低資金で始めるワンルーム不動産投資がおすすめされない理由とは？失敗事例と注意点を紹介！
不動産投資初心者に人気の高いワンルーム不動産投資。低資金で始められることから金融機関の融資も利用しやすい特徴があります。
しかし初めて行う方にはおすすめできません。
この記事ではワンルーム不動産投資の概要とおすすめされない理由、良くある失敗事例を紹介します。
最後にはワンルーム不動産投資を行う際の注意点について解説するため、これから不動産投資を始める方はぜひ参考にしてください。
ワンルーム不動産投資とは
ワンルーム不動産投資とは、マンションの1室を購入し賃貸物件として貸し出す方法です。マンションは複数の所有者がいることから区分所有マンション投資などとも呼ばれています。
ワンルーム不動産投資がおすすめされない理由
ワンルーム不動産投資がおすすめされない理由は「空室リスクが高すぎる点」です。ワンルーム不動産投資はアパート経営などと比較すると、1世帯のみの運用となるため、空室が発生した時点で収益は0円になります。
さらに退去時期が悪いと次の入居者を確保するまでに時間がかかってしまいます。また、ワンルームはファミリー層の間取りと比較した場合、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が発表した第26回日管協短観によると、以下の表の通りファミリー層が入居期間が長いという特徴があります。
そのためワンルーム不動産投資を長期間運用していると、ファミリー層の間取りの物件より収益が0円になる回数も多くなることがわかります。
ワンルームの入居者は学生や独身の社会人がターゲットです。入居者が大学を卒業した後、次の入居者を確保するのを逃してしまったり、転勤族の方が3月や4月の繁忙期からずれて退去してしまうと一気に収益性が低くなってしまいます。
コストを抑えて投資できるワンルーム不動産投資ですが、実は非常に高い空室リスクがあることを理解しておかなければいけません。
ワンルーム不動産投資で良くある失敗事例
１．空室期間が長く赤字経営
先程もお伝えした通り、空室によって赤字経営となった失敗事例です。
2,000万円のワンルームに投資し、毎月8万円の返済に対して家賃が10万円でした。年間で24万円の収益を得るシミュレーションだったものの、4か月間空室となり赤字経営になった事例です。さらに固定資産税や都市計画税を加味しておらず、1年間満室であっても数万円程度の利益しかでないことがわかり、常に空室に怯えながら運用して失敗したという事例です。
ワンルーム不動産投資を行う際は、空室が発生しても利益が生まれるかを事前に考慮しなければいけません。そもそも本事例では、明らかに収益性が悪いということが判断できます。2,000万円と大金の融資を受けても数万円程度しか残らないのであれば、ワンルーム不動産投資は辞めていたほうが良いでしょう。
２．入居者が見つからず売却できなかった
ワンルーム不動産に投資したものの、赤字経営になったため売却したかったが、現入居者がいないため買い手が見つからなかったという失敗事例です。不動産は現入居者がいない場合や、立地が悪い物件は売りたくても買い手が見つからないという状態になります。その結果、不動産を所有し続けなければいけません。さらに固定資産税なども所有している限り支払い続けることとなり失敗したという事例です。
ワンルーム不動産投資の注意点
１．ワンルーム投資は後から始める
ワンルーム不動産投資を行う際は、複数世帯の不動産を所有してから始めることが大切です。ワンルーム不動産投資から始めてしまうと、空室が生じた時は、自己資金で借入返済をしていかなければいけないリスクが伴います。しかしアパートなどを所有しておけば、ワンルームで空室が生じても、アパートの収益で借入返済することが可能です。そのため、アパート経営などを初めてから投資し、リスクヘッジを意識しましょう。
２．売却目的で投資する
ワンルーム不動産投資は毎月の家賃収入が低いため、売却利益を目的に行うことをおすすめします。先程の例のように、ワンルーム不動産の収益性は低いため、アパート経営などに資金を回した方が大きな利益を生み出すことができます。もちろんワンルーム不動産で利益を生み出すこともできるため一概には言えないものの、一般的には不動産投資の中でも収益性は低いです。一方、立地の良い物件は高値で売却することもできるため、売却利益目的で投資するのも一つの方法ですが、多くの場合、「節税目的」での購入をする為、購入価格が高い状態からスタートします。
ですが、築１年以降はその節税目的で買う方の需要も減る為、相場が急に下がります。その為、残債よりも売却額が小さくなることが多く、売る事でも赤字を出してしまう事もあります。
築25～30年等、残債が減ってから売る事で資産になる、という謳い文句を言われるのですが、25～30年間の間に家賃は下がっていく為、運営していく事で赤字が累積されていきます。
25年間運営する事で、累計赤字が900-1000万円程度になるパターンも多く存在する為、最後に売れる価格では、その埋め合わせをするだけとなってしまい、最終的に資産にならなかった、となる可能性も高い投資となります。
まとめ
ワンルーム不動産は常に空室リスクが伴うため、収益性が安定しません。また、サブリースには課題があります。さらに利回りも低くなることから、収益性は低く、最後の売却も思った様に行かないことがほとんどです。
既に区分ワンルームマンションを投資用として購入してしまったという方は、売却をしてより投資効率の良い不動産に入れ替えを行う必要があります。
区分ワンルームマンションを整理したい方は、不動産投資に関する様々な分野を網羅的に学べる塾を探し、体系的に勉強をしながら、塾の講師に相談をし、行動していくことをおススメします。
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