不動産会社の不動産調査項目はこんな感じです。不動産鑑定の調査とはちょっと違う。

私が不動産を調査する際には下記項目をひとつずつ調査していきます。結構項目が多いのですが、売買の際には重要事項説明書を作成しないといけないので全部必要なんです。不動産鑑定で調査する際も似ている部分があるのですが、不動産売買の方がより慎重になります。不動産鑑定の実務修習生には参考になる内容です。

１．現地調査
　　現地を歩いて対象不動産を詳しく調査する。
　　・境界がどこか？
　　・境界標があるか？
　　・越境はないか？
　　・形はどのような形？
　　・電柱や井戸はないか？　　
　　・建物の調査
　　・他の競合物件との優位性

２．道路調査
　　現地調査及び役所調査で道路について調査する。
　　・道路幅員は？
　　・接道長さは？
　　・道路の種類は？(公道、私道(2項道路、位置指定道路))
　　・私道の場合さらに詳細を調査(ｾｯﾄﾊﾞｯｸ、狭あい協議、末端協議、位置指定内容)
　　・水路の有無

３．登記簿調査
　　対象不動産の登記簿、公図、地積測量図などを入手し、現地との違いの有無を調査する。
　　・未登記建物の有無
　　・増築の有無
　　・地積測量図と現地の相違はあるか？

４．現地周辺調査
　　対象不動産の周辺を歩いて調査する。
　　・周辺で建築計画がないか？
　　・周辺に嫌悪施設(悪臭、騒音)はないか？

５．ライフライン調査
　　役所調査等で引込管の有無を調査する。
　　・水道
　　・ガス(主に都市ガスの配管状況)
　　・下水
　　・浄化槽の有無

６．都市計画など法令の調査
　　役所調査等で都市計画などを調査する。
　　・区域区分・用途地域
　　・開発許可の有無
　　・建ぺい率、容積率
　　・高さ制限、斜線制限
　　・地区計画(ある場合は内容を詳細確認)

７．役所調査
　　・建物の検査済証などがない場合には建築計画概要書と記載事項証明書
　　・埋蔵文化財の有無
　　・景観法の内容
　　・公有地の拡大に関する法律
　　・その他の法律に関する調査

８．リスク調査
　　役所調査やｲﾝﾀｰﾈｯﾄ調査をする。
　　・ハザードマップの入手
　　・水害履歴
　　・土壌汚染対策法
　　・水質汚濁防止法
　　・PCB
　　・下水道法

９．売主ヒアリング
　　売主に下記資料を依頼する
　　・固定資産税評価証明書
　　・建物図面
　　・レントロール
　　・賃貸借契約書
　　・建物管理契約の内容(外注先の業者一覧と内容)
　　・売却理由
　　・簿価情報
　　・境界確定測量図
　　・隣地との越境覚書など