不動産投資の借入先を学びたい人へ 各金融機関の比較
営業範囲
営業範囲です。
都市銀行と日本政策金融公庫は各都道府県に支店があります。
ノンバンクについては、地方でも大都市が中心でして、ノンバンクの会社方針次第で立地が決まります。
地方銀行や信用金庫は特定された各地域に支店があります。
不動産投資のメインプレイヤーはやはり地方銀行や信用金庫でしょう。
この場合は、彼らの支店がどこにあって、対象の物件が所在する地域をカバーするかどうかをしっかり確認しましょう。
都市銀行はサラリーマン大家にとっては高値の花ですが、仮に取引出来るとならば、自分が所在する地域以外においても不動産を購入出来るチャンスが広がります。
日本政策金融公庫も全国展開という意味では同様ですが、借入金額に上限があるので購入出来る不動産の幅は広がりません。
そうゆう意味では、ノンバンクの活用は全国展開においては鍵になってくるでしょう。
対象属性
対象属性です。
サラリーマン大家さんにとって気になる部分ですよね。
いざ不動産投資を始めようと思っても、本当に自分に貸してくれるかどうか？
年収や資産背景等気になることがたくさんあると思います。
初めてのサラリーマン大家さんにとって、どの金融機関がおススメか？という視点で選んでいきたいと思います。
先ず確実に言えるのは、都市銀行はやめましょう。
表に記載しているとおり、個人なら資産家、企業なら大企業が中心です。
それに該当するなら良いですが、ほとんどのサラリーマン大家さんは該当しませんよね。
ではどこが良いのか？
おススメは、信用金庫か日本政策金融公庫です。
属性だけで見れば、日本政策金融公庫が一番、年収や資産背景に限らず審査してくれます。
信用金庫も比較的そうですね。
彼らも組織の目的として、中小の個人事業主と企業の金融支援をうたっています。
地方銀行も同じです。
ただ、比べると信用金庫の方が属性の見方については優しめです。
一つ注意ですが、日本政策金融公庫は借入金額や期間に縛りがあるので、上手く合う物件の選択肢が少ないのが特徴です。
気を付けましょう。
金利水準
金利水準です。
圧倒的に金利が高いのはノンバンクです。
ノンバンクは預金による資金調達が出来ないので、他の金融機関と比較すると金利が構造的に高くなります。
ただしノンバンクは金利は高いですが、借入期間を長く設定できるので、そのメリット・デメリットを両方考慮する必要があります。
一方で、金利が低いのは、都市銀行と日本政策金融公庫です。
それぞれ1%前後が水準となります。
ただし、それぞれのデメリットがあります。
前述しましたが、都市銀行は高属性にしか融資しない、日本政策金融公庫は借入金額と期間に制限があります。
これらの中間にあたるのが、信用金庫と地方銀行です。
この2つの金利水準は同程度です。
ただし、高属性については地方銀行はかなり良い金利を提示してくれる場合もあります。
これは自分の与信評価次第となります。
初心者のサラリーマン大家にとっては、先ずはスタートラインに立てるかどうかが重要です。
投資前の事前シミュレーションをしっかり行い、返済比率を確認してみましょう。
金利の差はあっても、毎月の返済金額に換算してみると、そこまで大きな差異になりません。
金利の高低を気にするのは、借り換えやある程度取引実績が積み重なってきたタイミングで良いと思います。
借入期間
借入期間です。
どの金融機関も耐用年数以内の借入期間となります。
ポイントは耐用年数を超えた場合の対応です。
築古好利回り物件というのは大概が耐用年数を超えた物件です。
この築古物件を取得出来るかどうかは不動産投資の幅を拡げられるかに繋がります。
私も初めて購入した物件は築年数が耐用年数を超えた築古好利回り物件でした。
都市銀行と日本政策金融公庫は対応出来ません。
対応出来るのは、地方銀行、信用金庫、ノンバンクのみとなります。
次に出てくるハードルは、保証協会付き融資を求められるかどうかです。
これは各都道府県の管轄である信用保証協会が債権者である金融機関の代わり債務保証をしてくれる制度です。
金融機関にとっては安心して貸し出しを行えます。
その保証料は債務者である大家が負担することになります。
通常のプロパー融資だと保証料の負担は発生しないので、追加コストとなります。
耐用年数超えた物件に対して保証協会付き融資を求められるかどうかで、保証料負担分により最終利回りが減少します。
地方銀行や信用金庫は、大家の属性や物件の担保評価次第で、保証協会付き融資を求めるかどうか判断します。
ノンバンクは保証協会付き融資をリクエストしませんが、その分金利が高いです。
初心者のサラリーマン大家にとっては、仮に保証協会付き融資を求められても受け入れざるを得ないと考えます。
むしろそれを条件に融資してくれると前向きに捉えましょう。
私も最初の物件は、保証協会付き融資でした。
最初はその仕組みを理解していませんでしたが、金融機関にヒアリングし保証協会のHPも読み込んで、勉強しました。
また収支のシミュレーションにおいてもその保証料負担が大きな問題にならないことも確認し、融資条件を受け入れて物件の購入に至った次第です。
金利同様に借入期間は、返済比率や最終利回りに影響を及ぼす一つの指標です。
初心者のサラリーマン大家にとっては、目の前の一つの指標だけで判断しないように心がけましょう。
大切なのは如何に借入期間を長くひき返済金額を抑えて収支を改善させるかです。