不動産投資のリスクについて ②建物

2022年9月30日 07:52

まとめ

不動産投資のリスクについて以下のとおり記事を書きました。

今回は、その中でも、不動産投資の建物に関するリスクについてです。

建物が古いと修繕が必要になりますよね。その場合は予期せぬ修繕費が発生するということでしょうか？？？

そのとおりです。でもそれだけはありません。建物が古くなくても何かしらの要因で建物の維持管理費が大小問わず発生することがあります。

建物に関するリスクについては以下のとおり２つあります。

建物に関するリスクというのは修繕リスクだけではなくて天災リスクも含まれます。

発生の原因がそれぞれ異なれど、建物の維持管理するための費用が発生するという意味では同じリスクとなります。

最初は修繕リスクについてです。文字通り建物の内装や外装について修繕が必要になるということです。

修繕というのは古い建物だけに発生するのでしょうか？それとも他にも色々な要因があるのですか？

以下が修繕が発生するケースです。

細かい違いが分かりませんでした。具体的にはどのような内容でしょうか？

１は素材や設備の長期の使用に伴い自然発生的に起きる劣化部分の修繕。

２は入居者の使い方が悪かったりして対応せざるを得ない修繕。

３は現状より建物価値の向上を行い、家賃アップや入居者付けのために行う修繕。

なるほど、１と２は受動的な対応ですね、３は能動的な対応ですね。

そのとおりです。コスト負担の観点から見れば、１と３は大家負担、２は入居者負担となります。

修繕は必ず発生します。それは築年数の経過と比例してその確率は高くなるのです。大切なのは、どのような修繕内容をどの時点で予測しておくかです。投資前のシミュレーションでは物件の稼働率とも連動させて必要な修繕費は見積もるようにしましょう。

続いては天災リスクについてです。天災とは、火災、落雷、風災、雪災、水災、地震などを指します。

ほとんどが自然災害ですね。日本は地震大国だし、最近は異常気象による台風も多いし、このリスクはかなり大きいですね・・・

以下が天災に該当するものです。

こんなにあるんですか・・・これらのリスクをどうやってカバーするのでしょうか？

リスクのカバー方法はあります。ずばり火災保険をかけるということです。これらの項目は火災保険の補償項目になっているんです。

ここでは火災保険の効果的なかけ方については記述しません。

しかし天災リスクのコントロールの仕方としては、火災保険をかけるということがベストな選択肢であることは間違いありません。

また投資前のシミュレーションにおいてもその火災保険料を必ず見積るようにしましょう。