不動産投資のお話 -「ESG」投資

タイタンキャピタルの金澤幸雄です。

2015年9月の国連総会で設定された指針である「持続可能な開発目標（SDGs＝Sustainable Development Goals）」。2030年を年限とし、「誰ひとり取り残されない」を理念として掲げ、多様性と包摂性のある持続可能な社会の実現のための国際目標として知られています。

「貧困をなくそう」「質の高い教育をみんなに」「ジェンダー平等を実現しよう」「産業と技術革新の基盤をつくろう」「気候変動に具体的な対策を」などの17の目標（Goals）と169のターゲット（より具体的な目標）からなり、日本でも2016年に政府による「SDGs推進本部」が設置され、目標に向けて積極的に取り組んでいる様子が連日報道されています。

そのSDGsと並んで注目されているのが、「ESG」という言葉です。

ESGとは主に企業に向けた言葉であり「環境（Environment）」「社会（Social）」「企業統治（Governance）」の頭文字を取ったものです。SDGsに基づいた持続可能な世界の実現のためにも、企業も長期的成長に重要な環境を整えなければならないという考えのもとに、重視すべき3つの観点としてESGは生まれました。

ここ数年の傾向として、機関投資家（銀行や生命保険会社など、大量の資金を使い株式や債券で超長期運用を行う投資家のこと）を中心に、その企業がどれだけ持続可能な開発目標に力を入れているか、長期的な成長をめざす上でESGの観点からの配慮ができているか、などを評価し、投資先を決める流れになっています。

こうしたことから、ESGに積極的に取り組む企業に投資する「ESG投資」が拡大を見せており、不動産投資の世界でも、「環境・社会・企業統治」というESGの３つの観点から、その企業の将来性、持続性、安定性などを評価・分析した上で、投資先を選別する投資家も増えてきました。

この考え方が普及する前までは、環境問題を意識するなど、ESGの理念を第一に掲げる企業への投資はリターンが小さいとされ、むしろ敬遠されることもありました。しかし近年では、ESGへの意識が高い企業への投資こそリターンが大きく、その上リスクも比較的小さいとの考えが広まっています。

そして今、不動産投資の世界でも同様の動きが出ています。これまで主流だった賃料収入や売却益など金銭的な収支を最優先する不動産投資から、いかに環境問題に取り組んでいるか、社会へ貢献しているか、適切なリスクマネジメントの仕組みが構築されているかなど、ESGの視点をもって投資先を評価、選定、運用することが重要視されてきているのです。

2022年、国土交通省は、人口減少などの社会問題、地球温暖化などの環境問題に対応した不動産の形成を進めるためには、ESGの視点から見た不動産投資市場の魅力を高め、投資を呼び込むことが必要だとして、2023年度をめどに社会分野に特化した不動産の評価基準を設けると表明しました。

不動産の社会的な分野での評価基準の策定は、海外ではすでに進んでいる分野ではありますが、数値化が難しく、日本ではまだ整備されていないのが現状でした。今後は、国が基準を示してESG不動産への投資を後押しする流れが生まれてきそうです。

金澤幸雄