REITとは
こんにちは。
かいです。
今回は「REIT」について紹介したいと思います。
REITとは
REIT（real estate investment trust）とは不動産投資信託の略で、公衆から調達した資金を不動産に投資する金融商品の一種です。
（Wikipediaより一部改変して引用）
【参考図】
一般社団法人投資信託協会より引用
https://www.toushin.or.jp/reit/about/what/
そして日本の不動産にのみ投資している不動産投資信託のことを日本版REIT（J-REIT）と呼びます。
REITとは言い換えると、不動産を証券化し証券市場で取引できるようにしたものです。
不動産はなかなか買えないけど…
不動産はまとまったお金がないと買えませんよね？！
ですがREITを使えば小口投資が可能となります！
例えば東京のオフィスビル。
土地と建物を合わせると数百億円〜数千億円いきます。
それを個人や一つの法人が持つのは現実的に厳しいですよね…😅
だったら「権利を分割化してお金を集めればいい！」という考えのもとできたのがREITです。
REITでは投資金額の持ち分に応じて配当金を得ることができます。
また不動産価格が上昇してくれば、キャピタルゲインを得られることもあります。
REITの特徴
REITの特徴は以下の通りです。
1.間接的に不動産投資が可能になっている
2.安定したインカムゲインが得られる
3.REIT価格の値動きが株式ほど激しくない
4.他の金融商品より分配金がたくさん貰える
5.実物不動産に比べ流動性が高い
6.不動産に関する知識が少なくても対応可能
【1について】
1については上記で説明した通りです。
不動産を小口で買える効果を得ることができます。
【2について】
株の配当金は企業の業績によって増えたり減ったりします。
事実今回のコロナショックにより、多くの企業で減配や無配となりました。
一方REITの分配金は賃料が原資になりますので、極端な変動が起こるといったことがありません。
例えば、「来月から家賃10万円アップします」や「来月から家賃10万円下げます」といったことは常識的に考えてもありえないことだと思うでしょう。
また不動産は解約予告というものがあり、解約希望の場合には一定の期間前までにオーナーに連絡しなければなりません。
住居系では、だいたい1〜2ヶ月前に言えばいいのですが、オフィス・店舗系だと3〜12ヶ月前までに言わないといけない契約となっている場合がほとんどです。
なので配当金のように突然支払われなくなるといったことは起こりにくいです。
【3について】
REITは不動産に投資をしているので、株式ほど極端な値動きはありません。
不動産はよくミドルリスク・ミドルリターンと言われますが、その所以がこちらです。
ただ長期的に見ると大きい値動きとなる場合があるので、そこは注意をしましょう！
【4について】
REITを運用する法人（以後「投資法人」という）は、税引き前利益の90%以上を投資家たちに還元すると、法人税が非課税となります。
そのような税法上の規定があるので、どの投資法人も積極的に投資家へ利益を還元します。
その結果、他の金融商品よりも分配金がたくさん貰えるようになってます。
【5について】
REITは上記で説明した通り、証券化された不動産投資です。
なので実物不動産より流動性が高いです。
【補足説明】実物不動産は相対取引なので流動性が低い。
【6について】
REITは不動産投資信託と呼ばれるように、投資家はお金を出資するだけで大丈夫です！
あとの運用はすべて不動産投資に精通したファンドマネージャーに任せるだけでOKです。
REITの種類
REITには特化型・複合型・総合型があります。
【特化型】
特化型とは、オフィスビル・商業施設・物流施設・住居・ホテル・ヘルスケア施設などの限定された不動産に投資しているREITです。
※「オフィスビル」や「商業ビル」といった投資対象については「タイプ別の長所・短所」で説明します。
例:日本ビルファンド（オフィスビル系）
【複合型】
複合型とは上記説明の不動産の2種類に投資しているREITです。
たとえば「オフィス&商業ビル」などです。
例:日本プライムリアルティ投資法人（オフィス&商業ビル）
【総合型】
総合型とは上記で説明した不動産に適切な配分で投資をしている投資信託のことです。
例:たわらノーロード先進国REIT、たわらノーロード国内REIT
タイプ別の長所・短所
「REITの種類」では、特化型・複合型・総合型があると説明しました。
その中でREITの投資対象となる不動産のタイプ別の長所と短所を説明したいと思います。
①オフィスビル
保有する投資法人も多く、今のところREITの中心的な投資先です。
オフィスビルは企業の業績により移転が行われるので、景気変動の影響を受けやすいとされています。
また「B to B」なので、賃料も住居系より比較的高く、利回りが良いのが特徴です。
オフィスビルの需給均衡のを判断する目安は、「空室率5%を超えるか否か」です。
もし空室率が5%を超えていたら、景気が鈍化していると判断できます。
②住居
人間が住むには必要不可欠なものが「住居」です。
そのため住居は不景気でも安定した需要が見込めます。
また賃料や空室率は景気変動の波に左右されにくいのが特徴です。
③商業施設
商業施設とは、デパート・スーパー・アウトレットなどのように物販店や飲食店などが入居している建物です。
商業施設には都心型商業施設と郊外型施設の2つに分けられ、なかでも郊外型施設では、契約期間が10〜20年と長いものが多く、収益の見通しが立てやすいのが特徴です。
一方でこちらもオフィスビルと同様に、景気変動の波に左右されやすいので、投資をする際は日々の経済ニュースにアンテナを張っておく必要があります。
④物流施設
物流施設とは、物流センターや倉庫といった物流を行うために必要となる建物のことです。
最近ではコロナの影響もありネット通販が盛んになってきました。
それに伴い物流施設も今後需要が高まるでしょう。
物流施設は一度入居すると、しばらくは賃貸状況が続く特徴があります。
一方で解約されて出ていかれてしまうと、利用方法が限定されているのでなかなかテナントがつかないといったデメリットもあります。
⑤ホテル
ホテルは景気変動の影響を最も受けやすく、観光シーズンなどの季節要因でも変動しやすい特徴があります。
そのため他のタイプよりも良い意味でも悪い意味でも振れ幅がある投資先です。
もしコロナウイルスが無ければ東京オリンピックが開催され、きっとホテル系REITはボロ儲け間違いなしだったと思います。
⑥ヘルスケア
ヘルスケアとは、介護老人ホームなどの施設を投資対象としたものです。
日本では少子高齢化が叫ばれ早20年。
国策で高齢者への対応を取り始めてきました。
その中でも特に「介護老人ホーム」の設置は、急務となっています。
この投資先は他と比べてまだまだ未発達ですが、日本国内の不動産だけを見れば成長産業となるかもしれません。
REITを選ぶ基準
REITを選ぶ基準は、投資信託を紹介した記事とほぼ同じです。
【REITを選ぶ基準】
① なるべく信託報酬が安いものを選ぶ
②ノーロード型のものを選ぶ
③トータルリターンが良いものを選ぶ
④純資産額が年々増えていっている
【参考資料】
①なるべく信託報酬が安いものを選ぶ
投資信託をする上で最も意識しないといけないことは「信託報酬」の金額です！
やはり長期的な視点で見ると、コストが安い方が良いに決まってます。
なので必ず目論見書を読み「信託報酬」の欄を見て比較しましょう！
②ノーロード型のものを選ぶ
こちらも①と似ている内容です。
やはり投資家はコストを意識しないといけません。
もし同じポートフォリオで買付手数料がある商品とノーロード型の商品の2つがあったら、ノーロード型の方を選びましょう！
③トータルリターンが良いものを選ぶ
投資家たるものやはりトータルリターンが良いものを選ぶべきです。
トータルリターンの比較は、証券会社の各ホームページや目論見書・報告書などを活用して確認しましょう！
④純資産額が年々増えていっている
REITも投資信託なので、投資家たちから出資されたお金が元手となります。
もし解約が多発してしまうと、不動産の維持コストが払えなくなり投資法人が潰れてしまう恐れがあります。
なのでREITをやる上では、普通の投資信託以上に「純資産額の変遷」について注視しましょう！
オススメREIT
私がオススメするREITは以下の2つです。
1.たわらノーロード先進国REIT
2. たわらノーロード国内REIT
たわらノーロード先進国REIT（総合型）について
たわらノーロード先進国REITとは、アメリカ・イギリス・カナダ…などの先進国不動産に投資したのと同じ効果が得られる金融商品です。
この金融商品は、買付手数料無料（ノーロード）、信託財産留保額なし（解約違約金みたいなもの）、信託報酬0.297%と比較的コストが安いのが魅力です。
たわらノーロード国内REIT（総合型）について
たわらノーロード国内REITとは、J-REITインデックスファンドに投資をしている金融商品です。
これにより日本国内の大規模な不動産全体に投資したのと同じ効果が得られます。
この金融商品もまた、買付手数料無料（ノーロード）、信託財産留保額なし、信託報酬0.275%と比較的コストが安いのが魅力です。
以上です。
やはりコロナの影響のような予期せぬリスクに備えるには総合型が1番良いと思ったので、上記2つを紹介しました。
まとめ
REITには特化型・複合型・総合型があり、それぞれのリスク許容度により金融商品を選びましょう！
例:オフィスビル特化型で積極的なリターンを狙うetc
個人的なオススメは、総合型でコストが安いものです。
皆さんもこの記事を読んでREITに少しでも興味を持ってもらえたら嬉しいです😊
最後までお読みいただきありがとうございました😆
【参考文献】
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