不動産投資 地元が良いか？遠方が良いか？～地元編～
こんにちわ。
かねぺいです。
今日は、不動産投資をするなら、地元が良いか？遠方も投資範囲に入れるのか？について書きたいと思います。
どっちが良いか必ず一度は迷うと思います。
メリットデメリットについてご覧ください！
イントロ
不動産投資をする上で誰しもが必ずぶち当たる質問ですね。
なかなか良い物件が見つからない・・・
そんな時に、いつもの検索条件を見直したくなると思います。
普段は自分の住んでいる地域に絞って物件を検索している人が大半です。
検索サイトでは、全国各地の物件を探せます。
隣の市町村まで拡げてみよう
隣の都道府県まで拡げてみよう
こんな感じで検索範囲を拡げたことって誰しもがありませんか？
私もたまにします。
その時に検索した結果、普段より利回りが高い物件に遭遇したりするものです。
不動産投資の利回りは地域によって相場は異なります。
どの地域の物件を探すかは、自分の判断基準の優先順位によって決まります。
地域はあくまで色々な項目の中の１つにすぎません。
しかし、不動産は文字通り『動かせない資産』です。
なので地域によって縛られます。
重要なファクターとなります。
今回はあくまで、地元の物件か？、遠方の物件か？、どちらか甲乙つけるつもりはありません。そのメリットとデメリットを確認していきたいと思います。
メリット
土地勘がある
メリットの中で、これが一番大事です。
土地勘とは何でしょうか？その地域に詳しいということですよね。
不動産投資におけるマーケットは決して大きくありません。
物件一つ一つで区切って考えれば分かります。
その物件が所在する地域の生活範囲はある程度限られるということです。
つまり、この生活範囲の中で、競合物件に競り勝ち、入居者を見つけることが、不動産投資における競争なのです。
そうゆう意味では、物件一つ一つのマーケットは決して大きくないと言えるのです。
このマーケットの土地勘があるかどうかが競争力の源泉となります。
同じ地域にある程度住んでいれば、そこの土地やその周辺環境のなんとなくのイメージが付くと思います。
それが相場観になります。
売買するとき、賃貸するとき、それぞれの相場金額に繋がります。
不動産投資はスピード勝負です。
投資の検討をするスタート時点で、土地勘がないわけではない、ということが圧倒的なメリットに繋がると思います。
現場に近い
現場に近いにこしたことはありません。
近いって楽です。
非常に。
住んでる地域や交通手段によって、近さは異なると思います。
私の場合は車社会なので、車で30分圏内という感じでしょうか。
首都圏でも同様ですね。
電車に乗って30分程度でしょう。
物件に行くまで30分圏内なら何となく遠くなく感じると思います。
不動産投資の商品は物件そのものです。
商品をこの目で見ることは商売によって重要です。
そのアクセスが簡単というのは楽ですよね。
不動産は文字通り『動かせない資産』です。
なので自分が動く必要があります。
移動するのに時間がかかると大変です。なので近いのはメリットなんです。
取引先が探しやすい
最後は取引先についてです。
取引先というのは不動産投資の事業活動に関係する取引先のことです。
多岐に渡ります。
これら取引先を探すのは大変です。
もともと布陣が固まっている中古案件なら良いですが、新築アパートの開発だと一から探さなければいけません。
関係する取引先の殆どは地元の業者さんになると思います。
土地勘がある、現場に近いと同じことが、大家だけなく、取引先自身にとっても当てはまります。
また、取引先と関係性を構築することも影響を受けます。
直接面談したほうが取引関係を構築しやすいです。
特にこの業界は地場産業なのでウェットなコミュニケーションを好みます。
近いとやはり会いやすいです。
不動産投資活動を続けていると地元で強い業者さんが少しずつ分かってきます。
不動産投資はチーム戦です、地元で強い取引先を求め探しましょう、近くにいるとコミュニケーションがとりやすくなります。
デメリット
マーケットが限定される
地元の定義次第です。
仮に車で30分圏内で行ける物件しか買わないとしましょう。
それ以外は投資対象外になるということです。
自分の活動する範囲を自ら限定させています。
この中で、地域において、車で30分圏内という制約をかけたとういことです。
そして、その限定されたマーケットで利回りや資産性を追求することになります。
マーケットの限定は、リターンとリスクの硬直化に繋がります。
そのマーケットの相場でしか買えないということです。
また、地域固有のリスクも固定化されるでしょう。
具体的に言えば、自然災害リスク、客付けリスクなどなど、その地域特有の事項です。
逆に言えば、リターンとリスクの硬直化や固定化は、事業のコントロールをしやすくする要素になるかもしれません。
ここは考え方次第です。
まとめ
不動産投資の対象範囲を地元にするか、それとも遠方まで拡げるかは、あくまで投資基準の中の１つに過ぎません。取れるリスクなら取るというスタンスが良いと考えます。
地元にする場合は、メリットは３つ。土地勘がつく、現場に近い、取引先を探しやすい。全て経営資源の集約化に繋がる項目です。結果的には自分にとっての競争力の源泉に繋がると思います。