金融政策が住宅価格を手頃にしないのはなぜか
金利が上昇しているのにもかかわらず、住宅価格が高止まりするのはなぜなのか？という問いを立てて分析したThe Economist の記事です。需要側、供給側双方の視点に立って論を立てています。
供給側の問題
土地利用規制や新たに住宅を建てようとする場合に反対する運動の高まりによって、新規の住宅建設が難しくなっていることを指摘しています。最近は金利が上昇している一方、新規の住宅供給が限定されている状況です。すぐに供給が増えないという住宅市場の特殊性ゆえ、価格調整が遅れているようです。
住宅建設の供給が即座に増えない場合、住宅価格は上昇し続けます。将来も住宅価格が上昇し続けると購入希望者が予測するためです。まさに今の東京のマンション市場ではないでしょうか。
需要側の問題
長期的な実質金利の低下が、あらゆる資産の価格を押し上げたことで住宅に振り向けられる資金が増えました。また、住宅ローンを割安に借りられるようになったことで、価格が高騰しています。もちろん、都市化が進んだ世界の主要都市についての話であって、地方都市にはあてはまらないと思われます。日本の地方は一部主要都市を除いて特に上がっていません。
重要なのは住宅供給を増やすこと
記事では住宅関連のインフレは、FRBにとって最も手ごわいインフレ要因の一つで、新規の住宅建設が低迷している限り、金融政策の緩和も引き締めも、住宅価格問題の解決にはならないと結論づけています。金融政策だけで住宅価格を抑制することは難しい、ということです。
日本でも東京のマンション価格が１億円を超えるなど住宅高騰が話題となっています。この傾向がいつまで続くのか分かりませんが、世界の主要都市限定の話ですが、「上がり続けるのなら、早く買った者勝ち」という状況はさらに加速するのかもしれません。超富裕層が都心にどんどん不動産を買い、一般庶民ははじき出されて郊外へ流れる、ということでしょうか。