自己資金多め、返済比率高め、CF少ない、築古収益物件。それでもなぜ購入したのか？
自己資金35.4%
返済比率63%
月のCF 5万円くらい
しかも築古
私の購入した1棟アパートの物件です。
この4つだけ聞くとどうだろう？という物件。それでも私は購入しました。
その理由をこの記事でまとめてみました。
理由1
融資のチャンスを逃したくない！
今回の融資、マイホームの住宅ローンとセットでお願いできる事になりました。
住宅ローンの方は、いろいろ減税の期限が迫っていて(こどもエコや、住宅ローン控除など)、割と早めに住宅ローンに申し込む必要がありました。
収益物件購入の決め手を簡潔に言うと、
住宅ローン申し込み時に、融資OKが出ていた物件だったから！
となります。
詳細は上記の記事に記載していますが、住宅ローン申込のタイミングで候補になっていた収益物件が、今回購入した収益物件。
まだもう少し他の物件を見た方が良いのでは？とも思いましたが、このチャンスを逃せば、住宅ローンとセットで収益物件の融資をしてもらえる確約はなくなり、将来の事なんてどうなるか分かりません。
昨今、融資を引くのは簡単ではないと分かっていたので、このチャンス、逃すわけにはいかない！！
融資OKならその時がチャンス！
銀行は支店長がいつ変わるか分からない
今回ご紹介頂いた支店長、融資にも前向きな方で協力的でした。しかし銀行は、定期的に人事異動があります。
そのため、いつまで今回の支店にいてもらえるのか分からない！
今回の収益物件を見送ったとして、次の物件が欲しいと思った時に、支店長が変わって、融資をしてもらえない、、という可能性だって十分あるんです。
OKと言ってもらったそのタイミングですぐに乗っからないと、波は去ってしまいます。
理由2
早めに不動産賃貸業の実績を得たい
初めの1歩を踏み出すのが難しい不動産投資。
いくら不動産の勉強をしても、不動産をなかなか買えない人もいます。
ひとたび物件を見つけても、次は銀行融資が難しい。コネクション皆無な私のような初心者ならなおさらです。
ここで、初めの1歩を踏み出せば、1棟保有者になりますので実績がもてる。
実績があれば、今後の銀行や不動産屋からの印象もガラッと変わります。
まずは、初めの1歩を踏み出し、そのステージに立つ！と言う事が大事だなと思ったので、躊躇しそうになりましたが、一歩前へ進みました。
理由3
周りのサポートがあるうちに
1人では絶対に買えない不動産。先輩大家さんのアドバイスや、私が参加しているオンラインサロンem会のメンバーの皆さん。
今なら、アドバイスがもらえる環境なのです！！
そのおかげで、今回も迷いながらも購入することができました。
困ったら、助けてー！と言える相手がいないと、不動産投資はできないなぁとつくづく思います。
1人では良いのか悪いのか全く判断がつかない。
そのサポートが受けられる間に、不動産挑戦しなくて、いつするの！？です👍
融資OKと分かり、それでも自己資金の投入に躊躇していた私に、「後ろのドアは閉めて、前のドアを開けて」と背中を押してくれました。
その時は、本当に後ろを振り返ってしまいましたが、前の扉へ進む勇気をもらえました。本当にありがとうございます。
理由4
お手頃な価格帯
費用全部大公開！を見ていただいたら、赤裸々に金額が記載されていますが、私が購入した1棟目の物件は、初心者向けのお手頃な価格帯でした。
背負う負債額も、人生頑張ればなんとかリカバリ効く程度で、最悪頑張って働けば、自己破産しなくても大丈夫かなと思いました(笑)
自己資金比率は高めでしたが、物件そのものの価格が低いので、必要になった自己資金も少なめで済みした。
※フルローンで物件買うぞ！と思ってる方には、自己資金額、そんなに必要！？と思う額かもしれません。
最近は1棟買うにはだいたい2-3割の自己資金が必要と言われていますので、物件価格の高い物件ならもっと自己資金が必要になってきます。
理由5
立地が良い
今回購入した物件、土地勘がすごくある地域ではないですが、昔からそのエリアは知っていて、安心感がある地域でした。
近くに学校もあり、周辺はファミリー層が多く住んでいて、素敵な家ばかりで、良いエリアです。
今回の物件は駐車場がないですが、特急電車が止まる大きな駅まで徒歩7分という立地も魅力。
この条件なら、万が一の事が起こっても、更地にして絶対売れるなぁと、マイホームを探していた身からしたら、確信しています。
土地探しの経験が役立った
私はほぼ同時にマイホームの土地を探していたので、エリアや面積、土地の形によってどれくらいの販売価格か、だんだんとつかめてきます。
このエリアなら坪単価の目安もこれくらいだろうな〜と目星がつくので、更地で売るなら、いくらで売りに出せるだろうなぁと。
購入時の坪単価は、一般的に路線価よりもっと高いです。
そのため、万が一の際は、、を検討するときは、マイホーム購入側の目線も持っておくと良いなと思いました👍
土地が良ければ将来困らない
利回りばかりもとめて、変な土地の物件を買っても大変です。
売るのを前提に物件を探すと、万が一売れなかった時にどうしよう、、となります。
けれど、土地が良ければ、どんな方法でも対応できます。選択肢が多くなりますね！
万が一、何があっても、大損はせず対応できるなと思いました。
理由6
築古なので底値
今回買った物件は築古です。
物件価格も、家賃も、結構底値まで来ている状態です。
ここからさらに下がるというのは、日本経済本当に末期を迎えるなぁ、、くらいと思います😇
それなら、もし失敗したとしても、だいたい同じような値段で再び物件が売れるので、諸経費マイナスくらいで終われるなぁと考えました。
もちろん、新築や築浅だと魅力的ですか、家賃の下落率や、物件価格の暴落が気になります。売るタイミングも見計らって、うまく売れれば良いけど、算段が狂ったら大変。
その点、築古はエリアの底値まで落ちているので、だいたいの目星がつけやすいのも、初心者にはありがたいです。
理由7
返済比率は高いけど、残債が減るのも早い
当然、返済比率が高いとキャッシュフローが少なくなります。
手のかかる物件だと、費用が足りなくなってしまうかもしれません😱
また、もし空室が出た際に、返済金額が足りなくなるかもしれません😱
ファイヤーしたい！家賃収入で贅沢したい！と思っていたら、残念ながらその夢叶いません💦
ただ、その分、融資の返済も早いので、毎月ドンドン返済していけます。
今後、金利が上がるかもしれないので、早い段階で返済しておくのは、アリなんじゃないかなと思っています。
ローン返済は貯金だ！！
物件価格が安定しているので、売るときもだいたい同じくらいの値段で売れると考えられれば、返済していくごとに、資産が増えていくと捉えることができます。
先輩大家さんから、毎月の返済額が15万だとしたら、毎月15万円貯金している事になるよ✌️と、教えて頂き、そうやって考えれば良いのか！！と納得しました。
サラリーマンだと、毎月15万円もなかなか貯金できないですからね😱
理由8
老後2,000万いるよ問題の対策
私自身、サラリーマンなので、今の生活費に困っているわけではありません。
身の丈の生活をしていれば、よっぽど生活資金が足りなくなる事は無いと思います。
しかし、最近私たちに突きつけられているのは、老後1人2000万いるよ、問題。
老後に向けて、今からせっせと貯金しておきなさいよーと言われています。
それだと、毎月の生活費を削って、楽しい旅行も外食も諦めて、、貯金💰💰💰
となってしまいます。
それは嫌だなぁ🤔
せっかく頑張って稼いだお金、楽しく使いたい❗️
と、強く思います。
将来の貯金に不安がなく今が過ごせたら、どれだけハッピーでしょうか？
稼いだ分、楽しく暮らしたら良いのです🌸
明日何が起こるか分からないですしね！！
定年の頃に、融資完済へ
今回の収益物件、ローンの返済期間も短いので、サラリーマン人生が終わる頃に、ローン完済となります🙌
そこからは、毎月返済していた額が手元に残る事になりますので、生活費の足しにしていけますね。
我が家の場合、住宅ローンの返済は死ぬまで続く長い道のりですので笑
定年を迎えた後も、収益物件の家賃収入があれば、マイホームローンの返済に充てる事もできます✨
もちろん将来はどうなるか分かりませんが、あの時頑張って物件買っておいて良かったー！と思えると良いなぁと思います😊
買えた物件がベスト！
初の1棟物件購入、もちろん不安ばかりでした。
もう少し粘ったら、金額下げてもらえたんじゃないか？とか、
自己資金投入し過ぎたんじゃないか？とか。
そんな時、大先輩の大家さんからの金言が。
「買えた物件が1番良い物件だよ」
この言葉胸に刻んで、これから始まる不動産賃貸業がんばりたいと思います😇✨