不動産投資のリスクについて ③資金調達編
まとめ
資金調達に関するリスクは、１金利リスク、２借換リスク、の二つ
１は金利の予測は難しい、なのでいくら上下したら、返済金額にどれだけ影響を受けるか、事前に明確にしておこう
２は、借換がしづらくなるような、返済時手数料が設定されていないか等、事前に契約確認を怠らないようにしよう
不動産投資のリスクについて ③資金調達編
不動産投資のリスクについて以下のとおり記事を書きました。
今回は、その中でも、不動産投資の資金調達に関するリスクについてです。
資金調達というのは金融機関からの借入のことですよね。最初は借入自体がリスクのように感じてしまいます。
確かに借入＝良くないこと、というイメージは誰しもがあると思います。正しい借入は問題ではりません。返済できないことが問題なのです。
なるほど。では何が借入に関するリスクになるのでしょうか？
資金調達に関するリスクは借入した後の事象に関するものです。借入後に変動する要素が高いという意味です。
資金調達に関するリスクについては以下のとおり２つあります。
１ 金利リスク
２ 借換リスク
皆さん金利が変動要素であることは何となくイメージつくかと思います。
住宅ローンの借入でも同じようなことを耳にしますよね。
それだけではなく、借換も同じリスク項目です。
金利リスク
最初は金利リスクについてです。よくニュースでも金利の動きについては耳にすると思います。
金利リスクというのは金利が上がるかもしれない？というリスクでしょうか・・・これは予測が難しいですね。
金利の予測は難しいです。これは為替と同じように専門家でもその予測は中々あたりません。先ずは返済方法においてどのような金利設定の種類があるかを確認しましょう。
以下が金利設定の種類です。
１ 変動金利
２ 固定金利
３ 変動＋固定金利
１は借入期間中の全てが変動、２は逆に固定、３はそのハイブリットですね！
そのとおりです。一番大切なのはどの設定においても、どれだけ金利が上がったら下がったら、返済金額がどれだけ影響を受けるか？を把握することです。
返済金額の金利によるシミュレーションをするということでしょうか？？？
そのとおりです。収入や建物に関するリスクコントロールでも述べましたが、投資前の事前のリスク精査が重要です。
私の場合は投資物件の全てが変動金利で資金調達をしています。
他の大家さんもほとんど同じではないでしょうか。
自分でやってみると分かると思いますが、金利が0.1%上がってもそこまで大きな影響はありません、しかし１％以上の上昇は大きな影響を及ぼします。
このようにして具体的な影響金額を把握することがリスクの見える化に繋がります。
借換リスク
続いては借換リスクについてです。ところで借換ってどのよう時に行うのでしょうか？
そもそも借入が上手くいくかどうか分からないのに、借換まで考えたことはないです・・・
普通はそうですよね。私も借換を最初に検討するまで時間がかかりました。
借換に関するリスクというのは借換が難しくなるということでしょうか？
そのとおりです。先ずはどのような時に借換を検討することになるのか？を確認してみましょう。
以下が借換理由の事例です。
１ 金利条件の改善
２ 返済期間の改善
３ 他行とのお付き合い
１と２はほぼ同じ理由ですね。３は少し背景が異なるような・・・
借換の目的のほとんどが１と２だと思います。借換する際も、登記費用の諸費用はかかるので、現状よりも良い返済条件とならないとコスト倒れになります。
３はレアケースですね。では借換がしづらいのってどんな状況でしょうか？
より良い返済条件を求めて借換を検討しようとしても、中々しづらいのは以下のような状況の時です。
１ 繰上げ返済手数料が異常に高い
２ 借換元の金融機関との関係性が悪化する
２は想定できますが、１は具体的にどのぐらいでしょうか？
私の知る限り、一括返済による繰上げ返済のおいては、金融機関によっては『返済金額×５％』を請求する猛者も実際にいます・・・
私の経験ですが実際に上記のような条項が借入契約に含まれておりました。
知ってはいたのですが、借入当時は一括返済の想定はしておりませんでした。
しかし返済開始後数年が経ち、試しに売却や借換を少し検討した際にこれが意外にも足かせになると気が付きました。
しまった～という感じです。
投資前に気づいていれば良かったと後悔しました。
やはり、大切なのはこのようなリスクが存在する、そしてその原因となる事象を、事前に知っておくことです。そうすれば借入時に金融機関と交渉出来ます。