【不動産投資のすすめ①】

～導入編～

「サラリーマン大家」なんて言葉が出来て久しいですが、

・他人（銀行）のお金（融資）で物件買い、
・他人（賃借人）のお金（家賃）で返済し、
・差額を自らの資産にして、再投資する

この仕組みはシンプルで希望に満ち溢れており、実際、この仕組みの中で、本業のサラリーマンを卒業、「メガ大家」という域に達し、毎月三桁のキャッシュフローを生み出している方もいます。

私は、不動産屋として、自ら不動産投資をしながら、どっぷりと不動産に漬かる方や、一つの投資手段としてさらっと触るだけの方など様々なケースに立ち会ってきました。
その経験を糧に【　不動産投資のすすめ　】をお伝えいたします。

■なぜ不動産投資をすすめるのか

答えは簡単です。そう、簡単だからです。

副業を考えたとき、様々な手法を、イケハヤさんや、マナブさんなどが紹介してくださっていますが、毎日ブログを書くとか、YouTubeをアップするとか、やってる本人は簡単だから皆やったら〜って伝えてくれてますが、残念ながら不動産投資よりは難しいと僕は思っちゃいます。YouTube配信、一か月くらいはできるのでしょうが、何年も毎日更新継続することは難しくありません？挫折する自分の姿が想像できます。

しかし、
不動産投資の特徴は、ギュッと一発！適正な物件を買ってしまえば、あとは惰性で収益が得られるのです。ブログもYouTubeもせどりもアフィリエイトも株もＦＸも継続的努力が求められますが、不動産投資はときどき集中すればよいのです。良い物件との縁さえあれば一発です。
これは毎日コツコツタイプであっても、一夜漬けタイプのどちらも実践できます。
だから「簡単」なのです。他の副業よりも簡単であり、サラリーマンのように本業があっても取り組みできちゃうのです。だってあなた毎日ブログ書けないでしょ？簡単な方がいいでしょ？簡単な仕組みに取り組まない手はないです。「仕組み仕組み」言ってるとマルチ商法みたいですが、誰かを巻き込んだりしませんのでご安心を。

■儲かるのか
取組み次第、物件次第ですが、再現性の高い方法で月々２～３万円の利は出せます。

たった３万かと思う方はここから先は読んではいけません。

月々３万円なら、年間３６万円です。あなたは継続的な努力なしで年収３６万円をたたきだせますか？ポイントはそこです。努力なしの年収３６万円の仕組みをつくれるかどうか。簡単に作れるならここから先は読んではいけません。

月々3万の仕組みを２つ作れば・・・そう6万です！

５つで、15万です！（あたりまえ）

■不動産投資の特徴

勝手ながら神奈川県をモデルケースとしてお話します。

①家賃には下限がある
2017年座間市で９遺体を保管するという猟奇的な殺人事件が起きたアパートの一室は、すでに入居者がいます。家賃は1.1万円だそうです。入居者は事件のことは知っていながら「安いから」というだけでその部屋を借りたとのこと。部屋の中は警察が鑑定のため溶液を壁にかけたため、変色しているそうです。
そんな部屋、僕は絶対住みたくありません。住む人なんていないだろ、って思います。
でも現実に家賃1.1万ならば、住む人はいるのです。家賃を下げれば住む人がいる
この相武台前駅徒歩数分の物件は、殺人事件があった部屋で「1.1万円」が家賃の下限です。

この話は大げさだとして、一般的には生活保護の家賃が下限目安と言ってよいと思います。行政により異なり、4.3万円だったり、4.1万円だったりします。この下限の家賃設定で収支が合うのであれば、その物件は買うべきと判断できます。

簡単でしょ？

「家賃を下げさえすれば収入になる」この安心感が不動産投資の特徴であり、おすすめする理由でもあります。
爆発的に稼げないとしても、毎月２万～３万円の利は出しやすい投資です。

②家賃というものには歪みがある
家賃のおもしろいところは、物件価格に正比例していない、歪みがあるという点です。
たとえば、家賃４万円もらえるワンルームは４００万円程度で購入できますが、家賃８万円の物件は、８００万円では購入できないのです。

・家賃４万のワンルームは、350～500万円
・家賃８万の２ＬＤＫは、1200～1500万円
・家賃１６万のファミリータイプは、2700～3000万円

このような構図になります。歪みが起きていることがお判りでしょうか。
家賃４万のワンルームを６つ買うと、総家賃は２４万。出費は3000万。
家賃１６万のマンション１つ買うと、総家賃は１６万。出費は3000万。

同じ3000万円の投資で、家賃収入が８万変わります。
厳密には管理費等の負担がありますので、
ワンルーム４万－１．５万⇒２．５万、２．５万×６部屋　⇒　１５万円・・・イ
ファミリー１６万－３万　⇒　１３万円・・・ロ

イ－ロ⇒２万円

つまり、3000万円で家賃１６万のファミリーマンションを一つ買うよりも、家賃４万のワンルームを６つ購入するほうが毎月２万円の利が出ます。年収にして２４万円の差です。

このような【家賃の歪み】の特徴を理解して、購入物件の組み立てを考えましょう。

■どんな物件を探せばよいのか

①ミスリード物件

投資用物件を売る人は様々な事情があります。
他の物件購入に伴う売却、利益確定目的、高齢化にともなう資産整理、相続による処分などなど、なかには「確定申告が面倒くさいから売る」なんていう高齢者もいらっしゃいます。売るときは普段世話になっている不動産屋に頼むこともあれば、自宅購入時の営業マンに頼むこともあり、まったく縁ものないけど地元だからという理由で地場の業者に頼むこともあります。
そこで担当する営業マンが親身になってくれればよいのですが、投資物件に対する面倒くさい意識が強い人も少なからず存在し、いいかげんな査定をしてしまうケース（ミスリード）があります。嘘みたいな本当の話です。売るほうもよくわかってなかったりして、よくわかっていない売主とよくわかっていない担当者がミスリードして、実際の相場よりも安く世の中に情報を出してしまうことがあるのです。

この【ミスリード物件】を見つけることがポイントで、あります。※名づけは私の独断です。

②カクレ好立地物件

投資物件を探すなら素人でもわかるポイントが「駅近」です。そりゃあ便利な立地が良いでしょう。したがって駅近物件は無駄に高い。需要が集まるところは高いのは当たり前のことです。好立地、高家賃、物件価格も高っ！。もうレッドオーシャンってやつです。入り込む隙間もありゃしない。

しかし、世の中には家賃はそこそこで、物件価格が安い地域があるのです。不便な場所です。不便なのに家賃がそこそことはどういうことか。

理由は様々で、そもそも賃貸供給量が少ないとか、大学が近いとか、会社の家賃補助支給地域内にあるとか。羽田空港に勤務の方は、羽田から離れれば離れるほど会社の補助が減るそうです。私の知り合いは、箱根の温泉宿の近くのアパートが一番入居率が高いと言ってました。常に仲居さんが借りてくれるそうです。

このような不便で不動産価格は安い、でも家賃はそこそこという【カクレ好立地物件】を見つけることがポイントで、あります。

③あえてレッドオーシャン物件

これは簡単。皆が欲しがる、主要な駅から徒歩７分圏内など、超絶好立地物件を買うっていう手段です。つぶしもきくし、なんとなく精神衛生上良いですよね。でも、前述の通り、物件価格そのものが高い！利回りが悪くて投資効率が悪い！ってなっちゃいます。まさにレッドオーシャン！つけいる隙間がない！そこで、実践してほしいことが、「差別化」です。ライバル物件の大家の心理を考えましょう。駅近ですから、賃借人のニーズが絶えず、大家はさして頑張らずとも入居者をゲットしてきました。そこに怠慢が生まれます。怠慢の結果、物件そのものが老朽化している、デザイン性が劣る、にも関わらず手を打たず、ただ家賃を少し下げて入居者を募集してたりします。その「怠慢」につけこんで、差別化するのです。他の物件をよく研究し、他には無いなにかを、他には無いなにかを(無駄に二回）、自分の物件で作り出すのです。そうすれば、家賃設定が多少高くても入居者を募ることができます。レッドオーシャンの高い物件を買うのだから、１０００円でも家賃は高くしないと意味ないです。どんな手を打つのかは他のライバル物件の研究の結果によります。簡単なところだと、ペット飼育可能にするとか、AD多めにするとかです。極端な例ですが、壁紙をワンピース柄にしたワンルームも見たことあります。３点ユニットバスを解体して、シャワールームとトイレにセパレートするのも良いかもしれません。

このような【あえてレッドオーシャン物件】で差別化を図るという作戦が通用する物件を見つけることもポイントで、あります。

参考に３つポイントを述べましたが、不動産屋さんを味方にすることができれば、案外と簡単にポイントを抑えることができます。ぜひ頑張っていただき、不動産屋さんを味方につけ、不動産投資を始めていただけたらと思います。

繰り返しになりますが、不動産投資はギュッと一発頑張れば、その後の努力はたいして要らないのです。中二の中間テストを思い出してください。一夜漬けでもなんとかなったはずです。

今回は【導入編】のため、この程度にとどめますが、次回【実践編】で具体的な取り組み手法をアップしたいと考えています。

２０１８年をピークに、シェアハウス問題、スルガ不正融資問題、金融庁の投資ローン引き締め、１法人１物件の禁止など、サラリーマンには新規参入が難しい投資の世界となっています。

ただ、やりようはあります。

不動産投資に少しでもご興味ありましたら、次回【実践編】をぜひ一読くださいませ。

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
以上、「不動産投資のすすめ」でした。
不動産投資を検討しているあなたの参考になれば幸いです。

投資とは少し話が異なりますが、
■「物件の種類」については【第一弾】
■「未公開物件」については【第二弾】
■「道路の種類」については【第三弾】
■「私道の特性」については【第四弾】
で触れておりますので、ご参考に。

ツイッターでも不動産に関するお役立ち情報を随時つぶやいていますので、
よかったらのぞいてみてください。
https://twitter.com/KAKURE0211

サポートいただけましたら、調子に乗って投稿数を増やしますので、なにとぞよろしくお願いします。

カクレ