初めての収益物件の探し。楽待と健美家で物件探しはオススメしない？
不動産投資について本や動画で勉強してみたものの、さて次のステップは一体何！？
そもそも、投資物件ってどこで探せば良いの？
というレベルの私です。
ただ不動産投資の本などを読んでいると、必ず目にする「楽待」と「健美家」というワード。初めて聞きましたが、ここで投資向けの物件=収益物件の検索ができるそうです。
収益物件とは
収益物件とは、毎月の家賃収入で収益を得る目的で購入する物件の事です。
不動産投資と言うと、つまりは収益物件を探して購入することになります。
オーナーチェンジ物件
収益物件を探していると、「オーナーチェンジ」という言葉に出会います。
読んで字の如く、オーナーをチェンジする物件ですので、現在入居者がいて毎月家賃収入がある状態の物件を指します。
何らかの理由で、オーナーが物件を手放す事になり、入居者がいる状態で売りに出されている物件のため、オーナーチェンジ物件を購入すると、そのまますぐに家賃収入が得られる事になります。
収益物件の探し方
収益物件なんて、一体全体どこで見つけたら良いのか、、！？
家を購入したり、賃貸物件を探すのは、ネットでできそうですが、収益物件って街の不動産屋さんなどに出向いて紹介してもらうのだろうか！？なんて思っていましたが、
収益物件も普通にネットで誰でも検索できる時代です。
投資用物件が掲載されているサイト
これまで生きてきた30年、こんなにも知らない事があるのか？と思いますが(大げさ)
不動産投資の世界では有名なサイトが2つあります。
楽待 (らくまち)
健美家(けんびや)
この2つは、不動産投資の勉強を始めると、割と序盤に目にします。
普通の人生では、スーモやアットホームは耳にすると思いますが、不動産投資では楽待と健美家です！
この楽待と健美家、どちらも会員登録なしでもある程度の情報は閲覧できますが、会員登録するとより見られるページが増えます。無料で会員登録できますので、私はまず楽待に登録してみました。
登録の際、色々質問事項がありましたが、特に何かに影響があることは無いと思いますので、ふわっと回答すればOKです。
スマホのアプリもあるのでダウンロードすると見やすくて便利です。
ログインしてみると、すでにたくさんの情報があっという間に飛び込んできます。不動産投資についてのアドバイスや、Q&Aなど、物件情報以外にも情報が充実していて、とても勉強になりそうです。
地元の不動産屋さんへ行く？
とにかく足で稼げ！なんて体育会系な行動を想像してしまいがちですが、初心者はネット情報でも十二分に足ります。
もちろん、地元の不動産会社とコネクションを持てれば魅力的ですが、だいたいのケースでいきなり飛び込んでも、あんまり相手にされません(^^;)
逆の立場ならきっとそうしますが、具体的なプランもない人がフラッとやってきても、よほど暇で時間が有り余っている人でもない限り、お相手するのは大変そうです。
また、今の時代ほとんどの情報はネットに載っていますので、物件情報を探す段階ではネットでも良さそうです！
実際に、物件を検索してみる
まずは、どんな物件があるのかネットでいろいろ眺めてみると面白いです。
しかし、不動産投資の勉強をし始めたばかりで、まだ具体的にどんな条件で調べたらいいか？などはさっぱりわかりません。
そこで、最低限なにを考えたら良いか？を挙げてみました。
予算を決める
初心者でいきなり1億円の物件を探すのも難しいと思います。
じゃあ予算ってどうやって決めるの？ですが、
最近では、銀行からの融資目安は、最大年収の10倍まで！！なんて言われています。
さらに、物件価格の3割くらいは、自己資金が必要！！とも言われます。
年収が500万だったら、5,000万くらいの物件を探せる。けれど、自己資金は3割の1,500万くらいは必要なのかも！？と考える事ができます。
ただ実際に自己資金の必要額は、物件によっても変わってきますので、まずは最大、年収10倍くらいの物件に絞るのがオススメです。
エリアを決める
予算が決まったら、エリアをどこにするか？です。
少子化とは無縁な東京23区は捨てがたいですが、ここはやっぱり地元が良いのでは！？と私は考えます。
初心者の段階では、不動産賃貸業を行う上で、何があるのか想像もつきませんので、万が一何かあった時でも、物件に駆けつけられる距離感がいいのではないでしょうか？
そしてやっぱり、いつの時代も無敵な駅チカが魅力です！！もしくは、生活に便利そうな活気のある街なら、駐車場付きなら良いかもしれません♪
検索すると、思った以上にたくさん出てくる
私はまずは「沖縄県」で絞って調べてみました。(いつか沖縄に物件を持ちたいという夢があります！)
するとびっくり、思っていたよりたくさんある！！
エリアなども絞って、金額もあまりに高額なのは無理なので、上限を絞って検索して見てみました。
検索結果を眺めているだけで、いろいろな妄想が膨らみます。
何億円とか、何千万円とか、そんなの買える人なんているのかなぁ・・・と思いながら初めのころは、ただなんとなく見ていました。
利回りを確認
楽待で物件を検索してみると、知らない言葉にたくさん出会います。
例えば、「物件価格 3180万」のあとに、「6.03%」などと、パーセントが記載されています。
最初はナンジャコリャ？でした。
不動産投資を勉強していくと、だんだん専門用語も分かってきますが、この最初に目につくパーセントは、「表面利回り」と呼ばれるそうです。
表面利回り
この表面利回りって何？表面利回りとは、
年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100です。
例えば3000万円で買えるアパート物件があり、毎月の家賃収入15万の場合、年間の家賃収入は15万×12ヶ月で180万円です。
年間収入180万 ÷物件価格3000万 ×100 =6%
と計算できます。
この数字が表面利回りと呼ばれますが、手っ取り早く計算できるので、物件がどれだけの収益が見込めるのか！？パッと判断するときに使われます。
私は、最初の段階では6%、、へー、13%、、へーと、特に何もピンとこず(笑)
まずは、どれくらいの表面利回りがあるのかなー？と思う程度で、物件を見ていくのが良いと思います。
不動産投資の勉強を進めていくと、後々この表面利回りという言葉に対し、「実質利回り」という言葉があったり、「想定利回り」という言葉があったりと、もっと知識が増えてもっと深く理解できるようになってきます。
オーナーチェンジ物件はお得なのか？
これまでの人生、スーモやアットホームで賃貸を検索するときは、当然ですが「空き」のある部屋を探します。空室のあるマンション・アパートから、好みの部屋や希望の家賃を調べるのが、ごく一般的かと思います。
しかし、この不動産投資の世界では、「オーナーチェンジ物件」という言葉があります。
具体的には、「今すでに入居者がいる状態だけど、そのアパートの大家さんが売りたい」と言っている状態になります。もし大家さんが変わったとしても、入居者にとっては、これまでと同様に住み続けられるので、何も変わらない日常生活が続きます。
投資家はこのようなオーナーチェンジ物件を探します。もちろん空室のアパートを買っても良いのですが、空室よりも、すでに入居者がいて家賃収入が入ってくる方が良いですよね！
そんなオーナーチェンジ物件がたくさん掲載されているサイトが、楽待や、健美家となります。
しかし、ここで注意が必要です。
楽待や、健美家は、見ての通り、収益物件情報が満載！同じような投資家たちがたくさんチェックしているサイトとなります。
そのため、楽待や、健美家に登場する物件は、一目に触れる事も多く、人気な物件は競争率がかなり高く、また値段も高くなりがちです。
まずは、どんな収益物件があるのだろう？と見てみるには、楽待も、健美家も、とても良いですが、コレだ！！！と決めるには、まだ早いのかなと思います。
まとめ
不動産投資を始めたい！と思っても、まずは何をどのように探したらいいのかさっぱりわかりません。何の知識もないまま、不動産屋さんを訪ねてもチンプンカンプンです。
まだ具体的な知識がついていない頃は、この楽待や健美家を眺めて、そもそも投資物件ってどんなのがあるんだろう？と、見てみることがオススメです。
スマホでも見れますので、電車に乗っている間などのスキマ時間を使って、ぜひ見てみてください。