不動産投資 始めの頃の失敗談 3選！
こんにちわ、かねぺいです。
不動産投資を始めた頃の失敗談について書きます。
失敗した経験を前もって聞いておけば怖いことなしです。
ぜひ自分の投資活動に活かして欲しいと思います。
イントロ
不動産投資を始めた理由について、以下の記事を書きました。
また、不動産投資を始めて良かったことも以下の記事を書きました。
始める理由、始めて良かったこと、他には何か事前に知っておきたいことはないか？と思い、失敗談について書くことにしました。
どんなことにチャレンジするにしても、大なり小なり失敗はつきものです。
私は、成功するまで続けていければ失敗はなくなると考えています。
なので、私の失敗談もトライ&エラーの繰り返しにより今は克服しているのですが、ぜひ参考までにご覧ください。
事前にインプットしておけば対処できる内容なので活用できると思います。
始めの頃の失敗談
不動産投資を始めた頃の失敗談について書きたいと思います。
失敗はたくさんしています。
なので数えたらきりがないレベルですw
今回は３つに絞りました。
重要な内容ですので、ぜひ不動産の購入前に少しでも参考にしてもらえれば幸いです。
レントロールの家賃査定が甘かった
修繕費の見込みが不足していた
売却時のシミュレーションをしていなかった
レントロールの家賃査定が甘かった
レントロールは不動産投資の売上に関する最重要情報です。
その物件の家賃に関する全情報が掲載されています。
部屋ごとの家賃、その入居者の入居期間、空室の募集条件、などなど。
正に、売上に関する情報です。
空室の募集条件や、長い間入居している部屋の現状家賃の査定は必ずしましょう。
仲介業者からレントロールが提供されますが、これが全て正しいとは限りません。
物件の利回りを高く見せたいために、空室の募集条件において、周辺相場から離れた家賃設定がされているケースがあります。
また、長い間入居している部屋の現状家賃も昔の相場で、今の適正家賃よりも高いケースもあります。この場合は適正家賃で見込み収入の修正が必要です。
レントロールの査定が甘いと、購入後家賃の下落により、想定より利回りが下がり、収支の算段が狂うことになるので要注意です。
修繕費の見込みが不足していた
築古物件の場合は修繕発生リスクが高く、その費用がキャッシュフローの低下をもたらします。
始めての投資物件は築古物件でした。
高利回りであり金額も低かったのでお手頃でした。
ただしその修繕費の見込みが不足していたのです。
退去が発生した後の原状回復については費用の予測が難しく、入居期間や入居者の使い方にも左右されます。
原状回復による修繕費の見込みは、物件の稼働率＝入退去率にもよりますが、現実的な頻度を想定し、投資前のシミュレーションに見込んでおくことをおススメします。
売却時のシミュレーションをしていなかった
売却の想定やそのシミュレーションは購入時点から行うがベストです。
購入する時から売却を想定するなんて必要なの？と思いますよね。
私は不動産投資を始めた頃は長期保有を前提としていたのでしていませんでした。
結果的に長期保有となる分には問題ないと思います。
当初の想定と異なり売却が必要となることは生じます。そもそも再度売れるのか？売れるタイミングとその時の金額は？などなどのシミュレーションが大切です。
様々な理由で売却を検討することは予期しておくべきでしょう。
私も色々な理由で何回か売却を真剣に検討したことがあります。
以下に売却のシミュレーションに必要な項目を上げます。
売却時の市況
築年数ごとの売却金額
売却時の残債
建築基準法による再建築の可否
前面道路の種類・その持ち分・通行権・掘削権
結構たくさんの項目があります。
ここまで投資前にシミュレーション出来ていたら物件価値やその価格の適正判断に繋がることになりますので是非実施しましょう。
まとめ
不動産投資を始めた頃の失敗談は主に３つあります。レントロールの査定不足、修繕費の見込み不足、売却シミュレーションの未実施です。
レントロールは足元だけでなく将来の家賃下落を想定すること、同様に築年数の経過に伴う修繕費の見込みは漏れなく行うこと、これらは購入後直ぐに痛感しました。
売却シミュレーションは購入時に本当にするのか？と思いますが、不動産投資は保有期間の利益を最大化させることなので必ず最初から出口戦略を策定させましょう。