利回り、収入項目、支出項目です。収益＝収入ー支出なので。
以下の３つの項目から収益構造についてまとめてみました。
表面利回り
・一般的には、アパート＞マンション≒戸建≒区分マンション、マンション1棟投資は同じ1棟もののアパート投資より利回りは低い
・場所にもよるが、一般的には耐用年数越えの築古であれば10%前後、20年以内の築浅になれば5％～10％が目安となる。
・建物や立地等非常に資産性の高い物件だと、築30年以上だとしても利回り7%前後の物件も存在している
収入項目
・家賃、共益費が主体。太陽光発電、携帯基地局、自動販売機等の副収入も可能。立地によっては広告掲載も可能。
・区分マンションや戸建投資と異なり1棟のアパートに複数世帯が入居するので、1室の空室が発生しても他の部屋の家賃収入でカバーできる。
・入居期間は、シングルよりファミリーの方が長く安定している、一方で区分マンションや戸建よりかは相対的に入居期間が短く、入退去に関する手間や諸費用は発生しやすい。アパート1棟よりかは入居期間は長く取れるかも。
支出項目
・管理費、退去時原状回復費、客付時仲介手数料・広告費、火災保険料、固定資産税、大規模修繕費用
・区分マンションと異なり、外部に関する大規模修繕（屋根・壁・構造等に関する）リスクが存在する。
・アパート1棟と比べても、支出項目の種類が多いのが特徴。エレベーターがある場合はその維持管理費用、また貯水槽の維持管理費用などなど、様々。
ファイナンス
続いてはファイナンスについてです。どんな資金調達手段がフィットするか？ということですね。
不動産投資には金融機関からの資金調達が欠かせないです。
自己資金、借入期間、金利の観点から分析してみましょう。
以下の３つの項目からファイナンスについてまとめてみました。
自己資金
・1棟マンションを購入する場合の殆どが金融機関からの借入。一括現金購入はほぼない。
・借入を行う場合の自己資金の必要額は、物件や借入人の属性または金融機関の担保評価にも左右されるものの、諸費用は自己資金で賄うことを求めれるケースが多い
借入期間
・基本的には残存する耐用年数の範囲以内が借入期間となる。
・RC造や鉄骨造がほとんどなので木造より長く取れる。RＣ造の場合は法定耐用年数は47年なので、築15年経ったとしても最大30年は残存期間を取れるのは最大の魅力。
・ただし金融機関によっては、耐用年数が超えていても10年～15年の期間を取ってくれたり、その場合に保証協会付きの条件を求めたりしてくる。
金利
・新築物件や築浅物件の金利は総じて低め、耐用年数を超えた築古物件の場合は総じて高め。
出口戦略
最後は出口戦略についてです。
そもそもの質問ですが、出口戦略とは何でしょうか？
出口戦略とは、物件をどのぐらい保有して、いつ・いくらで・誰に売却をするか？、を検討することです。
購入する時から、売却のことまで考えるですね。
不動産投資は、インカムゲイムとキャピタルゲインの合計値を如何に最大化させるか？が重要です。
出口戦略
・1棟マンション物件の売買目的は基本的には投資目的なので、実需向けの市場規模と比べると小さい、また1棟アパートより売買単価が大きいためにその分市場の流動性が低い。
・売却金額は、その時の投資用物件の市況に左右される、値付けの考え方は収益還元法で築年数ごとの標準利回りで割り戻される
・収益還元法がメインだが担保評価の高い土地においては、積算による再調達原価法が加味される。
・築古物件だと、大規模修繕が直近実施されていると、その分の評価が売却金額に上乗せされやすい。